{"id":19734,"date":"2016-09-14T06:01:00","date_gmt":"2016-09-14T05:01:00","guid":{"rendered":"http:\/\/wirtschaftlichefreiheit.de\/wordpress\/?p=19734"},"modified":"2016-09-16T14:40:37","modified_gmt":"2016-09-16T13:40:37","slug":"ordnungspolitischer-kommentarwohnimmobilienkreditrichtliniekollateralschaeden-bei-der-altersvorsorge","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/wirtschaftlichefreiheit.de\/wordpress\/?p=19734","title":{"rendered":"Ordnungspolitischer Kommentar<\/font>WohnimmobilienkreditrichtlinieKollateralsch\u00e4den bei der Altersvorsorge<\/font>"},"content":{"rendered":"

Relativ ger\u00e4uschlos ist im M\u00e4rz 2016 die Wohnimmobi\u00c2\u00adlienkreditrichtlinie (WIKR) in Kraft getreten. Damit hat der Bundestag EU-Vorgaben in nationales Recht umge\u00c2\u00adsetzt. Die WIKR soll Verbraucher vor sich selbst und unseri\u00f6sen Kreditangeboten sch\u00fctzen. Im Kern geht es darum, dass die Banken bei der Vergabe von grundpfand\u00c2\u00adrechtlich besicherten Krediten genauer hinsehen sollen, ob der Kreditnehmer die Kreditbelastung tragen kann. Was zun\u00e4chst nach einer Selbstverst\u00e4ndlichkeit klingt, kann in der Umsetzung zu einem radikalen Umdenken bei der Vergabe von Wohnimmobilienkrediten f\u00fchren und f\u00fcr viele Verbraucher zum Bumerang werden.<\/p>\n

<\/p>\n

Einkommen statt Immobilie<\/strong><\/p>\n

Bislang war der Immobilienwert die zentrale Gr\u00f6\u00dfe bei der Vergabe von Wohnimmobilienkrediten. Bei entspre\u00c2\u00adchender Sicherheit durch den Immobilienwert konnten auch Personen mit geringem laufendem Einkommen Kre\u00c2\u00addit f\u00fcr Wohneigentum bekommen. Die WIKR stellt nun das laufende Einkommen des Kreditnehmers in den Vor\u00c2\u00addergrund. Seither m\u00fcssen die Banken sicherstellen, dass der Kreditnehmer den Kredit \u00fcber die gesamte Laufzeit bedienen kann. F\u00fcr den Kreditnehmer hat dies zur Folge, dass seine Einkommens- und Verm\u00f6genssituation einge\u00c2\u00adhender von den Banken gepr\u00fcft wird. Die Bank muss dabei auch die zuk\u00fcnftige Einkommensentwicklung in Betracht ziehen. Macht die Bank bei der Einkommenspr\u00fc\u00c2\u00adfung einen Fehler und ger\u00e4t der Kreditnehmer in Zah\u00c2\u00adlungsschwierigkeiten, kann er von der Bank die R\u00fcckab\u00c2\u00adwicklung des Kreditvertrags verlangen, was f\u00fcr die Bank mit hohen Kosten verbunden ist. Weil noch unklar ist, wie die Rechtsprechung die Anforderungen an die Ein\u00c2\u00adkommenspr\u00fcfung durch die Bank auslegen wird, sind viele Banken bei der Vergabe von Wohnimmobilienkre\u00c2\u00additen zur\u00fcckhaltend. Dies zeigt sich auch in den j\u00fcngsten Ergebnissen des Bank Lending Surveys des Eurosystems, einer Erhebung zum Kreditvergabeverhalten der europ\u00e4i\u00c2\u00adschen Banken.<\/p>\n

