{"id":24806,"date":"2019-03-10T00:01:06","date_gmt":"2019-03-09T23:01:06","guid":{"rendered":"http:\/\/wirtschaftlichefreiheit.de\/wordpress\/?p=24806"},"modified":"2019-03-10T07:53:08","modified_gmt":"2019-03-10T06:53:08","slug":"koelner-impuls-zur-wirtschaftspolitik-belastungswirkungen-einer-grundsteuerreform-fuer-laender-und-gemeinden-folgen-einer-aenderung-der-umlagefaehigkeit-fuer-das-mietspiegelsystem","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/wirtschaftlichefreiheit.de\/wordpress\/?p=24806","title":{"rendered":"K\u00f6lner Impuls zur Wirtschaftspolitik <\/font>Belastungswirkungen einer Grundsteuerreform f\u00fcr L\u00e4nder und Gemeinden Folgen einer \u00c4nderung der Umlagef\u00e4higkeit f\u00fcr das Mietspiegelsystem<\/font>"},"content":{"rendered":"

Eine Einigung \u00fcber die Reform der Grundsteuerbemessungsgrundlage wird insbesondere auch durch die damit verbundenen Belastungsverschiebungen auf L\u00e4nder- und Gemeindeebene erschwert. Diese Schwierigkeiten sollten jedoch politisch l\u00f6sbar sein \u2013 insbesondere, wenn realistische Annahmen zugrunde gelegt werden. Ebenfalls zur Diskussion steht in diesem Kontext die Umlagef\u00e4higkeit der Grundsteuer als Betriebskosten auf den Mieter. Ber\u00fccksichtigt man die daraus resultierenden R\u00fcckwirkungen auf das Mietspiegelsystem, d\u00fcrfte der Vorteil f\u00fcr die Mieter aber deutlich geringer ausfallen, als oftmals angenommen.<\/p>\n

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Seit 20 Jahren wird in Deutschland um eine Reform der Grundsteuerbemessungsgrundlage gestritten.[1]<\/a> Mit seinem Urteil vom 10. April 2018 (1 BvL 11\/14 – Rn. (1-181)) hat das Bundesverfassungsgericht die bislang zugrunde gelegten Einheitswerte f\u00fcr verfassungswidrig erkl\u00e4rt. Der Gesetzgeber muss bis sp\u00e4testens Ende 2019 eine Neuregelung treffen. Andernfalls darf die Grundsteuer nicht mehr erhoben werden, wo- mit die Kommunen eine ihrer wichtigsten Finanzierungsquellen verlieren w\u00fcrden.<\/p>\n

Der j\u00fcngste Kompromiss zwischen Bund und L\u00e4ndern sieht vor, dass in die Bemessungs-grundlage zur Bewertung von Wohnungen zuk\u00fcnftig die durchschnittlichen Nettokaltmieten laut Mikrozensus, die Bodenrichtwerte und das Baujahr einflie\u00dfen.[2]<\/a> Damit haben sich die Bef\u00fcrworter eines wertabh\u00e4ngigen Modells (WAM) zun\u00e4chst durchgesetzt. Allerdings gibt es weiterhin gro\u00dfen Widerstand aus dem Lager der Bef\u00fcrworter eines wertunabh\u00e4ngigen Modells (WUM), bei dem nur Kennzahlen zur Fl\u00e4che des Grundst\u00fccks und der Bebauung einflie\u00dfen. Nicht weiter diskutiert wird das Bodenwertmodell, das zahlreiche \u00d6konomen aus allokativen Gr\u00fcnden bevorzugen.<\/p>\n

Aufkommensneutralit\u00e4t \u2013 Ja, aber wie?<\/em><\/p>\n

Die Reform der Grundsteuerbemessungsgrundlage erweist sich als politisch schwierig, weil damit Verschiebungen in der Steuerlast verbunden sind. Um die reformbedingten Belastungsspr\u00fcnge gering zu halten, soll das Steueraufkommen durch die Reform nicht erh\u00f6ht werden. Die Aufkommensneutralit\u00e4t kann auf verschiedenen Wegen sichergestellt werden: zum einen durch Anpassung der Steuermesszahl und zum anderen durch Anpassung der kommunalen Hebes\u00e4tze. Beide Vorgehensweisen haben deutlich unterschiedliche Verteilungswirkungen.<\/p>\n

