Die Mietpreisentwicklung in Deutschland ist zum Politikum geworden. Berichte \u00fcber lange Schlangen bei Besichtigungsterminen, \u00fcber Makler, die Wohnungen an die Meistbietenden versteigern, und \u00fcber junge Familien, die von explodierenden Mieten aus den St\u00e4dten vertrieben werden, lassen den Ruf nach staatlichen Interventionen lauter werden. Die Koalition\u00e4re in Berlin springen allzu gern auf diesen Zug auf und verk\u00fcnden, mit einer Mietpreisbremse den weiteren Anstieg der Mieten begrenzen zu wollen.<\/p>\n
Aus \u00f6konomischer Sicht mag bezweifelt werden, ob die Festlegung eines H\u00f6chstpreises tats\u00e4chlich ein ad\u00e4quates Mittel darstellt, auf Verknappungstendenzen auf der Angebotsseite zu reagieren, oder ob der Wohnungsmangel dadurch nicht eher vergr\u00f6\u00dfert wird. Doch das ist nicht Thema dieses Beitrags. Hier geht es um die Frage, ob die Annahmen, die der Debatte um die Mietpreisbremse zugrunde liegen, empirisch stichhaltig sind oder nicht.<\/p>\n
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Zun\u00e4chst einmal haben wir \u00fcberpr\u00fcft, ob es \u00fcberhaupt zu der behaupteten Mietpreisexplosion gekommen ist. Nach unseren Berechnungen sind die Netto-Kaltmieten in Deutschland seit dem Jahr 1995 bis zur Jahresmitte 2013 von 4,28 \u20ac auf 5,42 \u20ac pro Quadratmeter angestiegen; das entspricht einem jahresdurchschnittlichen Anstieg von 1,3 %. Ein \u00e4hnlicher Anstieg ist bei den Bruttokaltmieten zu verzeichnen, und zwar von 5,04 \u20ac auf 6,48 \u20ac pro Quadratmeter (1,4 % p.a.). Den st\u00e4rksten Anstieg verzeichnen die Brutto-Warmmieten, die 1995 bei 5,72 \u20ac lagen und mittlerweile bei 7,98 \u20ac pro Quadratmeter liegen (1,9 % p.a.).<\/p>\n
Wenn man diese Zahlen mit dem Preisindex f\u00fcr die Lebenshaltung deflationiert, dann ergibt sich ein realer Anstieg der Brutto-Warmmieten von 7,11 \u20ac im Jahre 1995 auf 7,56 \u20ac pro Quadratmeter im Juni 2013, was einem Zuwachs von jahresdurchschnittlich 0,3 % entspricht. Bei der Brutto-Kaltmiete und der Netto-Kaltmiete dagegen ist nach dieser preisbereinigten Berechnung sogar ein absoluter R\u00fcckgang zu verzeichnen, und zwar von 6,25 \u20ac auf 6,14 \u20ac bei den Brutto-Kaltmieten und von 5,32 \u20ac auf 5,14 \u20ac bei den Netto-Kaltmieten.
\nNach diesen Daten kann von einer Mietpreisexplosion, wie sie in der \u00f6ffentlichen Debatte suggeriert wird, keine Rede sein. Die von den Haushalten zu tragenden realen Kostensteigerungen beziehen sich einzig und allein auf die Brutto-Warmmieten, sind also ausschlie\u00dflich durch steigende Energiepreise getrieben. Wo in diesem Kontext eine Mietpreisbremse ansetzen soll, ist zweifelhaft.<\/p>\n
Offenbar ist die wahrgenommene Mietpreisentwicklung stark von den Entwicklungen in einigen wenigen \u201eHotspots\u201c gepr\u00e4gt, die gro\u00dfe mediale Aufmerksamkeit erregt haben, aber keineswegs als repr\u00e4sentativ f\u00fcr die Marktentwicklung in Deutschland insgesamt gelten k\u00f6nnen. Um die regionale Differenzierung erfassen zu k\u00f6nnen, haben wir mit Hilfe von Daten des Beratungsunternehmens Empirica die Mietpreisentwicklung in den deutschen Landkreisen und kreisfreien St\u00e4dten vom 2. Quartal 2008 bis zum 2. Quartal 2013 n\u00e4her untersucht.<\/p>\n
