{"id":27838,"date":"2020-08-26T15:30:18","date_gmt":"2020-08-26T14:30:18","guid":{"rendered":"http:\/\/wirtschaftlichefreiheit.de\/wordpress\/?p=27838"},"modified":"2020-08-28T08:50:20","modified_gmt":"2020-08-28T07:50:20","slug":"gastbeitrag-berliner-wohnungsmarkt-corona-krise-reduziert-mangel-an-wohnungen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/wirtschaftlichefreiheit.de\/wordpress\/?p=27838","title":{"rendered":"Gastbeitrag <\/font>Berliner Wohnungsmarkt <\/br>Corona-Krise reduziert Mangel an Wohnungen <\/font>"},"content":{"rendered":"

Im Februar 2020 publizierten wir eine erste Einsch\u00e4tzung zum Berliner Mietendeckel. Im Jahresverlauf 2019 fiel die Zahl der Baugenehmigungen kr\u00e4ftig und die Zahl der Wohnr\u00e4ume pro Wohnung erh\u00f6hte sich. Beides interpretierten wir als Beleg f\u00fcr ein k\u00fcnftig sinkendes Wohnungsangebot.<\/p>\n

Entgegen unseren Erwartungen erh\u00f6hte sich die Zahl der Genehmigungen zuletzt wieder. Ob dies auf Einmaleffekten beruht oder ob die striktere Mietregulierung geringe Effekte auf das Wohnungsangebot hat, ist derzeit offen. Wom\u00f6glich werden erst die Fertigstellungszahlen f\u00fcr das Jahr 2020 eine Antwort geben.<\/p>\n

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Zudem reduzierte sich unseren Berechnungen nach der Wohnungsmangel. Im Jahr 2019 erh\u00f6hte sich die Zahl der fertiggestellten Wohnungen auf fast 19.000 und die Zuwanderung brach tempor\u00e4r ein. Voraussichtlich sinkt auch im Jahr 2020 der Nachfrage\u00fcberhang aufgrund eines Corona-bedingten R\u00fcckgangs der Zuwanderung. Der Neubau d\u00fcrfte nur geringf\u00fcgig betroffen werden.<\/p>\n

Um die Entwicklungen bis zum Jahr 2030 abzusch\u00e4tzen, analysieren wir zwei Szenarien. Ein Positivszenario mit einer dynamischen Bauaktivit\u00e4t und einem graduell fallenden Bev\u00f6lkerungswachstum, wodurch der Mangel an Wohnungen Mitte des Jahrzehnts abgebaut ist. Im zweiten Szenario mit geringerer Bauaktivit\u00e4t und einem konstanten Bev\u00f6lkerungswachstum fehlen auch im Jahr 2030 noch mehrere 10.000 Wohnungen. Das zweite Szenario halten wir aufgrund der erwarteten globalen Zuwanderung f\u00fcr eine bessere Approximation der zuk\u00fcnftigen Entwicklungen.<\/p>\n

Im Jahr 2019 sind Baugenehmigungen nur tempor\u00e4r eingebrochen \u2026<\/strong><\/p>\n

In unserer ersten Einsch\u00e4tzung des Berliner Mietendeckels im Februar 2020[1]<\/a> fanden wir Indizien f\u00fcr einen unmittelbaren R\u00fcckgang des Wohnungsangebots. Im Februar schrieben wir<\/p>\n

\u201e\u2026die Einf\u00fchrung des Mietendeckels ver\u00e4ndert das k\u00fcnftige Angebot an neuem Wohnraum. Auf Basis des 6-Monats-Durchschnitts \u2013 die Monatsdaten sind sehr volatil \u2013 fiel die Anzahl von Baugenehmigungen f\u00fcr die Errichtung neuer Geb\u00e4ude von \u00fcber 2.000 pro Monat im Juni 2019 auf 1.180 im November 2019 (j\u00fcngster Datenpunkt). Dies ist die niedrigste Anzahl an Baugenehmigungen seit Januar 2015. Im gleichen Zeitraum ist die Zahl der Wohnr\u00e4ume pro Wohnung von Juni bis Oktober von 2,5 auf 2,8 angestiegen.\u201c<\/em><\/p>\n