Beleihungswert ist nicht gleich Verkehrswert<\/strong><\/p>\n

Die zentralen Gedanken der WIKR sind vor dem Hinter\u00c2\u00adgrund der Immobilienmarktkrise in den USA, der daraus resultierenden Finanzmarktkrise sowie den Verwerfungen auf den Immobilienm\u00e4rkten in Spanien und Irland ent\u00c2\u00adstanden. In den USA wurden in gro\u00dfem Umfang Kredite an einkommensschwache Haushalte vergeben, die allein durch den Wert der Immobilie besichert wurden. Weil die Banken bei der Bewertung der Immobilie zuk\u00fcnftig er\u00c2\u00adwartete Preissteigerungen ber\u00fccksichtigt hatten, wurde oftmals mehr als der aktuelle Verkehrswert (Marktwert) der Immobilie beliehen. Als dann die Immobilienpreise fielen, waren viele Kreditnehmer \u00fcberschuldet und mussten ihre Immobilie in die Zwangsversteigerung ge\u00c2\u00adben. Solche Zust\u00e4nde sollen durch die WIKR vermieden werden.<\/p>\n

Allerdings wird die WIKR den strukturellen Besonder\u00c2\u00adheiten des Marktes f\u00fcr Wohnimmobilienkredite in Deutschland nicht gerecht. Wohnimmobilienkredite wer\u00c2\u00adden hierzulande sehr konservativ vergeben. Das liegt unter anderem an der gro\u00dfen Bedeutung der Pfandbriefe f\u00fcr die Refinanzierung der Kreditinstitute. Die pfandbrief\u00c2\u00adrechtlichen Bestimmungen zwingen die Banken dazu, den Immobilienwert bei der Kreditvergabe vorsichtig zu sch\u00e4tzen. Ausgangspunkt ist der Beleihungswert der Im\u00c2\u00admobilie. Dieser liegt in der Regel rund 20 Prozent unter\u00c2\u00adhalb des aktuellen Verkehrswertes. Der Beleihungswert soll sicherstellen, dass der Immobilienwert \u00fcber die ge\u00c2\u00adsamte Kreditlaufzeit mindestens dem ausstehenden Kre\u00c2\u00additbetrag entspricht. In der Regel sch\u00f6pfen die Banken den Beleihungswert bei Finanzierungen nicht vollst\u00e4ndig aus, wodurch ein zus\u00e4tzlicher Sicherheitspuffer geschaf\u00c2\u00adfen wird. Dieses Verfahren stellt sicher, dass die m\u00f6glichen Verluste der Banken gering gehalten werden. So lag die Verlustquote (Wertberichtigungen in Relation zum Bestand) bei privaten Wohnimmobilienkrediten in 2014 unter 0,1 Prozent.<\/p>\n

Aber auch der Kreditnehmer profitiert von dem vorsichti\u00c2\u00adgen Vorgehen: Wenn aufgrund widriger Umst\u00e4nde \u2013 wie Arbeitsplatzverlust oder Scheidung \u2013 die monatliche Kreditbelastung nicht mehr tragbar ist, erm\u00f6glicht ein Verkauf der Immobilie in der Regel, die ausstehenden Schulden zu tilgen. Empirische Ergebnisse zur \u00dcber\u00c2\u00adschuldung von privaten Haushalten belegen, dass ge\u00c2\u00adplatzte Immobilienfinanzierungen nur relativ selten der Hauptgrund f\u00fcr die \u00dcberschuldung sind.<\/p>\n