Dabei zeigen sich bereits f\u00fcr 2008 (also vor Ausbruch der \u201egef\u00fchlten\u201c Mietpreisexplosion) einige ausgepr\u00e4gte Hochpreisregionen. Das sind vor allem M\u00fcnchen, Stuttgart, Frankfurt, K\u00f6ln und Hamburg sowie die umliegenden Kreise, aber auch einige Regionen, die nicht als Metropolregionen anzusehen sind, wie M\u00fcnster, Freiburg und die Kreise am Nordufer des Bodensees. Die Daten f\u00fcr das zweite Quartal 2013 zeigen f\u00fcr die alten Bundesl\u00e4nder ein recht \u00e4hnliches Bild wie die Daten f\u00fcr das zweite Quartal 2008, w\u00e4hrend in den neuen Bundesl\u00e4ndern mit Dresden, Potsdam und Berlin neue Hotspots entstanden sind .<\/p>\n
Die Regionen mit dem h\u00f6chsten Preisniveau sind allerdings nicht immer gleichzusetzen mit den Regionen mit dem h\u00f6chsten Preisanstieg. M\u00fcnchen, Hamburg und Stuttgart liegen beim Preisniveau 2008 im obersten Zehntel aller Kreise und zugleich im obersten Zehntel bei den Preisver\u00e4nderungen. Aber das Umland dieser Metropolen ist in Hamburg und M\u00fcnchen durch nur leicht \u00fcberdurchschnittlich steigende Mieten und in Stuttgart sogar durch unterdurchschnittlich steigende Mieten gepr\u00e4gt. Und die Umlandkreise von Frankfurt, die immer noch zu den teuersten Wohngegenden Deutschlands z\u00e4hlen, weisen weitgehend stagnierende Mieten aus. In dem n\u00f6rdlich an Frankfurt angrenzenden Wetterau-Kreis sind sie von 2008 bis 2013 sogar um durchschnittlich 0,2 Prozent pro Jahr gesunken.<\/p>\n
Man k\u00f6nnte argumentieren, dass die vergleichsweise moderate Mietpreisentwicklung im Umland der Metropolen denjenigen Haushalten wenig n\u00fctzt, die im Zentrum selbst ihre Wohnung haben. Bei einer solchen Sichtweise bleibt aber ausgeklammert, ob es diesen Haushalten zuzumuten ist, in Regionen mit g\u00fcnstigeren Mieten umzuziehen. Als Grundlage einer solchen Abw\u00e4gung haben wir anhand unseres regional disaggregierten Datenmaterials nach alternativen Regionen gesucht, in die man umziehen k\u00f6nnte, wenn man den hohen Mietpreissteigerungen in den Hotspots entkommen m\u00f6chte.<\/p>\n
Unsere Pendleranalyse beschreibt die Situation eines Mieters, dessen Arbeitsplatz und Wohnort in der Ausgangslage in einem jener Kreise liegen, die zum obersten F\u00fcnftel bei den Mietpreissteigerungen z\u00e4hlen. F\u00fcr diese Kreise haben wir die jeweils n\u00e4chstgelegenen Kreise identifiziert, in denen die Mieten nicht h\u00f6her waren als im Ausgangskreis und in denen die Mietpreissteigerungen nicht \u00fcber den gesamtdeutschen Durchschnitt hinausgegangen sind. Diese Ausweichkreise sind nach unseren Berechnungen mit durchschnittlichen Pendelwegen von 49 Kilometern und durchschnittlichen Pendelzeiten von 42 Minuten im Individualverkehr und von 43 Minuten im \u00f6ffentlichen Verkehr zu erreichen (Medianwerte).<\/p>\n
Ob solche Pendelzeiten sozial zumutbar sind, mag die Politik entscheiden. Die Pendelm\u00f6glichkeiten sollten allerdings bei der Frage, welche Regionen nach dem neuen Gesetz zur Mietpreisbremse als \u201eGebiete mit angespannten Wohnungsm\u00e4rkten\u201c klassifiziert werden, explizit ber\u00fccksichtigt werden. Zudem sollte sich die Politik bei ihren Entscheidungen bewusst sein, dass Preisobergrenzen nicht ohne R\u00fcckwirkung auf die Angebotsseite bleiben d\u00fcrften. Zumindest auf l\u00e4ngere Sicht werden Mietpreisbremsen Wohnungsmangel erzeugen und deshalb dem Wohnungsmarkt in Deutschland insgesamt eher schaden als n\u00fctzen.<\/p>\n