{"id":29527,"date":"2021-08-09T18:37:34","date_gmt":"2021-08-09T17:37:34","guid":{"rendered":"http:\/\/wirtschaftlichefreiheit.de\/wordpress\/?p=29527"},"modified":"2021-08-18T08:10:57","modified_gmt":"2021-08-18T07:10:57","slug":"ordnungspolitischer-kommentar-wohnraumstaerkungsgesetz-wohnstg-wird-das-home-sharing-zukuenftig-seinem-namen-gerecht","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/wirtschaftlichefreiheit.de\/wordpress\/?p=29527","title":{"rendered":"Ordnungspolitischer Kommentar <\/font>Wohnraumst\u00e4rkungsgesetz – WohnStg Wird das Home-Sharing zuk\u00fcnftig seinem Namen gerecht? <\/font>"},"content":{"rendered":"

Die Sharing Economy <\/em>hat die Tourismusbranche ver\u00e4ndert. Mit Home-Sharing <\/em>hat sich ein Gesch\u00e4ftsmodell mit lokalen Nebenwirkungen f\u00fcr den Wohnungsmarkt etabliert.<\/p>\n

Unter Sharing Economy <\/em>werden so genannte peer-to-peer <\/em>Plattformen im Internet verstanden, auf denen Privatpersonen Ressourcen mit anderen Verbrauchern teilen. Im Folgenden steht die kurzzeitige \u00dcberlassung von Wohnraum gegen eine finanzielle Verg\u00fctung im Fokus, wie sie auf Plattformen wie Airbnb angeboten wird.<\/p>\n

Das rasante Wachstum des Kurzzeitvermietungs- Angebots hat vielerorts f\u00fcr Diskussionen, um m\u00f6gliche unerw\u00fcnschte Folgen dieses Gesch\u00e4ftsmodells gesorgt. Im Fokus steht dabei meist die Wohnraumverknappung auf den oft schon angespannten Wohnungsm\u00e4rkten und die damit verbundenen Mietpreissteigerungen. In Nordrhein- Westfalen ist zum 1. Juli 2021 das Wohnraumst\u00e4rkungsgesetz in Kraft getreten, welches das Wohnungsaufsichtsgesetz abl\u00f6st. Das Gesetz erm\u00f6glicht es, Gemeinden in Gebieten mit erh\u00f6htem Wohnungsbedarf eine Wohnraumschutzsatzung zu erlassen. Hierdurch sollen den Kommunen Handlungsm\u00f6glichkeiten gegeben werden, um gegen die vermehrt auftretende Zweckentfremdung von Wohnraum durch Kurzzeitvermietungen vorzugehen.<\/p>\n

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In dem vorliegenden Beitrag stelle ich zun\u00e4chst die Entwicklung von Airbnb, dem in vielen L\u00e4ndern dominierenden Anbieter, dar, um darauf aufbauend die Auswirkungen von Home Sharing <\/em>zu diskutieren. Anschlie\u00dfend wird der Einfluss der Corona-Pandemie auf das Marktgeschehen beleuchtet, um die zuk\u00fcnftige Relevanz von Kurzzeitvermietungen einsch\u00e4tzen zu k\u00f6nnen. Vor diesem Hintergrund wird das Wohnraumst\u00e4rkungsgesetz vorgestellt und diskutiert, inwiefern es dazu beitragen kann, die unerw\u00fcnschten Nebenwirkungen zu begrenzen.<\/p>\n

Zum Hintergrund<\/strong><\/u><\/p>\n

Airbnb wurde 2008 in San Francisco gegr\u00fcndet. Seitdem erfahrt die Kurzzeitvermietung (KZVM) ein starkes Wachstum. Zum B\u00f6rsendeb\u00fct Ende 2020 schaffte die Aktie von Airbnb trotz der an- haltenden Corona-Pandemie einen Kurssprung von 115 %.[1]<\/a> Die Plattform hatte damit einen Wert von fast 102 Milliarden Dollar.[2]<\/a> Seit 2011 ist Airbnb auch auf dem deutschen Tourismusmarkt aktiv. Anfangs konzentrierten sich die KZVM-Angebote vor allem auf Berlin. Inzwischen hat Airbnb in ganz Deutschland fu\u00dfgefasst und ist zu einem der wichtigsten Anbieter aufgestiegen. In ganz Deutschland wurden im Januar 2020 in etwa 130.000 Unterk\u00fcnfte auf der Internetplattform angeboten.[3]<\/a>,[4]<\/a><\/sup> Dass immer mehr Menschen Wohnungen kurzzeitig vermieten, hat in den letzten Jahren in der Tourismusindustrie, Gesellschaft und Politik eine intensive Debatte \u00fcber die Regulierung der Sharing Economy <\/em>ausgel\u00f6st und in vielen St\u00e4dten schon zu Einschr\u00e4nkungen gef\u00fchrt.[5]<\/a> Die Bef\u00fcrworter von Home Sharing <\/em>betonen das Gemeinschaftsgef\u00fchl und die effiziente Nutzung von Ressourcen. Sie argumentieren, dass die \u00dcberlassung von Wohnraum durch Eigent\u00fcmer oder Mieter eine attraktive Alternative zur traditionellen Hotel\u00fcbernachtung sei, da sich Gaste im Urlaub \u201ewie Einheimische\u201c f\u00fchlen k\u00f6nnten. Gleichzeitig verdienten sich die Gastgeber ein wenig Geld dazu. Auch profitierten die lokale Gastronomie und der Einzelhandel von der Kaufkraft der Touristen.<\/p>\n

