{"id":14690,"date":"2014-04-04T00:01:14","date_gmt":"2014-04-03T23:01:14","guid":{"rendered":"http:\/\/wirtschaftlichefreiheit.de\/wordpress\/?p=14690"},"modified":"2014-04-03T15:22:55","modified_gmt":"2014-04-03T14:22:55","slug":"ordnungspolitischer-kommentargutes-und-bezahlbares-wohnenbeim-bestellerprinzip-fuer-makler-wird-die-rechnung-ohne-den-wirt-gemacht","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/wirtschaftlichefreiheit.de\/wordpress\/?p=14690","title":{"rendered":"Ordnungspolitischer Kommentar<\/font>
Gutes und bezahlbares Wohnen?
Beim Bestellerprinzip f\u00fcr Makler wird die Rechnung ohne den Wirt gemacht<\/font>"},"content":{"rendered":"

Insgesamt scheint es in Deutschland keinen Wohnungs\u00c2\u00admangel zu geben. Die Nettokaltmieten sind 2013 nach Angaben des Statistischen Bundesamtes deutschlandweit durchschnittlich um 1,6 Prozent gestiegen und liegen damit nahezu gleichauf mit der allgemeinen Entwicklung der Verbraucherpreise. Das im Vergleich zur Nachfrage geringe und entsprechend teure Angebot in einigen Ballungs\u00c2\u00adgebieten hingegen empfinden viele Wohnungs\u00c2\u00adsuchende als Zumutung. Ger\u00fcchte machen die Runde, dass sich der Mietpreis bei Neuvermietungen in manchen St\u00e4dten innerhalb des letzten Jahres um \u00fcber drei\u00dfig Pro\u00c2\u00adzent erh\u00f6ht habe. Und damit nicht genug: Neben hohen Mietpreisen m\u00fcssen Neumieter meist auch noch die Pro\u00c2\u00advision f\u00fcr den Immobilienmakler tragen.<\/p>\n

Doch nun ist die Gro\u00dfe Koalition angetreten, den gebeu\u00c2\u00adtelten Wohnungssuchenden zur Seite zu springen. Am 19. M\u00e4rz legte Justizminister Heiko Maas den ersten Entwurf zu der im Koalitionsvertrag unbescheiden unter der \u00dcber\u00c2\u00adschrift \u201egutes und bezahlbares Wohnen\u201c angek\u00fcndigten Regulierung der Wohnungsm\u00e4rkte vor. Schluss jetzt mit (halbwegs) freien Wohnungsm\u00e4rkten. Lange genug konn\u00c2\u00adten Vermieter in attraktiven Wohngegenden nicht nur h\u00f6here Mieten durchsetzen, sondern auch noch teure Makler beauftragen, die dann die Mieter zu bezahlen hat\u00c2\u00adten. Das Bestellerprinzip soll damit aufr\u00e4umen: Zuk\u00fcnftig wird gesetzlich geregelt, dass derjenige, der den Immobi\u00c2\u00adlienmakler beauftragt, auch die Provision schuldet.<\/p>\n

<\/p>\n

Der Makler aus \u00f6konomischer Sicht<\/b><\/p>\n

Makler genie\u00dfen landl\u00e4ufig keinen guten Ruf. Und doch ziehen es die meisten Vermieter gerade in den Ballungs\u00c2\u00adr\u00e4umen vor, einen solchen professionellen Vermittler einzuschalten. Jede Neuvermietung ist der Abschluss einer neuen Gesch\u00e4ftsbeziehung, die dem Grunde nach meist langfristig angelegt ist. Bei der Neuvermietung einer Wohnung entstehen den beteiligten Gesch\u00e4fts\u00c2\u00adpartnern (Mieter und Vermieter) Such- und Informations\u00c2\u00adkosten sowie Vertragsanbahnungs- und Vertrags\u00c2\u00adabschlusskosten. \u00d6konomen fassen dies alles unter den Sammelbegriff der Transaktionskosten: Da der Mieter gew\u00f6hnlich sehen will, wo er die n\u00e4chsten Jahre oder Jahrzehnte leben wird, kann ihm ein Makler nur bedingt M\u00fchsal abnehmen und Zeit sparen. Mieter beauftragen daher wohl in erster Linie dann Makler, wenn sie auf deren Hilfe zur Vorselektion und zur Koordination der Besichtigungstermine hoffen.<\/p>\n