Erwerb von Wohneigentum erschwert<\/strong><\/p>\n

Die Schutzwirkung der WIKR f\u00fcr die Verbraucher d\u00fcrfte daher eher marginal sein. Die Nebenwirkungen k\u00f6nnen jedoch den Erwerb von Wohneigentum erheblich er\u00c2\u00adschweren. So m\u00fcssen zum Beispiel Haushalte in der Familiengr\u00fcndungsphase mehrere Hindernisse \u00fcberwinden. Erstens sind die Banken aufgrund der WIKR bzw. der damit verbundenen Rechtsunsicherheit gezwungen, das zuk\u00fcnftige Haushaltseinkommen mit hohen Sicherheits\u00c2\u00adabschl\u00e4gen zu sch\u00e4tzen. So muss tendenziell das niedrige Einkommen von Berufseinsteigern fortgeschrieben wer\u00c2\u00adden, da wahrscheinliche zuk\u00fcnftige Einkommenssteige\u00c2\u00adrungen nicht ber\u00fccksichtigt werden d\u00fcrfen. Sollte der Kredit bis zum Eintritt der Rentenphase nicht vollst\u00e4ndig getilgt sein, darf die Bank zudem nur die bei Vertragsab\u00c2\u00adschluss bereits erworbenen Rentenanspr\u00fcche zugrunde legen. Viele junge und mittelalte Menschen k\u00f6nnen aber nur geringe aktuelle Rentenanspr\u00fcche vorweisen. Zwei\u00c2\u00adtens darf die Bank nicht mehr automatisch davon ausge\u00c2\u00adhen, dass beide Partner nach Ablauf der Elternzeit ihr Arbeitspensum wieder auf das Ausgangsniveau erh\u00f6hen. Dadurch reduziert sich das Haushaltseinkommen deutlich. Dem erschwerten Kreditzugang kann der Haushalt nur durch einen h\u00f6heren Eigenkapitalanteil entgegen wirken. Das setzt aber drittens insbesondere vor dem Hintergrund der aktuellen Zinsentwicklung einen l\u00e4ngeren Ansparzeit\u00c2\u00adraum voraus und macht es in vielen F\u00e4llen unm\u00f6glich, den Eigentumserwerb mit der Familienplanung zu synchronisieren.<\/p>\n

Belastung f\u00fcr den Mietwohnungsmarkt<\/strong><\/p>\n

Auch f\u00fcr Mieterhaushalte kann die WIKR unerw\u00fcnschte Folgen haben. Bislang ist das Wohneigentumssegment ein wichtiges Ventil zur Entlastung des Mietwohnungs\u00c2\u00admarktes: Haushalte, die Eigentum erwerben, machen in der Regel eine Mietwohnung f\u00fcr nachr\u00fcckende, meist einkommensschw\u00e4chere Haushalte frei. Die durch die WIKR erschwerte Eigentumsbildung kann daher zur Ver\u00c2\u00adsch\u00e4rfung bestehender Engp\u00e4sse bei Mietwohnungen beitragen.<\/p>\n

Nutzung vorhandenen Eigentums erschwert<\/strong><\/p>\n

F\u00fcr viele Haushalte ist die selbstgenutzte Wohnimmobilie ein wesentliches Standbein der privaten Altersvorsorge. Zum einen profitieren die Besitzer von Wohneigentum von der ersparten Miete. Damit die eigene Immobilie aber auch im Alter tats\u00e4chlich noch genutzt werden kann, m\u00fcssen die Besitzer in vielen F\u00e4llen nicht unerhebliche Umbauma\u00dfnahmen vornehmen. Allerdings wird es f\u00fcr rentennahe Haushalte durch die WIKR zunehmend schwieriger, einen Kredit f\u00fcr diese Umbauma\u00dfnahmen zu erhalten. Neben den geringeren Alterseink\u00fcnften wird die Kreditvergabe durch die geringere Restlebenserwartung erschwert. Die Banken m\u00fcssen sicherstellen, dass der Kreditnehmer die Belastung zu Lebzeiten tilgen kann. Das w\u00fcrde bei \u00e4lteren Kreditnehmern zu deutlich h\u00f6heren Tilgungsraten f\u00fchren, die kaum zu tragen sind. Damit wird zum anderen auch die M\u00f6glichkeit erschwert, Immobilienverm\u00f6gen zur Absicherung des Lebensstandards oder der Finanzierung von Pflegekosten zu nutzen.<\/p>\n