Kritische Stimmen kommen aus dem traditionellen Hotelgewerbe, der Kommunalpolitik und von Anwohnern. Anwohner beschweren sich zum einen \u00fcber den L\u00e4rm der st\u00e4ndig wechselnden Touristen in ihren Wohnh\u00e4usern und zum anderen \u00fcber den Zerfall der Gemeinschaft in der Nachbarschaft durch die schrumpfende Anzahl an Langzeitmietern. Hotelverba?nde wie der DEHOGA und die IHA sehen die Hotellerie in einem unfairen Wettbewerb mit Sharing Economy-Angeboten[6]<\/strong><\/a><\/em>: KZVM-Anbieter m\u00fcssten nicht dieselben Sicherheits- und Hygienestandards einhalten wie das Hotelgewerbe. City-Taxen und Tourismusausgaben w\u00fcrden bei KZVM-Angeboten nur selten abgef\u00fchrt. Ob die Gastgeber Steuern zahlten, k\u00f6nne von den zust\u00e4ndigen Beh\u00f6rden nur sehr schwer bis gar nicht nachverfolgt werden, was vor allem an der mangelnden Transparenz im KZVM-Markt l\u00e4ge. Bisher bestand f\u00fcr die KZVM- Anbieter in NRW keine Registrierungspflicht bei den Beh\u00f6rden. Somit war es f\u00fcr kommunale Verwaltungen unm\u00f6glich nachzuvollziehen, welche Wohnungen f\u00fcr KZVM genutzt werden.<\/p>\n

Kritiker weisen zudem darauf hin, dass die KZVM dem Wohnungsmarkt wichtige Wohneinheiten entz\u00f6ge, die besonders in urbanen Regionen beno?tigt werden. Durch die Wohnraumverknappung w\u00fcrden Mietpreise steigen. In Studien f\u00fcr Berlin sowie Ko?ln konnten wir diesen Zusammenhang empirisch nachweisen[7]<\/a> und zeigen, dass ein erheblicher Anteil der aktiven KZVM-Unterk\u00fcnfte nicht nur sporadisch geteilt, sondern das ganze Jahr \u00fcber an Touristen vermietet wird. Bei solchen Wohnungen ist es ausgeschlossen, dass sie langfristig vermietet werden. Die kommerzielle KZVM ist profitabel und lohnt sich je nach Wohnung oft schon ab 89 Vermietungstagen im Jahr. Die guten Profitaussichten f\u00fchren h\u00e4ufig dazu, dass einzelne Gastgeber gleich mehrere Unterk\u00fcnfte \u00fcber die Internetplattformen vermitteln. Im Folgenden werden Unterk\u00fcnfte, die entweder \u00fcber 90 Tage kurzzeitvermietet oder von Gastgebern mit mehreren Unterk\u00fcnften inseriert wer- den, als professionell gewertet. Nach unseren Sch\u00e4tzungen k\u00f6nnen in Berlin ca. 50% der insgesamt knapp 7.000 KZVM-Unterk\u00fcnfte (Stand 2015) und in K\u00f6ln etwas mehr als 40% der gut 6.000 KZVM-Unterk\u00fcnfte (Stand 2019) als professionell betrachtet werden. Bezogen auf den gesamten Wohnungsbestand wirkt der Anteil der KZVM-Unterk\u00fcnfte verschwindend gering (0,1 % in Berlin und 0,35 % in K\u00f6ln).<\/p>\n

Allerdings konzentrieren sich die KZVM-Unterk\u00fcnfte meist auf die zentralen, touristischen La- gen, w\u00e4hrend in weniger zentralen Stadtteilen manchmal kein einziges Inserat zu finden ist. Abbildung 1 zeigt die Verteilung von KZVM-Unterk\u00fcnften am Beispiel K\u00f6lns. Dies verdeutlich, dass die Wohnungsmarkteffekte von KZVM-Angeboten kleinr\u00e4umig analysiert werden m\u00fcssen. Vergleicht man die KZVM-Angebote und die im selben Zeitraum zur Vermietung angebotenen Wohneinheiten auf kleinr\u00e4umiger Ebene, zeigt sich in bestimmten Stadtteilen eine sehr starke Relevanz der KZVM. Beispielsweise gab es in der Neustadt S\u00fcd in K\u00f6ln im vierten Quartal 2018 mehr als dreimal so viele professionelle Angebote von KZVM-Unterk\u00fcnften wie Wohnungsinserate. In K\u00f6ln sind die Mietpreise f\u00fcr Wohnungen, die besonders h\u00e4ufig f\u00fcr KZVM genutzt werden[8]<\/a>, von Mitte 2015 bis Ende 2018 um 32,4 % gestiegen. 14,2 % des Anstiegs konnte auf den Einfluss der KZVM zur\u00fcckgef\u00fchrt werden.<\/p>\n