Aufkommensneutralit\u00e4t mittels Steuermesszahl<\/em><\/p>\n

Durch eine Anpassung der Steuermesszahl kann der Bund das Aufkommen der Grundsteuer auf gesamtwirtschaftlicher Ebene konstant halten. Dieses Vorgehen hat den Vorteil, dass der Bund hier unmittelbare Gesetzgebungskompetenz besitzt. Allerdings gilt die Aufkommensneutralit\u00e4t dann nur \u00fcber das gesamte Bundesgebiet hinweg. Auf L\u00e4nder- und Gemeindeebene k\u00f6nnte es dennoch zu massiven Verschiebungen kommen. Mehrbelastungen einzelner L\u00e4nder und Gemeinden st\u00fcnden Entlastungen anderer L\u00e4nder und Gemeinden gegen\u00fcber.<\/p>\n

Das ifo-Institut hat im Rahmen einer Simulationsstudie die Verteilungswirkungen einer Grundsteuerreform untersucht, bei der die gesamtgesellschaftliche Aufkommensneutralit\u00e4t ausschlie\u00dflich \u00fcber eine Anpassung der Steuermesszahl erreicht wird.[3]<\/a> Referenzwert ist der Status quo, also die Berechnung der Grundsteuer anhand der Einheitswerte. Die Berechnungen zeigen, dass bei Modellen mit Wertbezug (konkret: Verkehrswert- und Bodenwertmodell) das Steueraufkommen in den Stadtstaaten und den westdeutschen Fl\u00e4chenl\u00e4ndern steigt, w\u00e4hrend es in den ostdeutschen Fl\u00e4chenl\u00e4ndern entsprechend zur\u00fcckgeht. In Westdeutschland w\u00fcrden die Grundsteuereinnahmen in den kleinen Gemeinden (je nach Modell bis 100.000 Einwohner) zur\u00fcckgehen und in den gro\u00dfen Gemeinden zum Teil deutlich ansteigen. In den ostdeutschen Fl\u00e4chenl\u00e4ndern w\u00fcrden die gro\u00dfen Gemeinden mit mehr als 500.000 Einwohnern stark an Steueraufkommen hinzugewinnen, w\u00e4hrend die kleinen und mittleren Gemeinden massiv verlieren w\u00fcrden.<\/p>\n

Bei einem ausschlie\u00dflich an der Fl\u00e4che orientierten Modell w\u00fcrde sich ein nahezu vollst\u00e4ndig anderes Muster der reformbedingten Grundsteuermehr- und -mindereinnahmen auf L\u00e4nder- und Gemeindeebene ergeben. Hier k\u00e4me es in den westdeutschen Fl\u00e4chenl\u00e4ndern und den Stadtstaaten zu geringeren Einnahmen, denen Hinzugewinne bei den ostdeutschen Fl\u00e4chenl\u00e4ndern gegen\u00fcberstehen. W\u00e4hrend in den ostdeutschen Fl\u00e4chenl\u00e4ndern Gemeinden aller Gr\u00f6\u00dfenklassen profitieren w\u00fcrden, k\u00f6nnten in Westdeutschland nur die Gemeinden mit bis zu 20.000 Einwohnern mit Mehreinnahmen rechnen. Gr\u00f6\u00dfere westdeutsche Gemeinden w\u00fcrden Grundsteueraufkommen verlieren.<\/p>\n

Die Belastungsverschiebungen auf L\u00e4nderebene haben R\u00fcckwirkungen auf den L\u00e4nderfinanzausgleich. Diese R\u00fcckwirkungen d\u00fcrften zum Teil die Schwierigkeiten erkl\u00e4ren, einen tragf\u00e4higen Kompromiss f\u00fcr die Grundsteuerreform zu finden. Bayern etwa w\u00fcrde bei einem wertabh\u00e4ngigen Modell zus\u00e4tzliche Mittel in den L\u00e4nderfinanzausgleich einzahlen m\u00fcssen. Entsprechend gro\u00df sind dort die Vorbehalte gegen eine Reform mit wertabh\u00e4ngiger Basis. Vorschl\u00e4ge, wie m\u00f6gliche Verteilungskonflikte zwischen den L\u00e4ndern gel\u00f6st werden k\u00f6nnten, sind aber durchaus vorhanden: So k\u00f6nnte im Rahmen eines \u201eGrandfathering\u201c-Verfahrens die aktuelle Aufkommensverteilung zun\u00e4chst f\u00fcr einige Jahre festgeschrieben werden. Erst nach Ablauf dieser \u201eSchonfrist\u201c k\u00e4me es zu Belastungsverschiebungen aufgrund ver\u00e4nderter Finanzkraftverh\u00e4ltnisse im L\u00e4nderfinanzausgleich.[4]<\/a><\/p>\n