Vermieter m\u00fcssen entweder Wohnungsgesuche auswerten oder Anzeigen mit Ihrem Wohnungsangebot schalten. Sie m\u00fcssen Interessenten telefonisch Auskunft geben oder Chiffre-Zuschriften beantworten, sie m\u00fcssen den Interes\u00c2\u00adsenten die Wohnung zeigen und Auskunft erteilen, sie m\u00fcssen Energieausweise und Nebenkostenaufstellungen pr\u00e4sentieren. Nat\u00fcrlich m\u00fcssen sie auch die Vertragskon\u00c2\u00additionen aushandeln, die Zahlungsf\u00e4higkeit und Zuverl\u00e4s\u00c2\u00adsigkeit ihres Vertragspartners absch\u00e4tzen etc. Diese Schritte sind l\u00e4stig. Sie kosten Zeit, Nerven und M\u00fche. Vermieter haben wenig Interesse daran, die telefonischen Ausk\u00fcnfte zu der von ihnen angebotenen Wohnung selbst zu erteilen. Sie m\u00fcssen nicht selbst bei der Wohnungsbe\u00c2\u00adsichtigung vor Ort sein. Das l\u00e4sst sich gut delegieren: Sie \u00fcberlassen die Vorauswahl geeigneter Mieter anhand festgelegter Kriterien gerne spezialisierten Dienstleis\u00c2\u00adtern.<\/p>\n

Man kann sich leicht vorstellen, dass die Transaktions\u00c2\u00adkosten im l\u00e4ndlichen Raum mit einem relativ ausge\u00c2\u00adglichenen Wohnungsmarkt vergleichsweise gering sind: Wenn es keine gro\u00dfe Nachfrage gibt, wird er weder zu viele Besichtigungstermine durchf\u00fchren m\u00fcssen, noch unter der Qual der Wahl leiden, unter vielen Wohnungs\u00c2\u00adinteressenten den besten Mieter zu finden. In der Situati\u00c2\u00adon eines knappen Angebots und gro\u00dfer Nachfrage steigen die Transaktionskosten aus Sicht des Vermieters hingegen deutlich: Der Vermieter einer zentrumsnahen Wohnung in M\u00fcnchen wird es schnell bereuen, wenn er seine private Telefonnummer in der Wohnungsanzeige angibt. Hier lohnt es sich, hunderte von Interessenten durch die Woh\u00c2\u00adnung zu f\u00fchren, sie um seitenlange Selbstausk\u00fcnfte zu bitten und diese auch auszuwerten, um den besten Mieter zu finden. Es fallen hohe Transaktionskosten an. Makler bieten an, die Aufgabe zu \u00fcbernehmen und viele Vermie\u00c2\u00adter bedienen sich ihrer Dienste.<\/p>\n

Angebot und Nachfrage<\/b><\/p>\n

Das Bestellerprinzip w\u00fcrde regeln, dass der Vermieter die Rechnung f\u00fcr die Dienstleistung des Maklers zun\u00e4chst selbst begleichen m\u00fcsste. Doch ob die Vermieter auf die\u00c2\u00adsen Kosten sitzen bleiben, ergibt sich aus der Betrachtung der Marktsituation: Die Mieter waren bislang z\u00e4hneknir\u00c2\u00adschend bereit, die Maklercourtage zus\u00e4tzlich zu einer bestimmten Kaltmiete zu bezahlen. Nat\u00fcrlich haben sie diese Kosten in ihr Kalk\u00fcl einbezogen. Plant ein Mie\u00c2\u00adter z.\u00c2\u00a0B. eine Mietzeit von f\u00fcnf Jahren und rechnet er mit einer Provision von 2,38 Kaltmieten, so bedeutet dies f\u00fcr ihn (unter Vernachl\u00e4ssigung von Zinseszinseffekten), dass er umgelegt auf eine Mietlaufzeit von 60 Monaten mit einem monatlichen Aufschlag von vier Prozent auf die Kaltmiete kalkulieren muss. Das hei\u00dft, dass derselbe Mieter f\u00fcr eine gleichwertige Wohnung eine bis zu vier Prozent h\u00f6here Kaltmiete in Kauf nehmen kann, wenn der Vermieter auf die Einschaltung eines Maklers verzichtet oder die Provision selbst bezahlt.<\/p>\n