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Kurzzeitvermietung in der Corona-Pandemie<\/strong><\/p>\n

Die Corona-Pandemie hat den Tourismussektor besonders hart getroffen. Dieser negativen Entwicklung konnte sich auch Airbnb nicht entziehen. Die zuk\u00fcnftige Bedeutung der Regulierung von KZVM h\u00e4ngt auch davon ab, inwieweit sich der Markt von dem R\u00fcckschlag erholen wird. Laut der Analysefirma Airdna hat Airbnb mit Ausbruch der Pandemie im Zeitraum von Januar bis Juni 2020 global 5% der KZVM-Unterk\u00fcnfte auf ihrer Internetplattform verloren. Von Januar 2020 bis M\u00e4rz 2021 gab es eine Erholung des Angebots um 2,5% (siehe Abbildung 2).[9]<\/a> Der Umsatz pro verf\u00fcgbarer Unterkunft (RevPAR[10]<\/a>) ist f\u00fcr die Gastgeber von KZVM-Unterk\u00fcnften im Durchschnitt um 4,5 % gesunken. Die Hotelbranche hatte im selben Zeitraum einen Einbruch von 64,8 % des RevPARs zu verzeichnen.[11]<\/a><\/p>\n

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Eine Untersuchung des US-Marktes zeigt, dass die resilientere Entwicklung der KZVM vor allem durch neue Angebote in l\u00e4ndlichen Regionen zustande kommt. Der Einbruch bei den KZVM-Unterk\u00fcnften in Gro\u00dfst\u00e4dten fiel mit ca. 12% dreimal so hoch aus wie der gesamte R\u00fcckgang[12]<\/a>. Auch der Umsatzeinbruch d\u00fcrfte f\u00fcr Anbieter von KZVM-Unterk\u00fcnften in St\u00e4dten deutlich st\u00e4rker ausgefallen sein als im l\u00e4ndlichen Raum. Beherbergungsverbote haben den Tourismus zeitweise ganz lahmgelegt. Insbesondere St\u00e4dtereisen waren durch die strikten Corona-Ma\u00dfnahmen nicht m\u00f6glich bzw. unattraktiv, weil Museen, Theater und Gastst\u00e4tten geschlossen waren und es teilweise noch sind. Touristen wichen daher auf l\u00e4ndliche Ziele aus, wo in der eigenen Ferienwohnung Infektionsrisiken deutlich geringer sind. Durch die M\u00f6glichkeit auf solche Nachfrage\u00e4nderungen flexibel reagieren zu k\u00f6nnen, scheint der Markt der KZVM deutlich widerstandsf\u00e4higer als der Hotelmarkt gewesen zu sein. Hinzu kommt, dass Kontrollen des Beherbergungsverbotes bei KZVM schwieriger durchzuf\u00fchren sind.<\/p>\n

Dennoch sah sich Arbnb Mitte 2020 veranlasst, 250 Millionen Dollar an die sogenannten Super- hosts <\/em>auszusch\u00fctten, um die Gastgeber auf der Plattform zu halten. Gemessen an den sch\u00e4tzungsweise 1,7 Millionen Unterk\u00fcnften von Gastgebern mit Superhost-Status, entspricht dies einer durchschnittlichen Auszahlung von ungef\u00e4hr 150 Dollar pro Unterkunft. Es ist fraglich, ob dieser Betrag vor allem f\u00fcr Gastgeber in St\u00e4dten eine substanzielle Hilfe darstellt, um die laufenden Kosten zu decken.[13]<\/a><\/p>\n

Unter diesen Umst\u00e4nden liegt es nahe, dass sich Gastgeber von der KZVM abwenden und ihre Wohnung wieder dem Langzeitmietmarkt zuf\u00fchren. Das Internetportal Immobilien Scout hat sich die Auswirkungen von Corona dahingehend genauer angeschaut. Tats\u00e4chlich sind \u201ein Dublin oder Paris […] viele Airbnb-Wohnungen wieder auf den regul\u00e4ren Markt gekommen\u201c sagt Sprecher Axel Schmidt gegen\u00fcber dem Bonner General- Anzeiger.[14]<\/a> Laut Immobilien Scout sind \u00e4hnliche Tendenzen f\u00fcr den deutschen Immobilienmarkt aber nicht zu erkennen.[15]<\/a> Das mag auch am starken Mieterrecht in Deutschland liegen. Wenn f\u00fcr die Wohnung ein regul\u00e4rer Langzeitmietvertrag geschlossen wird, kann der Eigent\u00fcmer sie kurzfristig nur schwierig wieder in eine KZVM-Unterkunft umwandeln. Einzig in der Rubrik \u201eWohnen auf Zeit\u201c auf Immobilien Scout, \u00fcber die m\u00f6blierte Wohnungen f\u00fcr 30 Tage und mehr vermietet werden, stieg das Angebot im April 2020 mit hohen Steigerungsraten von bis zu 63% in sieben Gro\u00dfst\u00e4dten. Doch schon im Folgemonat war das Gesamtangebot deutlich r\u00fcckl\u00e4ufig.[16]<\/a> Dazu k\u00f6nnte auch beigetragen haben, dass Airbnb in dieser Zeit begonnen hat, auf der eigenen Plattform mittelfristige Aufenthalte von \u00fcber einem Monat zu bewerben und zu f\u00f6rdern.<\/p>\n