Aufkommensneutralit\u00e4t durch Anpassung der kommunalen Hebes\u00e4tze<\/em><\/p>\n

Neben dem Bund haben allerdings auch die Gemeinden eine M\u00f6glichkeit, die Aufkommensneutralit\u00e4t einer Reform sicherzustellen. Die Grundsteuer ist neben der Gewerbesteuer die wichtigste kommunale Einnahmequelle mit kommunalem Hebesatzrecht. Jede Kommune kann den Grundsteuerhebesatz entsprechend ihres Finanzbedarfs anpassen. Von diesem Recht haben die Kommunen in der Vergangenheit auch entsprechend Gebrauch gemacht. Im Durchschnitt sind die kommunalen Hebes\u00e4tze im Zeitraum von 2005 bis 2017 um 20 Prozent gestiegen. Die Einnahmen aus der Grundsteuer B sind im selben Zeitraum von 9,9 Mrd. auf 13,6 Mrd. Euro angestiegen.[5]<\/a> Insbesondere immobilienwirtschaftliche Verb\u00e4nde bef\u00fcrchten daher, dass die Kommunen die Reform der Grundsteuerbemessungsbasis nutzen k\u00f6nnten, um die Grundsteuer noch weiter zu erh\u00f6hen. Je nach Reformmodell fielen einigen Gemeinden zum Teil massive Steuererh\u00f6hungen sozusagen in den Scho\u00df. Dabei wird allerdings ausgeblendet, dass den Gemeinden mit reformbedingten Mehreinnahmen Gemeinden mit deutlichen Steuerverlusten durch die Reform gegen\u00fcberstehen. Die tats\u00e4chliche Verteilungswirkung einer Grundsteuerreform auf L\u00e4nder- und Gemeindeebene h\u00e4ngt daher letztlich vom Verhalten der Kommunen ab. Es ist unmittelbar einleuchtend, dass Gemeinden mit reformbedingen Steuerausf\u00e4llen gezwungen w\u00e4ren, die Hebes\u00e4tze entsprechend anzupassen, um die kommunale Handlungsf\u00e4higkeit zu sichern. Auf der anderen Seite ist in Kommunen mit massiven Mehreinnahmen durch die Re- form, mit einer Senkung der Hebes\u00e4tze zu rechnen. Die mit den Mehreinnahmen verbundene Mehrbelastung d\u00fcrfte andernfalls die Kommunalpolitiker politische Zustimmung kosten und deren Wiederwahl gef\u00e4hrden. Auch verschiedene empirische Arbeiten zur Grundsteuer deuten darauf hin, dass die Kommunalpolitik die politischen Kosten einer Grundsteuererh\u00f6hung gegen die Mehreinnahmen abw\u00e4gt.[6]<\/a><\/p>\n

Im Ergebnis ist also damit zu rechnen, dass aufgrund der Anpassung der kommunalen Hebes\u00e4tze die Ver\u00e4nderungen des Grundsteueraufkommens auf L\u00e4nder\u00ad und Gemeindeebene deutlich geringer ausfallen als bei einer ausschlie\u00dflichen Anpassung der Steuermesszahl. Zumal die Anpassung der Hebes\u00e4tze an ein aufkommensneutrales Niveau den Kommunen ebenfalls durch ein vorr\u00fcbergehendes Einfrieren der Zahlungsstr\u00f6me im kommunalen Finanzausgleich \u2013 analog zum diskutierten Vorgehen auf L\u00e4nderebene\u00a0 \u2013\u00a0 erleichtert werden kann.[7]<\/a> Innerhalb einer Gemeinde sind Ver\u00e4nderungen in der Steuerlast zwischen den Grundst\u00fcckseigent\u00fcmern aber unausweichlich \u2013 unabh\u00e4ngig davon, ob die Aufkommensneutralit\u00e4t \u00fcber eine Anpassung der Steuermesszahl, der kommunalen Hebes\u00e4tze oder einer Kombination aus bei- dem hergestellt wird.<\/p>\n