Die neuen Richtlinien d\u00fcrften zudem das Entstehen eines Marktes f\u00fcr umgekehrte Hypotheken behindern, die Immobilienbesitzern eine Nutzung des in der Immobilie gebundenen Verm\u00f6gens bei gleichzeitigem Erhalt des Wohnrechts erm\u00f6glichen sollen. Daher k\u00f6nnten \u00e4ltere Haushalte zuk\u00fcnftig h\u00e4ufiger zum Verkauf der Immobilie gezwungen sein, was oft zu einem Verlust des gewohnten Wohnumfelds und bestehender sozialer Bindungen f\u00fchrt.<\/p>\n

Weitere Einschr\u00e4nkungen durch makroprudentielle Regulierung m\u00f6glich<\/strong><\/p>\n

Eine weitere Versch\u00e4rfung der Vergabestandards f\u00fcr Wohnimmobi\u00c2\u00adlienkredite droht durch die derzeit diskutier\u00c2\u00adten makroprudentiellen Instrumente zur Finanzmarktstabilisierung, wie etwa die Vorgaben zur Relation von Kre\u00c2\u00additvolumen und Immobilienwert, dem Amortisationszeit\u00c2\u00adraum oder Vorgaben zum Verh\u00e4ltnis von Schuldendienst und Einkommen des Kreditnehmers. Auch wenn diese Instrumente grunds\u00e4tzlich geeignet sind, die Finanz\u00c2\u00admarktstabilit\u00e4t zu erh\u00f6hen, ist ihr zus\u00e4tzlicher Nutzen vor dem Hintergrund der eher konservativen Finanzierungstradition bei Wohnimmobilienkrediten in Deutschland fragw\u00fcrdig.<\/p>\n

Fazit<\/strong><\/p>\n

Die Nebenwirkungen der WIKR sind gemessen an den zu erwartenden Vorteilen erheblich. F\u00fcr viele Haushalte bedeuten die neuen Vorschriften das Aus f\u00fcr den Traum vom selbstgenutzten Wohneigentum, wodurch mittelbar auch der Mietwohnungsmarkt belastet wird. Haus\u00c2\u00adhalte, die bereits Wohneigentum gebildet haben, werden zu\u00c2\u00adnehmend Probleme bekommen, dieses im Alter entspre\u00c2\u00adchend ihren Bed\u00fcrfnissen zu nutzen. Um die Vergabe von Wohnimmobi\u00c2\u00adlienkrediten nicht unn\u00f6tig zu belasten, m\u00fcs\u00c2\u00adsen zeitnah Klarstellungen zu den Pflichten der Banken bei der Ein\u00c2\u00adkommensberechnung geliefert werden \u2013 zumal die EU-Vorgaben auch weniger restriktiv h\u00e4tten umge\u00c2\u00adsetzt wer\u00c2\u00adden k\u00f6nnen. Dabei (und bei der Diskussion um die Ein\u00c2\u00adf\u00fchrung von makroprudentiellen Regulierungsin\u00c2\u00adstrumen\u00c2\u00adten) sollten die Nebenwirkungen von vermeint\u00c2\u00adlich dem Verbraucher\u00c2\u00adschutz dienenden Vorschriften st\u00e4r\u00c2\u00adker be\u00c2\u00adr\u00fccksichtigt werden.<\/p>\n

Dieser Text ist auch als Ausgabe Nr. 09\/2016 der Reihe Ordnungspolitischer Kommentar<\/a> des Instituts f\u00fcr Wirtschaftspolitik an der Universit\u00e4t zu K\u00f6ln und des Otto-Wolff-Instituts f\u00fcr Wirtschaftsordnung erschienen.<\/p>\n

Blog-Beitr\u00e4ge zum Thema:<\/strong><\/p>\n

Leonhard Knoll: Der lange Schatten von Subprime. <\/a>Neue Vergaberegeln f\u00fcr grundpfandbesicherte Verbraucherkredite<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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\u201eOrdnungspolitischer Kommentar<\/font>
Wohnimmobilienkreditrichtlinie
Kollateralsch\u00e4den bei der Altersvorsorge<\/font>\u201c <\/span>weiterlesen<\/a><\/p>\n

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