Da sich die grunds\u00e4tzliche Zahlungsbereitschaft der po\u00c2\u00adtenziellen Mieter durch die Einf\u00fchrung des Bestellerprin\u00c2\u00adzips ebenso wenig ver\u00e4ndert wie die Situation von Ange\u00c2\u00adbot und Nachfrage auf dem spezifischen Wohnungsmarkt, ist zu erwarten, dass sich an der Gesamtkostenbelastung der Mieter auch nichts \u00e4ndert. Heute hat der Vermieter theoretisch die Wahl, eine um rund vier Prozent h\u00f6here monatliche Kaltmiete erzielen oder dem Mieter die ma\u00c2\u00adximal zul\u00e4ssigen Maklergeb\u00fchren anzulasten. Morgen wird er keine Wahl mehr haben und den Makler selbst bezahlen m\u00fcssen. Aber er wird dann weiterhin die vier Prozent h\u00f6here Kaltmiete durchsetzen k\u00f6nnen.<\/p>\n

Rationale Vermieter?<\/b><\/p>\n

Tats\u00e4chlich gibt es sicherlich kleine Privatvermieter, die sich gar keine Gedanken \u00fcber \u00dcberw\u00e4lzungsm\u00f6glichkei\u00c2\u00adten machen und die Neuregelung als unabwendbaren Schicksalsschlag verstehen. Allerdings spielt es f\u00fcr den Effekt keine Rolle, ob die Vermieter die Situation analy\u00c2\u00adtisch durchdringen. Solange sich die Vermieter mit ihrem Angebotspreis daran orientieren, \u201ewas der Markt hergibt\u201c, spielt es keine Rolle, warum die Mieter bereit sind, h\u00f6he\u00c2\u00adre Kaltmieten f\u00fcr die Wohnung zu zahlen. Und auf Seiten der sich im Wettbewerb um die Wohnung bem\u00fchenden potenziellen Mieter gen\u00fcgt ein einziger Wohnungsinte\u00c2\u00adressent, der verstanden hat, dass er nach Befreiung von der Maklercourtage Geld \u00fcbrig hat, um eine h\u00f6here Miete zu bezahlen.<\/p>\n

Langfristige Mieter k\u00f6nnten bei diesem Gesch\u00e4ft \u00fcbrigens sogar schlechter abschneiden, denn hier wird eine Ein\u00c2\u00admalzahlung in einen Bestandteil eines dauerhaften Zah\u00c2\u00adlungsstroms umgewandelt. Wenn z.\u00c2\u00a0B. der Vermieter ein f\u00fcnfj\u00e4hriges Mietverh\u00e4ltnis erwartet, m\u00fcsste er die Kalt\u00c2\u00admiete um ungef\u00e4hr vier Prozent erh\u00f6hen, um sich gleich\u00c2\u00adzustellen. Wenn das Mietverh\u00e4ltnis \u00fcber die f\u00fcnf Jahre hinaus fortbesteht, w\u00fcrde der Zahlungsstrom insgesamt gr\u00f6\u00dfer sein als die einmalige Zahlung.<\/p>\n

Die Mietpreisbremse flankiert<\/b><\/p>\n

Einige Regulierungsfreunde werden frohlocken: Einer \u00dcberw\u00e4lzung der zuk\u00fcnftig beim Vermieter anfallenden Maklergeb\u00fchren steht in den am h\u00e4rtesten gebeutelten Regionen die Mietpreisbremse entgegen. Die von der Koalition geplante Mietpreisbremse erm\u00f6glicht es den Bundesl\u00e4ndern Ballungsgebiete auszuweisen, in denen sich die Mietpreise bei Neuvermietungen um maximal zehn Prozent gegen\u00fcber der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete erh\u00f6hen d\u00fcrfen. Vermieter, die durch die Mietpreisbremse an der Durchsetzung h\u00f6herer Mietpreise gehindert w\u00fcr\u00c2\u00adden, verf\u00fcgen dann nat\u00fcrlich auch nicht mehr \u00fcber die M\u00f6glichkeit, die Maklergeb\u00fchren durch eine ent\u00c2\u00adsprechende zus\u00e4tzliche Mieterh\u00f6hung zu kompensieren.<\/p>\n