Belastungsverschiebungen innerhalb der Kommunen<\/em><\/p>\n

Eine Prognose der zu erwartenden Belastungsverschiebungen innerhalb der Gemeinden f\u00fcr die unterschiedlichen Reformmodelle ist \u00fcber- aus komplex. So m\u00fcssen Verschiebungen zwischen unterschiedlichen Nutzungsarten (Wohnnutzungen vs. Nichtwohnnutzungen), zwischen verschieden Formen der Wohnnutzung (Ein-, Zwei- und Mehrfamilienh\u00e4user) sowie zwischen unterschiedlichen Nichtwohnnutzungen (z.B. B\u00fcro-, Handels- und Industrienutzung) ber\u00fccksichtigt werden. Zudem h\u00e4ngen die quantitativen Effekte wiederum davon ab, wie Steuermesszahl und Hebes\u00e4tze im Zuge der Reform ver\u00e4ndert werden. Tendenziell sind die Belastungsverschiebungen innerhalb einer Gemeinde bei den wertabh\u00e4ngigen Modellen h\u00f6her als bei den wertunabh\u00e4ngigen.[8]<\/a> Dies ist dem Umstand geschuldet, dass die Einheitswerte zuletzt 1964 in Westdeutschland und 1935 in Ostdeutschland aktualisiert wurden und die aktuellen Wertverh\u00e4ltnisse nicht angemessen wiedergeben. Entsprechend gro\u00df fallen die Belastungsverschiebungen aus, wenn eine Bemessungsgrundlage auf Basis der aktuellen Immobilienwerte gew\u00e4hlt wird. In der Debatte wird immer wieder auf Konstellationen verwiesen, in denen eine Reform der Grundsteuer zu untragbaren Belastungen f\u00fcr Eigent\u00fcmer f\u00fchren w\u00fcrde. Zwar sind solche F\u00e4lle m\u00f6glich, sie d\u00fcrften aber \u2013 insbesondere bei Anpassung der kommunalen Hebes\u00e4tze \u2013 in der Gesamtschau kaum ins Gewicht fallen. Zu- dem k\u00f6nnten gesellschaftlich nicht akzeptable Belastungsspr\u00fcnge in allen Reformvorschl\u00e4gen durch erg\u00e4nzende Vorschriften zur Gestaltung des \u00dcbergangs und zum Umgang mit H\u00e4rtef\u00e4llen abgefedert werden.<\/p>\n

Umlagef\u00e4higkeit der Grundsteuer auf den Mieter<\/em><\/p>\n

Jenseits m\u00f6glicher H\u00e4rtef\u00e4lle auf Seiten der Immobilieneigent\u00fcmer wird in letzter Zeit verst\u00e4rkt diskutiert, ob die Umlagef\u00e4higkeit der Grundsteuer im Rahmen der Reform ebenfalls ge\u00e4ndert werden sollte. Schuldner der Grundsteuer ist derjenige, dem der Steuergegenstand zugerechnet wird (\u00a7 10 Absatz 1 Grundsteuergesetz). Das ist in der Regel der Eigent\u00fcmer des Grundst\u00fccks. Im Falle der Vermietung kann der Eigent\u00fcmer aber die auf die Mietsache entfallende Grundsteuer nach \u00a7 2 Ziffer 1 Betriebskosten Verordnung (BetrKV) auf den Mieter umlegen. Bef\u00fcrworter einer Neuregelung der BetrKV fordern, die Umlegbarkeit der Grundsteuer in der Betriebskostenverordnung zu streichen, um Mieter finanziell zu entlasten. Weil die Grundsteuer ansonsten in ihrer H\u00f6he nicht in Frage gestellt wird, k\u00e4me es zu einer entsprechen- den Mehrbelastung von vermietenden Eigent\u00fcmern.<\/p>\n