In den letzten Monaten gab es einen kr\u00e4ftigen Anstieg bei den Baugenehmigungen. Insbesondere wurden im Dezember 4.152 Wohnungen genehmigt \u2013 ein deutlicher Kontrapunkt zu dem R\u00fcckgang bis November. Auch im Jahr 2020 haben die Baugenehmigungen eher zugelegt. So ist der 6-Monats-Durchschnitt im April auf 2.120 angestiegen. Angesichts der Corona-Krise ist dies bemerkenswert. Auch die Zahl der Wohnr\u00e4ume pro Wohnung hat sich wieder auf 2,5 reduziert. Wenngleich die Zahlen weiterhin sehr volatil sein d\u00fcrften, lautete das Zwischenfazit: Aktuell ist der von uns vermutete Trend zu gr\u00f6\u00dferen Wohnungen und ein deutlicher R\u00fcckgang bei den Baugenehmigungen nicht mehr erkennbar.<\/p>\n

\u2026 aber Daten des BBU deuten auf ein k\u00fcnftig geringeres Wohnungsangebot hin<\/strong><\/p>\n

Trotz dieser positiven Entwicklungen gibt es weiterhin Indizien daf\u00fcr, dass der Mietendeckel die Entscheidungen der Investoren und Bauunternehmern beeinflusst. So weist der BBU\u00b8 der Dachverband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen, auf negative Auswirkungen hin. Der Verband umfasst landeseigene, kommunale, genossenschaftliche, private und kirchliche Wohnungsunternehmen, dessen Mitglieder in etwa 40% des Berliner Mietwohnungsbestandes bewirtschaften. Diese Unternehmen investierten seit dem Jahr 2013 stets mit zweistelligen j\u00e4hrlichen Zuwachsraten. Im Jahr 2018 erh\u00f6hten sich deren Investitionen sogar um 25% gegen\u00fcber Vorjahr. F\u00fcr das Jahr 2019 war ein Investitionsplus von \u00fcber 20% geplant, realisiert wurde aber lediglich ein Zuwachs von 6%. Da die landeseigenen Wohnungsunternehmen in den letzten Jahren ihren Neubau stetig ausweiteten, d\u00fcrften f\u00fcr diesen unterdurchschnittlichen Zuwachs andere Anbieter verantwortlich sein. Vermutlich haben vor allem private Wohnungsunternehmen ihre Aktivit\u00e4t zur\u00fcckgefahren. Lt. BBU reduzierten aber auch genossenschaftliche Wohnungsunternehmen den Neubau und zwar um 43% gegen\u00fcber Vorjahr. Aufgrund des R\u00fcckgangs der Baubeginne aller Unternehmen im Jahr 2019 um 32% ist auch mit negativen Auswirkungen im Jahr 2020 und danach zu rechnen.[2]<\/a> Wir vermuten, dass der Berliner Senat den Neubau \u00fcber die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften weiter ankurbelt. F\u00fcr eine solide Einsch\u00e4tzung, wie die unmittelbare Wirkung des Berliner Mietendeckels auf das Wohnungsangebot wirkt, muss man wohl zumindest die Neu- bauzahlen des Jahres 2020 abwarten.<\/p>\n

R\u00fcckl\u00e4ufiger Wohnungsmangel im Jahr 2019<\/strong><\/p>\n

Gemessen an den fast 2 Mio. Wohnungen entwickeln sich die Fertigstellungszahlen aggregiert \u00fcber den gesamten Zyklus recht tr\u00e4ge. Vom Jahr 2009 bis 2019 wurden durchschnittlich nur 0,5% zus\u00e4tzliche Wohnungen pro Jahr fertiggestellt, w\u00e4hrend das Bev\u00f6lkerungswachstum rund 1% pro Jahr betrug. Jedoch weist Berlin einen klaren Aufw\u00e4rtstrend bei den Fertigstellungen auf. Im Jahr 2019 erreichte der Anteil neuer Wohnungen am Gesamtbestand fast 1%. Es wurden 18.999 Wohnungen fertiggestellt. In Berlin leben durchschnittlich 1,8 Personen pro Wohnung. Folglich ist im Jahr 2019 f\u00fcr rund 34.200 Menschen neuer Wohnraum geschaffen worden. Damit \u00fcbertrifft im Jahr 2019 die Zahl der Personen in neuem Wohnraum das Einwohnerwachstum, das bei rund 31.300 lag. Unseren Berechnungen nach reduzierte sich die Zahl der fehlenden Wohnungen von rund 88.000 im Jahr 2018 auf 86.000 im Jahr 2019. \u00dcber den gesamten Zyklus ist dies die erste deutliche Reduktion.[3]<\/a> Diese Entwicklung ist eine Folge des tempor\u00e4ren R\u00fcckgangs der Zuwanderung \u00fcber den Sommer 2019.<\/p>\n