Diese Beobachtungen lassen darauf schlie\u00dfen, dass ein Gro\u00dfteil der Gastgeber in Deutschland trotz der Corona-Pandemie weiterhin auf KZVM- Angebote setzt. Mit Blick auf die Entwicklungen auf dem US-Markt k\u00f6nnte sich diese Strategie schon bald auszahlen. Untersuchungen von Airdna zeigen, dass die Nachfrage nach KZVM-Unterk\u00fcnften in Amerika im Mai 2021 um 17,4% angezogen hatte \u2013 verglichen mit dem Vor-Corona Niveau von Mai 2019. Bisher bevorzugen Touristen immer noch Aufenthalte in l\u00e4ndlichen Gegenden. Mit weiteren Lockerungen d\u00fcrften aber auch St\u00e4dtereisen wieder an Attraktivit\u00e4t gewinnen und st\u00e4rker nachgefragt werden. Sofern sich diese Entwicklungen auch in Europa vollziehen, kommt die KZVM wohlm\u00f6glich gest\u00e4rkt aus der Krise \u2013 mit einem vielseitigeren Angebot, das nun zunehmend auch l\u00e4ndliche Destinationen umfasst. Folglich wird auch die Regulierungsdebatte weiterhin von Relevanz sein.<\/p>\n

Das WohnStG als Nachfolger des WAG in NRW<\/strong><\/p>\n

Bisher galt in Fragen der Wohnungsaufsicht in NRW das Wohnungsaufsichtsgesetz (WAG). Dieses Gesetz wurde zum 1. Juli. 2021 vom Wohnraumst\u00e4rkungsgesetz (WohnStG) abgel\u00f6st. Das WohnStG deckt haupts\u00e4chlich drei Themenfelder ab: Wohnungsinstandhaltung und Leerstand, Mindestanforderungen f\u00fcr Unterk\u00fcnfte zur Unterbringung von Arbeitnehmern und Arbeitnehmerinnen sowie Regelungen zur KZVM, die im Folgenden n\u00e4her betrachtet werden. Ziel des WohnStGs hinsichtlich der KZVM ist es, \u201edie Handlungsm\u00f6glichkeiten der Gemeinden gegen verst\u00e4rkt auftretende Formen der Zweckentfremdung von Wohnraum zu erweitern\u201c.<\/p>\n

Mit dem WohnStG erhalten Gemeinden in NRW ein Satzungsrecht und k\u00f6nnen eine Wohnraumschutzsatzung erlassen, um unter anderem KZVM st\u00e4rker zu regulieren. Um von ihrem Satzungsrecht Gebrauch zu machen, muss die Gemeinde einen erh\u00f6hten Wohnungsbedarf nachweisen und darlegen, welche Ma\u00dfnahmen sie ergreifen, um Wohnraum zu schaffen. Wie der Nachweis erfolgen soll, ist nicht eindeutig geregelt. Grunds\u00e4tzlich kann der Nachweis eines angespannten Wohnungsmarktes \u00fcber die Gebietskulisse gem\u00e4\u00df Mieterschutzverordnung (MietSchVO NRW) vom 9. Juni 2020[17]<\/a> oder die Gebietskulisse des aktuellen Wohnraumfo?rderprogramms erbracht werden.[18]<\/a> Gemeinden, die in keiner der beiden Gebietskulissen mit erh\u00f6htem Bedarf auftauchen, werden es schwierig haben eine Wohnraumschutzsatzung zu begr\u00fcnden.<\/p>\n

Es steht den Gemeinden offen, ob die Satzung f\u00fcr die ganze Gemeinde oder nur einzelne Teilgebiete gilt.<\/p>\n