Grunds\u00e4tzlich ist es im \u00f6konomischen Lehrbuchmodell irrelevant, ob die Zahllast der Steuer formal auf Seiten der Anbieter (Vermieter) oder Nachfrager (Mieter) liegt. Die tats\u00e4chliche Traglast der Steuer ergibt sich aus dem Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage. In den beliebten M\u00e4rkten mit hohen Mietsteigerungen ist anzunehmen, dass die Mieter auch einen Gro\u00dfteil der Grundsteuer tragen. Daf\u00fcr werden die Vermieter in weniger nachgefragten M\u00e4rkten und mit hohem Leerstand Abstriche bei der Nettomiete aufgrund der Grundsteuer hinnehmen m\u00fcssen. Allerdings ist der Mietwohnungsmarkt in seiner Funktionsweise deutlich komplexer als das Lehrbuchmodell. Grunds\u00e4tzlich muss auf dem Wohnungsmarkt zwischen Neuvermietungen und Bestandsvertr\u00e4gen unterschieden werden, weil f\u00fcr diese unterschiedliche Regelungen greifen. Mieter und Vermieter k\u00f6nnen sich nur bei Neuvermietungen frei \u00fcber die Mieth\u00f6he einigen. Allerdings ist die Vertragsfreiheit auch bei Neuvermietungen durch die sogenannte Mietpreisbremse in den letzten Jahren eingeschr\u00e4nkt worden (\u00a7\u00a7 556d – 556g BGB). Dennoch k\u00f6nnen Mieter und Vermieter bei Abschluss eines neuen Mietvertrags am ehesten gem\u00e4\u00df dem Standardmodell \u00fcber die H\u00f6he der Nettomiete unter Ber\u00fccksichtigung der Betriebskosten verhandeln. In laufenden Mietvertr\u00e4gen hingegen gelten andere Rahmenbedingungen (\u00a7\u00a7 557 – 561 BGB). In der Regel wird mietvertraglich vereinbart, dass die Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Ein Recht zur Minderung der Nettomiete hat der Mieter aufgrund einer Grundsteuererh\u00f6hung nicht. M\u00f6gliche Mietminderungen m\u00fcsste er mit seinem Vermieter individuell aus- handeln. Dabei d\u00fcrfte der Mieter aber aufgrund seiner hohen Mobilit\u00e4tskosten eine schwache Verhandlungsposition haben. Daher ist in Bestandsmietvertr\u00e4gen damit zu rechnen, dass die Mieter regelm\u00e4\u00dfig die Erh\u00f6hung der Grundsteuer tragen.<\/p>\n

Welche Folgen h\u00e4tte nun eine Streichung der Grundsteuer aus der Betriebskostenverordnung? Auch hier ist zwischen Neu\u00ad und Bestandvertr\u00e4gen zu unterscheiden. Bei Neuvertr\u00e4gen d\u00fcrfte sich die Verhandlungssituation nicht wesentlich ver\u00e4ndern. In den beliebten Ballungs- r\u00e4umen, in denen die Vermieter eine starke Verhandlungsposition haben, d\u00fcrften die geforderten Nettomieten im Umfang der Grundsteuer steigen. Wirtschaftlich bringt dies weder dem Mieter noch dem Vermieter einen Vorteil. Die Mieter m\u00fcssen zwar die Grundsteuer nicht mehr zahlen, aber daf\u00fcr steigt die Nettomiete entsprechend. Die h\u00f6here Nettomiete bedeutet aber auch f\u00fcr den Vermieter keinen Gewinn, da die Grundsteuer nicht mehr als Betriebskosten auf den Mieter umlegt werden kann.<\/p>\n