Corona reduziert voraussichtlich den Wohnungsmangel im Jahr 2020<\/strong><\/p>\n

Im Jahr 2020 d\u00fcrften die Zuwanderung nach Berlin und damit auch das Einwohnerwachstum Corona-bedingt sehr verhalten sein. Auf Bundesebene erwarten wir etwa eine Halbierung der Zuwanderungszahlen gegen\u00fcber dem Vorjahr. Unterstellt man auch f\u00fcr Berlin eine Halbierung der Zuwanderung und ein gegen\u00fcber dem Vorjahr konstantes nat\u00fcrliches Bev\u00f6lkerungswachstum, dann erh\u00f6ht sich die Einwohnerzahl im Jahr 2020 um lediglich 17.800. Dies w\u00e4re der niedrigste Wert seit dem Jahr 2009. Die Nachfrage nach Wohnraum w\u00fcrde folglich deutlich weniger steigen als in den Vorjahren. Auch die Berliner Bauunternehmen sind von der Pandemie negativ getroffen. Insbesondere verz\u00f6gerte Genehmigungsverfahren und Hygieneregeln hemmen die Bauaktivit\u00e4t.[4]<\/a> Da das Kontaktverbot aber f\u00fcr nur wenige Wochen restriktiv war, erwarten wir in Berlin wie f\u00fcr das gesamte Bundesgebiet nur einen relativ geringen Einfluss auf die Bauleistung im Jahr 2020. In den letzten f\u00fcnf Jahren war eine stetige Ausweitung der Zahl der fertiggestellten Wohnungen zu beobachten. Die Steigerungsrate betrug durchschnittlich mehr als 2.000 Wohnungen gegen\u00fcber dem Vorjahr. Ausgehend von diesem Trend erwarten wir keinen Corona-bedingten R\u00fcckgang f\u00fcr das Jahr 2020, sondern nur eine leichte Angebotsausweitung gegen\u00fcber den knapp 19.000 fertiggestellten Wohnungen im Jahr 2019. Unseren Berechnungen nach f\u00e4llt aufgrund des geringen Bev\u00f6lkerungswachstums und der weiteren Ausweitung des Neubaus die Zahl der fehlenden Wohnungen im Jahr 2020 auf unter 80.000.<\/p>\n