Das neue Gesetz sieht vor, dass Vermieter Wohnungen, die sie kurzzeitvermieten wollen, bei der Stadt registrieren m\u00fcssen. Das Land NRW soll eine landeseinheitliche Software entwickeln, die den Kommunen bereitgestellt wird, um an die Gastgeber automatisch Wohnraum-Identit\u00e4tsnummern zu vergeben. Die entsprechende Nummer muss f\u00fcr jede Unterkunft auf den einschl\u00e4gigen Onlineportalen gut sichtbar angegeben werden und Gastgeber m\u00fcssen jede \u00dcbernachtung an die zust\u00e4ndige Beh\u00f6rde bei der Stadt melden. So soll Transparenz und Nachvollziehbarkeit f\u00fcr die Kommunen geschaffen werden. Erstmals gibt es nun auch eine rechtliche Bestimmung, in welchem Umfang KZVM erlaubt ist. Demnach liegt eine Zweckentfremdung vor, wenn Gastgeber den Wohnraum an mehr als 90 Tagen pro Jahr zur KZVM nutzen. Abweichend gilt, dass Wohnraum, den Studierende angemietet haben, f\u00fcr bis zu 180 Tage kurzzeitvermietet werden darf. M\u00f6chten Gastgeber ihre Wohnungen f\u00fcr einen l\u00e4ngeren Zeitraum zur KZVM nutzen, m\u00fcssen sie gem\u00e4\u00df \u00a7 13 eine Genehmigung beantragen.<\/p>\n

Besonders das Tageslimit war in der Landtagsanh\u00f6rung zum WohnStG ein Streitpunkt unter den eingeladenen Sachverst\u00e4ndigen. Die Mehrheit der Experten hat f\u00fcr ein Limit von 8 Wochen, also 48 Tagen pl\u00e4diert, um einerseits eine deutliche Distanz zu den 89 Tagen \u2013 dem Break-Even-Punkt ab dem die KZVM durchschnittlich rentabler als die Langzeitvermietung ist \u2013 zu gew\u00e4hrleisten und andererseits Home Sharing <\/em>weiterhin zu erm\u00f6glichen.[19]<\/a> Die Berechnung des Break-Even-Punktes, ab dem die KZVM lukrativer ist als ein Langzeitmietvertrag, vergleicht die Differenz zwischen Einnahmen und Kosten f\u00fcr die jeweiligen Vermietungsformen. Dabei vernachl\u00e4ssigt die Modellrechnung weitere Einflussgr\u00f6\u00dfen aus Gr\u00fcnden der Komplexit\u00e4tsreduktion. In der Realit\u00e4t gibt es aber nat\u00fcrlich weitere Einflussgr\u00f6\u00dfen, die das Ergebnis in die eine oder andere Richtung beeinflussen k\u00f6nnen. So ist der Aufwand unterschiedlich, der durch die beiden Vermietungsformen entsteht. W\u00e4hrend die Suche nach einem Langzeitmieter in der Regel mit h\u00f6heren Suchanstrengungen verbunden sind, m\u00fcssen bei der KZVM wesentlich h\u00e4ufiger Wohnungs\u00fcbergaben organisiert werden und der Gastgeber muss sich regelm\u00e4\u00dfig um die Reinigung der Wohnung k\u00fcmmern. Bei welchem Modell der Aufwand h\u00f6her ist, kann nicht pauschal beantwortet werden, sondern h\u00e4ngt auch von den Pr\u00e4ferenzen des Vermieters ab. Gerade bei seltenen Mieterwechseln sollte der Aufwand f\u00fcr die Langzeitvermietung jedoch unter dem f\u00fcr KZVM liegen. Insofern scheint die gesetzte Tagesgrenze angemessen, um kommerzielle KZVM zu unterbinden, ohne das Home Sharing <\/em>\u00fcberm\u00e4\u00dfig einzugrenzen. Dennoch sollte die weitere Entwicklung beobachtet und die Grenzen ggf. angepasst werden.<\/p>\n

Die 180 Tageregelung f\u00fcr Studierende ist missbrauchsanf\u00e4llig. Durch die KZVM f\u00fcr j\u00e4hrlich 180 Tage k\u00f6nnen deutliche h\u00f6here Gewinne als durch Langzeitvermietung erzielt werden. Der DEHOGA hat in seiner Stellungnahme vorgeschlagen, im Gesetzestext eindeutig zu formulieren, dass diese Privilegierung der Studierenden daran gebunden ein sollte, dass sie den Wohnraum in der restlichen Zeit selbst nutzen.[20]<\/a> Der Vorschlag wurde nicht mit aufgenommen. Dies er\u00f6ffnet Gastgebern die M\u00f6glichkeit, einen der zulassungsfreien Studieng\u00e4nge zu nutzen, um mit Hilfe des Studierendenstatus gleich mehrere Wohnungen f\u00fcr 180 Tage im Jahr kurzzeitig zu vermieten. Weiter w\u00e4ren Gesch\u00e4ftsmodelle denkbar die KZVM und Zeitmietvertr\u00e4ge kombinieren. Gem\u00e4\u00df \u00a7 575 BGB sind Zeitmietvertr\u00e4ge nur mit geltender Begr\u00fcndung m\u00f6glich. In der Praxis finden sich allein in K\u00f6ln 1.770 m\u00f6blierte Wohnungen in der schon vorher erw\u00e4hnten Rubrik \u201eWohnen auf Zeit\u201c bei Immobilien Scout. Mehrheitlich werden solche Angebote von Unternehmen wie der Zeitwohnen Rhein Ruhr GmbH vermittelt. Die berichtet auf ihrer Website, dass \u201e[sie] bisher mit 3 Monaten Mindestmietzeit keine Probleme\u201c habe.[21]<\/a> Durch die Nutzung beider Vermietungsarten, k\u00f6nnen so \u00fcber das Jahr hohe Belegungsraten erzielt werden, welche zu deutlichen Mehreinnahmen gegen\u00fcber der Langzeitvermietung f\u00fchren. Der Wohnraum w\u00e4re auch bei diesem Gesch\u00e4ftsmodell dem Langzeitmarkt entzogen.<\/p>\n