Die Auswirkungen auf Bestandsmietvertr\u00e4ge sind vielschichtiger. Grunds\u00e4tzlich k\u00f6nnen Vermieter in laufenden Mietverh\u00e4ltnissen Anpassungen der Mieten bis zur orts\u00fcblichen Vergleichsmiete vom Mieter verlangen. Die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete entspricht der Miete, die innerhalb einer Gemeinde f\u00fcr eine vergleich- bare Wohnung \u00fcblicherweise verlangt werden kann. Bestimmt wird die orts\u00fcbliche Vergleichs- miete in der Regel durch einen Mietspiegel, wo- bei auf die Nettomiete abgestellt wird.[9]<\/a> F\u00e4llt die Umlagef\u00e4higkeit der Grundsteuer weg, k\u00f6nnen Vermieter die Einnahmeausf\u00e4lle nur dann \u00fcber eine h\u00f6here Nettomiete kompensieren, wenn sie bislang den gesetzlich erlaubten Spielraum nicht ausgesch\u00f6pft haben. Sofern die Bestandsmiete das orts\u00fcbliche Niveau bereits abbildet oder dar\u00fcber liegt, ist eine Erh\u00f6hung aufgrund des Wegfalls der Umlegbarkeit der Grundsteuer nicht m\u00f6glich. Inwiefern dies juristisch mit dem R\u00fcckwirkungsverbot vereinbar ist, soll hier nicht diskutiert werden.<\/p>\n

Folgen f\u00fcr die Mietspiegel<\/em><\/p>\n

Allerdings stellt sich die Frage, ob der Wegfall der Umlagef\u00e4higkeit der Grundsteuer nicht auch R\u00fcckwirkungen auf die Mietspiegel haben m\u00fcsste. Mietspiegel basieren in der Regel auf den innerhalb der letzten vier Jahre abgeschlossenen oder ge\u00e4nderten Nettomieten. Die H\u00f6he der Nettomiete aber h\u00e4ngt, wie gezeigt, von der Umlagef\u00e4higkeit der Grundsteuer ab. Daher w\u00e4ren die Mietspiegel bei Wegfall der Umlagef\u00e4higkeit der Grundsteuer nicht mehr geeignet, die H\u00f6he der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete wiederzugeben.<\/p>\n

Eine Erhebung der ben\u00f6tigten Daten zur Berechnung der neuen Mietspiegelwerte ist aufgrund des Vergangenheitsbezugs der Mietspiegel nicht m\u00f6glich. Daher m\u00fcsste der Gesetzgeber die kontrafaktische Frage beantworten, wie hoch die Nettomiete bei in den letzten vier Jahren neu abgeschlossenen oder ge\u00e4nderten Mietvertr\u00e4gen gewesen w\u00e4re, wenn zum Zeit- punkt des Vertragsabschlusses oder der Miet\u00e4nderung die Grundsteuer nicht umlagef\u00e4hig gewesen w\u00e4re?<\/p>\n

Das Problem ist im Mietrecht keineswegs unbekannt, da es bereits gegenw\u00e4rtig sogenannte Inklusiv- oder Teilinklusivmietvertr\u00e4ge gibt, bei denen die Betriebskosten insgesamt oder teil- weise in der Vertragsmiete enthalten sind. In diesen F\u00e4llen d\u00fcrfen Vermieter einen Aufschlag in H\u00f6he der tats\u00e4chlich angefallenen Betriebskosten auf die im Mietspiegel ausgewiesene Nettomiete vornehmen.[10]<\/a> Ein pragmatisches Vorgehen bei einer \u00c4nderung der \u00dcberw\u00e4lzbarkeit der Grundsteuer k\u00f6nnte also darin bestehen, Vermietern in Vorreform Bestandsvertr\u00e4gen einen Zuschlag auf die in den Mietspiegeln ausgewiesene ort\u00fcbliche Vergleichsmiete in H\u00f6he des tats\u00e4chlich anfallenden Grundsteuerbetrags zu erlauben. Damit wird implizit unterstellt, dass die Grundsteuer in Bestandsvertr\u00e4gen vollst\u00e4ndig auf den Mieter \u00fcberw\u00e4lzt werden kann. Diese Annahme ist aufgrund der Verhandlungssituation in laufenden Vertr\u00e4gen zumindest in den Mietwohnungsm\u00e4rkten der gro\u00dfen Ballungsr\u00e4ume nicht unplausibel.<\/p>\n

Bei der Erstellung von Mietspiegeln nach der Betriebskostenverordnung ist zu ber\u00fccksichtigen, dass f\u00fcr einen Zeitraum von bis zu vier Jahren[11]<\/a> Mieten einflie\u00dfen k\u00f6nnen, die vor der Reform vereinbart bzw. ge\u00e4ndert wurden. Ein pragmatisches Vorgehen k\u00f6nnte wiederum darin bestehen, die Vorreform-Mieten um den Grundsteuerbetrag zu erh\u00f6hen. Die Mietspiegel w\u00fcrden dann die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete ausweisen, die sich bei vollst\u00e4ndiger \u00dcberw\u00e4lzbarkeit der Grundsteuer w\u00e4hrend des betrachteten Vorreform-Zeitraums ergeben h\u00e4tte.<\/p>\n