Neuer Zuwanderungsschub ab dem Jahr 2021<\/strong><\/p>\n

F\u00fcr das Jahr 2021 und die Folgejahre unterstellen wir \u2013 entweder weil ein Impfstoff gefunden wird oder weil wir gelernt haben, unser Verhalten an die Infektionslage anzupassen \u2013, dass die Pandemie den Alltag in Deutschland nur noch geringf\u00fcgig einschr\u00e4nkt. Mehrere Entwicklungen k\u00f6nnten die Zuwanderung wieder ankurbeln. Erstens gilt seit 1. M\u00e4rz 2020 das Fachkr\u00e4fteeinwanderungsgesetz. Dieses k\u00f6nnte durch den Wegfall der Vorrangpr\u00fcfung Impulse f\u00fcr die Zuwanderung von au\u00dferhalb der EU setzen. Zweitens gilt vielerorts Deutschlands Umgang mit der Pandemie als vorbildlich. Folglich k\u00f6nnten die sehr gute epidemiologische Lage und die Funktionsf\u00e4higkeit des Gesundheitssektors in Deutschland als weiterer Zuwanderungsmagnet wirken. Dies gilt insbesondere im Vergleich zu vielen Schwellenl\u00e4ndern. Die Nettozuwanderung aus Indien nach Berlin betrug im Jahr 2018 bereits mehr als 2.000 und im Jahr 2019 fast 3.500 Personen. Damit war Indien in beiden Jahren das Hauptherkunftsland.[5]<\/a> Angesichts der Wachstumsraten von rund 50% p.a. \u00fcber die letzten drei Jahre k\u00f6nnte die Zuwanderung aus Indien \u00fcber das n\u00e4chste Jahrzehnt zu einem bedeutenden Faktor f\u00fcr die Wohnungsnachfrage werden. Die Zuwanderung nach Berlin wird aber nicht nur dank Indien globaler. Unter den Top 20 L\u00e4ndern befinden sich nur noch drei EU-Staaten, n\u00e4mlich Italien, Rum\u00e4nien und Bulgarien.[6]<\/a> Die USA und UK liegen auf dem zweiten und dritten Platz und Brasilien, Russland und China auf Rang 8 bis 12. Folglich ist das Potenzial f\u00fcr einen kr\u00e4ftigen Zuwanderungsschub in den kommenden Jahren gro\u00df. Auf der Angebotsseite d\u00fcrfte vor allem die anstehende Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zum Mietendeckel von Bedeutung f\u00fcr den Neubau sein. Das Urteil erfolgt vermutlich im Herbst des Jahres 2020. Weiterhin liegen die Juristen mit ihren Einsch\u00e4tzungen weit auseinander. Wir ber\u00fccksichtigen diese f\u00fcr den Berliner Wohnungsmarkt wichtige Weichenstellung folglich \u00fcber deren Auswirkungen f\u00fcr den Neubau in den folgenden beiden Szenarien.<\/p>\n

Zwei Szenarien bis zum Jahr 2030 skizzieren potenzielle Entwicklung des Wohnungsmangels<\/strong><\/p>\n

Unseren Berechnungen nach fehlten im Jahr 2020 rund 80.000 Wohnungen in Berlin, um das kr\u00e4ftige Bev\u00f6lkerungswachstum der Vorjahre zu kompensieren. Ausgehend von diesem Mangel zeigen wir mithilfe zweier Szenarien m\u00f6gliche Entwicklungspfade auf. Diese sind keine Prognosen, sondern Orientierungspunkte f\u00fcr Planungsprozesse.<\/p>\n

Szenario 1 \u2026<\/strong><\/p>\n

\u2026 unterstellt eine kr\u00e4ftige Ausweitung der Fertigstellungszahlen um j\u00e4hrlich<\/strong><\/p>\n

2.500 Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr. Dies ist ein Zuwachs der in den letzten 20 Jahren nur einmal \u00fcbertroffen wurde. Nachfrageseitig gehen wir in diesem Szenario von einer Nettozuwanderung von 31.300 Personen im Jahr 2021 wie im Jahr 2019 aus. In den Folgejahren unterstellen wir einen graduell abnehmenden Bev\u00f6lkerungszuwachs um j\u00e4hrlich 2.000 Personen. In diesem Szenario ist das Wohnungsdefizit Mitte des Jahrzehnts verschwunden, weil sich die Zahl der fertiggestellten Wohnungen von knapp 19.000 im Jahr 2019 auf \u00fcber 45.000 im Jahr 2030 mehr als verdoppelt. Gleichzeitig f\u00e4llt das Bev\u00f6lkerungswachstum. Es ist also ein optimistisches Szenario, in dem in Anschluss auf den Abbau des Wohnungsmangels Leerst\u00e4nde entstehen w\u00fcrden und somit den Preis- und Mietzyklus beenden.<\/p>\n

Szenario 2 \u2026<\/strong><\/p>\n

\u2026 unterstellt eine Ausweitung der Fertigstellungszahlen um j\u00e4hrlich lediglich 500 Wohnungen \u2013 zum Beispiel, weil der Mietendeckel verfassungskonform ist und folglich der Neubau lahmt \u2013 und einen konstanten Bev\u00f6lkerungszuwachs in H\u00f6he von 31.300 Personen wie im Jahr 2019. In diesem Szenario fehlen im Jahr 2030 immer noch 37.000 Wohnungen. Der Wohnungsmangel verringert sich, besteht aber \u00fcber die gesamte Dekade fort. Wir halten Szenario 2 f\u00fcr eine bessere Approximation der k\u00fcnftigen Entwicklung als Szenario 1. Daher gehen wir weiter davon aus, dass, auch wenn der Berliner Mietendeckel verfassungskonform w\u00e4re,<\/p>\n