Weiter stellt sich bei der Ausnahmeregelung die Frage, warum die Gruppe der Studierenden privilegiert wird. Ein Grund hierf\u00fcr war im Gesetzgebungsverfahren, dass es Studierenden erm\u00f6glicht werden sollte, ihre Wohnkosten z.B. bei Auslandssemestern durch KZVM zu senken. Die Intention des Gesetzgebers ist einleuchtend und nachvollziehbar. Allerdings bleibt offen, warum etwa Monteure, die ebenfalls h\u00e4ufig ihren Wohnraum nicht selbst nutzen k\u00f6nnen, nicht dieselben Rechte einger\u00e4umt bekommen.<\/p>\n

Die kommunalen Spitzenverb\u00e4nde (St\u00e4dtetag NRW, Landkreistag NRW und St\u00e4dte- und Gemeindebund NRW) weisen in ihrer Stellungnahme zum WohnStG darauf hin, dass die M\u00f6glichkeit eine Satzung f\u00fcr nur einzelne Teilgebiete zu erlassen, zu Unklarheiten f\u00fchrt. In der Vergangenheit hat das Verwaltungsgericht M\u00fcnster aus dieser M\u00f6glichkeit abgeleitet, dass die Stadt darlegen muss, warum sich die Satzung auf das gesamte Stadtgebiet bezieht. \u00d6konomisch betrachtet, w\u00fcrde eine Wohnraumschutzsatzung, die nur f\u00fcr einzelne Teilgebiete gilt, dazu f\u00fchren, dass Anbieter in die angrenzenden Gebiete ausweichen. Wie stark diese Ausweichreaktionen ausfallen, h\u00e4ngt insbesondere von der \u00f6ffentlichen Nahverkehrsanbindung ab. Schon jetzt sind beispielsweise in K\u00f6ln an den \u00e4u\u00dferen Enden der Bahnlinien vereinzelt KZVM-Unterk\u00fcnfte zu beobachten, die im Titel mit der guten Anbindung zur Innenstadt oder der Messe beworben werden (siehe Abbildung 3). Ob solche Ausweichbewegungen in die Randgebiete mit \u00e4hnlich starken Konzentrationen von KZVM-Angeboten verbunden w\u00e4ren, wie sie derzeit in den Innenst\u00e4dten zu beobachten sind, bleibt abzuwarten.<\/p>\n

F\u00fcr kleinere Gemeinden ist der Aufwand f\u00fcr die Erstellung einer rechtssicheren Satzung erheblich, der mit den vorhandenen personellen Ressourcen h\u00e4ufig nicht zu bew\u00e4ltigen sein d\u00fcrfte. Die Landesregierung sollte hier z\u00fcgig f\u00fcr eine Leitlinie sorgen. Die Stadt K\u00f6ln etwa hat bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes eine neue Wohnraumschutzsatzung in die Beratung der Fachaussch\u00fcsse gegeben.[22]<\/a><\/p>\n

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Verh\u00e4ltnis der Anzahl von Airbnb-Unterku?nften zur Anzahl der verf\u00fcgbaren Wohneinheiten im 2. Quartal 2020. Eigene Darstellung basierend auf eigens erhobenen Daten.<\/p>\n

Letztlich wird es m\u00f6glich sein, das Gesetz auf verschiedene Arten zu umgehen. In Gemeinden wie K\u00f6ln mit derzeit ca. 6.000 KZVM-Unterk\u00fcnften wird es schwierig, alle im Internet angegebenen Wohnraum-Identifikationsnummer zu kontrollieren. Gastgeber k\u00f6nnen also mit gef\u00e4lschter Nummer KZVM-Unterk\u00fcnfte das ganze Jahr \u00fcber anbieten. Eine weitergehende Kontrolle ist auch aus Datenschutzgr\u00fcnden umstritten. Das Verwaltungsgericht Berlin hat nun entschieden, dass Beh\u00f6rden Internet-Plattformen bei einem Anfangsverdacht zur Auskunft \u00fcber die Anbieter verpflichten k\u00f6nnen. Dieses Urteil ist jedoch noch nicht rechtskr\u00e4ftig.[23]<\/a><\/p>\n