\u00dcberw\u00e4lzbarkeit in gesamtwirtschaftlicher Betrachtung<\/em><\/p>\n

Eine gesamtwirtschaftliche Analyse der \u00dcberw\u00e4lzbarkeit der Grundsteuer kann zu anderen Ergebnissen f\u00fchren als die oben vorgenommene Partialbetrachtung f\u00fcr einen einzelnen Markt.[12]<\/a> Der Unterschied liegt darin, dass bei einer gesamtwirtschaftlichen Betrachtung auch die R\u00fcckwirkungen der Grundsteuer auf andere M\u00e4rkte wie z.B. den Arbeits- und Kapitalmarkt einbezogen werden. Wie sich die \u00dcberw\u00e4lzbarkeit aus gesamtwirtschaftlicher Perspektive letztlich darstellt, h\u00e4ngt von zahlreichen Faktoren ab: So macht es einen Unterschied, ob nur eine Gemeinde die Grundsteuer erh\u00f6ht oder ob auch benachbarte Gemeinden die Hebes\u00e4tze anheben. Zudem ergeben sich unterschiedliche \u00dcberw\u00e4lzungswirkungen in Abh\u00e4ngigkeit von der Bemessungsgrundlage. So d\u00fcrfte die \u00dcberw\u00e4lzbarkeit bei einer nur am Geb\u00e4udewert orientierten Grundsteuer h\u00f6her sein als bei einer Grundsteuer, die die Bodenrenten zur Bemessungsgrundlage hat.[13]<\/a> Und auch der betrachtete Zeithorizont spielt eine wesentliche Rolle, da Anpassungsprozesse auf dem Immobilienmarkt in der Regel einige Jahre ben\u00f6tigen. Eine grunds\u00e4tzliche Aussage zur \u00dcberw\u00e4lzbarkeit der Grundsteuer aus gesamtwirtschaftlicher Sicht in Deutschland, wo die Kommunen die Hebes\u00e4tze autonom bestimmen k\u00f6nnen und sowohl der Boden als auch die Geb\u00e4ude in die Bemessungsgrundlage einflie\u00dfen, ist daher schwierig. Neuere empirische Ergebnisse sprechen daf\u00fcr, dass eine Grundsteuererh\u00f6hung kurzfristig zu sinkenden Nettomieten in Neuvertr\u00e4gen f\u00fchrt. Mittelfristig n\u00e4hern sich die Neuvertragsmieten aber wieder dem Niveau vor der Grundsteuererh\u00f6hung an.[14]<\/a><\/p>\n

Fazit<\/em><\/p>\n

Die Reform der Grundsteuer wird zu Belastungsverschiebungen f\u00fchren, auch wenn die Reform aufkommensneutral durchgef\u00fchrt wird. Das folgt unmittelbar aus der Verfassungswidrigkeit der Einheitswerte, die die aktuellen Wertverh\u00e4ltnisse unzul\u00e4ssig verzerren. Die H\u00f6he der Belastungsverschiebungen wird in der Diskussion aber oftmals \u00fcbersch\u00e4tzt, weil Anpassungsreaktionen auf kommunaler Ebene vernachl\u00e4ssigt werden. Es bleibt daher zu hoffen, dass die Politik rechtzeitig einen tragbaren Kompromiss findet und nicht leichtfertig eine wichtige kommunale Einnahmequelle aufs Spiel setzt. Sollte im Zuge der Reform der Grundsteuerbemessungsgrundlage die Umlagef\u00e4higkeit der Grundsteuer als Betriebskosten auf den Mieter ebenfalls ge\u00e4ndert werden, m\u00fcssen die R\u00fcckwirkungen auf das Mietspiegelsystem ber\u00fccksichtigt werden. Wenn das Mietspiegelsystem nicht f\u00fcr verteilungspolitische Ziele instrumentalisiert werden soll, d\u00fcrften die finanziellen Entlastungswirkungen einer Streichung der Umlagef\u00e4higkeit der Grundsteuer f\u00fcr die Mieter begrenzt sein.<\/p>\n