Allerdings zeigen alle Versuche von H\u00f6chstpreis\u00c2\u00adregelungen immer wieder, dass den Marktteilnehmern Ausweichm\u00f6glichkeiten einfallen. Die gerne genutzte Idee, statt mit offiziellen Mietpreiserh\u00f6hungen mit \u00fcber\u00c2\u00adh\u00f6hten Abschlagszahlungen f\u00fcr alte M\u00f6bel, K\u00fcchen oder Teppiche zu operieren, ist hinl\u00e4nglich bekannt. Andere M\u00f6glichkeiten bestehen in der Vereinbarung von Neben\u00c2\u00adabreden, wie etwa der \u00dcbernahme von Garten- oder Hausmeisterarbeiten durch den Mieter usw. Der Fantasie sind keine Grenzen gesetzt.<\/p>\n

\u00dcberall aber, wo dies nicht gelingt und die von der Regie\u00c2\u00adrung beabsichtigte Wirkung der Umverteilung von Ver\u00c2\u00admietern zu Mietern in einer ersten Runde tats\u00e4chlich greift, sind Zweitrundeneffekte zu erwarten: Bereits kurz\u00c2\u00adfristig versch\u00e4rft das Bestellerprinzip das Zugangs\u00c2\u00adproblem f\u00fcr Mietergruppen, die im Verdacht stehen, Wohnungen nur kurzfristig mieten zu wollen. Wenn der Vermieter die mit einem Mieterwechsel verbundenen Maklerdienste zahlen muss, erh\u00f6hen sich die Kosten, die f\u00fcr ihn mit der Kurzfristvermietung verbunden sind. Es erscheint nicht abwegig, dass es bestimmte Mietergrup\u00c2\u00adpen (z.\u00c2\u00a0B. Studenten und Auszubildende) k\u00fcnftig syste\u00c2\u00admatisch schwerer haben k\u00f6nnten, eine Woh\u00c2\u00adnung zu fin\u00c2\u00adden.<\/p>\n

Mittel- bis langfristig reduzieren die Mietpreisbremse und das von ihr flankierte Bestellerprinzip ausgerechnet in den Regionen den \u00f6konomischen Anreiz zur Erschlie\u00dfung von neuen Mietwohnungen, in denen die Nachfrage das Angebot deutlich \u00fcbersteigt. Wer aber versucht, den Wohnungsmangel in hei\u00df begehrten Wohnquartieren zu bek\u00e4mpfen, indem er die Anreize zur Angebotserh\u00f6hung reduziert und gleichzeitig die Nachfrage durch Preisregu\u00c2\u00adlierungen auf hohem Niveau stabilisiert, macht die Rech\u00c2\u00adnung ohne den Wirt.<\/p>\n

Hinweis<\/strong><\/strong><\/p>\n

Dieser Text ist auch als Ausgabe Nr. 04\/2014 der Reihe Ordnungspolitischer Kommentar <\/a>des Instituts f\u00fcr Wirtschaftspolitik an der Universit\u00e4t zu K\u00f6ln und des Otto-Wolff-Instituts f\u00fcr Wirtschaftsordnung erschienen.<\/p>\n

Jonathan \u00d6ztunc studiert Philosophy & Economics in Bayreuth und absolvierte im Institut f\u00fcr Wirtschaftspolitik ein Praktikum.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Insgesamt scheint es in Deutschland keinen Wohnungs\u00c2\u00admangel zu geben. Die Nettokaltmieten sind 2013 nach Angaben des Statistischen Bundesamtes deutschlandweit durchschnittlich um 1,6 Prozent gestiegen und … <\/p>\n

\u201eOrdnungspolitischer Kommentar<\/font>
Gutes und bezahlbares Wohnen?
Beim Bestellerprinzip f\u00fcr Makler wird die Rechnung ohne den Wirt gemacht<\/font>\u201c <\/span>weiterlesen<\/a><\/p>\n

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