Das WohnStG fokussiert sich darauf, Gebieten mit erh\u00f6htem Wohnraumbedarf erweiterte Handlungsm\u00f6glichkeiten zum Wohnraumschutz zu geben. Allerdings k\u00f6nnte gerade die Registrierungspflicht von KZVM-Unterk\u00fcnften f\u00fcr touristische Gebiete, die gem\u00e4\u00df Gebietskulisse keinen erh\u00f6hten Wohnungsbedarf vorweisen k\u00f6nnen und somit nicht per se Satzungsberechtigt sind, ein wertvolles Instrument sein, um illegale Ferienwohnungen zu vermeiden. Die in der Regel l\u00e4ndlichen Gemeinden haben zwar grunds\u00e4tzlich ein Interesse an Tourismus, m\u00f6chten dabei aber gleiche Wettbewerbsbedingungen f\u00fcr alle Akteure auf dem Beherbergungsmarkt schaffen.<\/p>\n

Abbildung 4 zeigt eine Karte der Postleitzahlgebiete in NRW und setzt das Angebot der Airbnb-Unterk\u00fcnfte Anfang 2020 ins Verh\u00e4ltnis zu der Anzahl der zur Langzeitvermietung inserierten Wohnungen. Liegt der Wert beispielsweise bei 0,5 standen w\u00e4hrend eines Quartals halb so viele Airbnb-Unterk\u00fcnfte wie Langzeitvermietungsangebote zur Verf\u00fcgung. Ein Wert \u00fcber eins gibt an, dass die KZVM- die Langzeitvermietungsangebote \u00fcbersteigen. Diese Airbnb-Dichte dient als ein Ma\u00df f\u00fcr die Relevanz der KZVM gemessen am Wohnungsmarkt. Au\u00dfer den bekannten urbanen Gebieten K\u00f6ln, D\u00fcsseldorf, Bonn, vereinzelten Teilen des Ruhrgebiets und M\u00fcnster, f\u00e4llt vor allem eine sehr hohe Airbnb-Dichte in Gebieten der Nordeifel sowie im Sauerland rundum Winterberg auf. Tabelle 1 zeigt die Anzahl der erfassten Airbnb-Unterk\u00fcnfte und verf\u00fcgbaren Langzeitmietangebote im 2. Quartal 2020 f\u00fcr die Top 5 der Postleitzahlgebiete mit einer erh\u00f6hten Airbnb-Pr\u00e4senz, die nicht in den Gebietskulissen auftauchen. Derzeit werden illegale KZVM-Unterk\u00fcnfte in den Gemeinden h\u00e4ndisch per Internetrecherche auf den einschl\u00e4gigen Plattformen ausfindig gemacht. Diese aufw\u00e4ndige Recherchearbeit ist durch die geringen personellen Ressourcen der kleinen Gemeinden limitiert. Ebenda k\u00f6nnte die Einf\u00fchrung einer Registrierungspflicht Abhilfe schaffen. In diesem Zusammenhang m\u00fcsste untersucht werden, ob die Wohnungsmarktanalysen der Gebietskulissen die Besonderheiten solcher Gemeinden ad\u00e4quat abbilden.<\/p>\n

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– zum Vergr\u00f6\u00dfern bitte auf die Grafik klicken – <\/small><\/p>\n

Fazit<\/strong><\/p>\n

Die Landesregierung NRW hat den Wohnraumschutz als politisches Ziel definiert. Um auf das rasante Wachstum der Vermietungsangebote auf Plattformen wie Airbnb zu reagieren, wurden Regelungen zur Zweckentfremdung durch KZVM in das zum 1. Juli 2021 in Kraft getretene WohnStG aufgenommen. Diese sollen zum einen f\u00fcr mehr Transparenz auf dem Markt f\u00fcr KZVM sorgen und zum anderen die professionelle KZVM regulieren, ohne dabei Home Sharing <\/em>zu unterbinden. Mit dem gesetzten Tageslimit von 90 Tagen im Jahr, an denen man seine Wohnung kurzzeitvermieten darf, scheint ein gutes Mittelma\u00df gefunden zu sein. Die Ausnahmeregelungen \u00fcber eine Vermietung von j\u00e4hrlich 180 Tagen f\u00fcr Studierende bieten jedoch ein erhebliches Missbrauchspotenzial. Ebenfalls ist Betrug durch gef\u00e4lschte Identifikationsnummern, solange keine rechtskr\u00e4ftige Auskunftspflicht seitens der Plattform herrscht, nicht auszuschlie\u00dfen. Deshalb gilt es weiterhin zu beobachten, wie die Gastgeber der KZVM-Unterk\u00fcnfte auf das neue Gesetz reagieren.<\/p>\n

Au\u00dferdem sollte angesichts der verh\u00e4ltnism\u00e4\u00dfig hohen KZVM-Pr\u00e4senz in Gebieten, die nicht von den Gebietskulissen erfasst werden, gepr\u00fcft werden, inwiefern hier die Einf\u00fchrung einer Registrierungspflicht erm\u00f6glicht werden sollte.<\/p>\n