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[1]<\/a> Hier wird nur die f\u00fcr bebaute und unbebaute Grundst\u00fccke relevante Grundsteuer B diskutiert. Die f\u00fcr land- und forstwirtschaftliche Fl\u00e4chen geltende Grundsteuer A wird nicht behandelt<\/p>\n

[2]<\/a> http:\/\/docs.dpaq.de\/14480-eckpunkte_zur_grundsteuerreform_01.02.2019.pdf<\/p>\n

[3]<\/a> Vgl. Fuest et al (2018): Die Grundsteuer in Deutschland: Finanzwissenschaftliche Analyse und Reformoptionen, Studie im Auftrag von Haus & Grund Deutschland \u2013 Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigent\u00fcmer e.V. sowie ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.<\/p>\n

[4]<\/a> Vgl. Bach\/ Michelsen(2018): WAM statt WUM, auf Makronom.de: https:\/\/makronom.de\/grundsteuerre- form-wam-statt-wum-29565.<\/p>\n

[5]<\/a> Vgl. Destatis (2018): Realsteuervergleich, Fachserie 14, Reihe 10.1.<\/p>\n

[6]<\/a> Vgl. Blesse et al (2018): Higher Taxes on Less Elastic Goods? Evidence from German Municipalities, ZEW Dis- cussion Paper No. 18-039 und F\u00fcss\/Lerbs (2017): Do Local Governments Tax Homeowner Communities Differently? ZEW Discussion Paper No. 17-036.<\/p>\n

[7]<\/a> Vgl. FN 4<\/p>\n

[8]<\/a> Vgl. L\u00f6hr (2017): Grundsteuerreform: Ende einer Odyssee? Ergebnisse einer zahllastbezogenen Analyse, in: Wirtschaftsdienst, Heft 11, S. 809-816. Allerdings k\u00f6nnte es sein, dass das Fl\u00e4chenmodell (abh\u00e4ngig von der konkreten Ausgestaltung) zu einer deutlichen Mehrbelastung von Nichtwohnnutzungen insbesondere abseits der Ballungsr\u00e4ume f\u00fchrt.<\/p>\n

[9]<\/a> Vgl. B\u00f6rstinghaus\/Clar (2013): Mietspiegel, Ziffer 265<\/p>\n

[10]<\/a> Vgl. B\u00f6rstinghaus\/Clar (2013): Mietspiegel, Ziffer 463 und die dort angegeben Quellen.<\/p>\n

[11]<\/a> Sollte der Betrachtungszeitraum verl\u00e4ngert werden, m\u00fcsste die \u00dcbergangsphase entsprechend verl\u00e4ngert werden<\/p>\n

[12]<\/a> Vgl. f\u00fcr verschiedene Ans\u00e4tze Mieszkowki (1972): The Property Tax: An Excise Tax or a Profits Tax? In: Journal of Public Ecnomics, Heft 1, S. 73-96.<\/p>\n

[13]<\/a> Vgl. L\u00f6hr (2019): Grundsteuerreform: Abschaffung der<\/p>\n

Umlagef\u00e4higkeit? In: Betriebs\u00adBerater, 74. Jg., S. 95\u00ad96.<\/p>\n

[14]<\/a> Vgl. L\u00f6ffler\/Siegloch (2018): Property Taxation, Housing, and Local Labor Markets: Evidence from German Municipalities, mimeo.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Eine Einigung \u00fcber die Reform der Grundsteuerbemessungsgrundlage wird insbesondere auch durch die damit verbundenen Belastungsverschiebungen auf L\u00e4nder- und Gemeindeebene erschwert. Diese Schwierigkeiten sollten jedoch politisch … <\/p>\n

\u201eK\u00f6lner Impuls zur Wirtschaftspolitik <\/font>
Belastungswirkungen einer Grundsteuerreform f\u00fcr L\u00e4nder und Gemeinden
Folgen einer \u00c4nderung der Umlagef\u00e4higkeit f\u00fcr das Mietspiegelsystem<\/font>\u201c <\/span>weiterlesen<\/a><\/p>\n

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