— — —<\/p>\n

[1]<\/a> D\u00f6rner und Neuhaus, \u201eFulminantes Deb\u00fct: Airbnb-Aktie legt beim B\u00f6rsengangmehr als 100 Prozent zu\u201c, Handelsblatt, 11.12.2020.<\/p>\n

[2]<\/a> Zum Vergleich: Marriott International, eine der gr\u00f6\u00dften Hotelketten der Welt, ist mit ungef\u00e4hr 45 Mrd. Dollar bewertet.<\/p>\n

[3]<\/a> Die Daten stammen aus eigenen Erhebungen.<\/p>\n

[4]<\/a> In K\u00f6ln kommt Airbnb auf einen Marktanteil von 95% in der internetbasierten Kurzzeitvermietung. Es gibt keine Hinweise darauf, dass der Marktanteil in anderen Regionen deutlich niedriger ist. Daher wird hier davon ausgegangen, dass die Datenbasis in etwa repr\u00e4sentativ f\u00fcr den Kurzzeitvermietungsmarkt ist. Vgl. Mindl und Arentz (2020), S.6.<\/p>\n

[5]<\/a> So zum Beispiel in San Francisco, Barcelona, Amsterdam, Berlin und Hamburg.<\/p>\n

[6]<\/a> Vgl. Landtag NRW, DEHOGA Nordrhein e.V., Stellungnahme 17\/3571, S.4<\/p>\n

[7]<\/a> Vgl. Mindl und Arentz (2020) und Mindl (2020).<\/p>\n

[8]<\/a> Dabei handelt es sich um Wohnungen mit bis zu 3 Zimmern in Stadtteilen mit besonders hoher KZVM-Pr\u00e4senz.<\/p>\n

[9]<\/a> Vgl. https:\/\/www.airdna.co\/blog\/covid-19-pandemic- impacted-the-supply-of-strs, Zugriff 04.07.2021.<\/p>\n

[10]<\/a> Revenue per available room (RevPAR).<\/p>\n

[11]<\/a> Vgl. Sanford and DuBois (2020).<\/p>\n

[12]<\/a> Vgl. https:\/\/www.airdna.co\/blog\/airdna-market-review-us-may-2021, Zugriff 04.07.2021.<\/p>\n

[13]<\/a> In Deutschland liegt die Superhostquote bei knapp unter 30%. Nimmt man dieselbe Quote f\u00fcr das globale Airbnb Angebot von 5,6 Millionen Unterk\u00fcnften an, ergeben sich daraus 1,7 Millionen Unterk\u00fcnfte mit Superhost-Status weltweit.<\/p>\n

[14]<\/a> Scherer, \u201eAirbnb-Vermieter sitzen Krise aus\u201c, Bonner Generalanzeiger, 27.07.2020.<\/p>\n

[15]<\/a> Vgl. https:\/\/embed.presseportal.de\/de\/31321\/article\/4614211, Zugriff 04.07.2021.<\/p>\n

[16]<\/a> Ebenda.<\/p>\n

[17]<\/a> Verf\u00fcgbar unter: https:\/\/www.mhkbg.nrw\/sites\/default\/files\/media\/document\/file\/Gutachten%20Gebietskulis- sen%20Bericht%20.pdf, Zugriff 05.07.2021.<\/p>\n

[18]<\/a> Verf\u00fcgbar unter: https:\/\/www.mhkbg.nrw\/sites\/default\/files\/media\/document\/file\/2021_02_17_WoFP_2021_FI- NAL.pdf, Zugriff 05.07.2021.<\/p>\n

[19]<\/a> Vgl. Landtag NRW, Ausschussprotokoll 17\/1300.<\/p>\n

[20]<\/a> Vgl. Landtag NRW, DEHOGA Nordrhein e.V., Stellungnahme 17\/3571, S.6.<\/p>\n

[21]<\/a> Vgl. https:\/\/www.zeitwohnen.de\/aus-aktuellem-an-lass-faqs-zu-den-wichtigsten-fragen-wohnraum-zweckentfremdung\/, Zugriff 04.07.2021.<\/p>\n

[22]<\/a> Vgl. https:\/\/www.stadt-koeln.de\/politik-und-verwaltung\/presse\/mitteilungen\/23366\/index.html, Zugriff 04.07.2021.<\/p>\n

[23]<\/a> Pressemitteilung des Verwaltungsgerichts Berlin, \u201eAirbnb muss Vermieter-Daten \u00fcbermitteln\u201c (Nr. 41\/2021).<\/p>\n

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Die Sharing Economy hat die Tourismusbranche ver\u00e4ndert. Mit Home-Sharing hat sich ein Gesch\u00e4ftsmodell mit lokalen Nebenwirkungen f\u00fcr den Wohnungsmarkt etabliert. Unter Sharing Economy werden so … <\/p>\n

\u201eOrdnungspolitischer Kommentar <\/font>
Wohnraumst\u00e4rkungsgesetz – WohnStg
Wird das Home-Sharing zuk\u00fcnftig seinem Namen gerecht? <\/font>\u201c <\/span>weiterlesen<\/a><\/p>\n

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