{"id":30768,"date":"2022-04-08T00:23:05","date_gmt":"2022-04-07T23:23:05","guid":{"rendered":"http:\/\/wirtschaftlichefreiheit.de\/wordpress\/?p=30768"},"modified":"2022-04-08T06:04:42","modified_gmt":"2022-04-08T05:04:42","slug":"wohneigentum-und-vermoegensaufbau","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/wirtschaftlichefreiheit.de\/wordpress\/?p=30768","title":{"rendered":"Wohneigentum und Verm\u00f6gensaufbau"},"content":{"rendered":"

In Deutschland liegt die Wohneigentumsquote nach der internationalen Erhebungsmethode mit rd. 50% deutlich unterhalb des europ\u00e4ischen Mittelwertes (gem\u00e4\u00df Eurostat bei 70%), und gleichzeitig ist auch das Medianverm\u00f6gen der deutschen Haushalte im europ\u00e4ischen Vergleich unterdurchschnittlich. Gem\u00e4\u00df des Household Finance and Consumption Surveys (HFCS) der EZB erreichen 50% der deutschen Haushalte nicht mehr als 70.000 EUR Verm\u00f6gen, w\u00e4hrend der Vergleichswert f\u00fcr die im Survey ber\u00fccksichtigten europ\u00e4ischen L\u00e4nder insgesamt bei knapp 100.000 EUR liegt. Nat\u00fcrlich d\u00fcrfen solche Statistiken nicht \u00fcberstrapaziert werden: in Zypern oder Malta waren sicherlich andere Faktoren als die Wohneigentumsbildung f\u00fcr die hohen ausgewiesenen Verm\u00f6gen ma\u00dfgeblich (jeweils etwa doppelt so hoch wie der europ\u00e4ische Mittelwert), und nat\u00fcrlich l\u00e4sst sich ein Teil des R\u00fcckstands bei der Wohneigentumsbildung in Deutschland auch auf die deutsche Geschichte zur\u00fcckf\u00fchren.<\/p>\n

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Und doch gibt es gute Gr\u00fcnde daf\u00fcr, dass Wohneigentum einen Beitrag f\u00fcr einen nachhaltigen Aufbau privater Verm\u00f6gen leisten kann. Anders als h\u00e4ufig von Anlageberatern und Gro\u00dfeltern dargestellt, liegt der wichtigste Grund f\u00fcr die relativ hohen Immobilienrenditen nicht darin, dass Immobilien grunds\u00e4tzlich risikoarme Anlagen darstellen, sondern darin, dass die mit Immobilien verbundenen Risiken vergleichsweise gut durch eigenes Engagement gemanagt werden k\u00f6nnen. Tats\u00e4chlich lassen sich von den zahlreichen Immobilienrisiken (Standort, Markt, Objekt, Regulatorik) zumindest die objektspezifischen Risiken durch gr\u00fcndliche Analyse und eigene Leistungen reduzieren, und manche Marktrisiken bleiben durch die \u00fcblicherweise langen Anlagehorizonte und die geringe Markttransparenz f\u00fcr die Anleger verborgen. Weil also verbleibende Risiken getragen werden m\u00fcssen, ist es richtig, dass diesen Risiken auch h\u00f6here Renditen gegen\u00fcberstehen.<\/p>\n

Zweitens bietet die Immobilie gerade in Zeiten niedriger Zinsen eine der wenigen M\u00f6glichkeiten f\u00fcr private Haushalte, die Eigenkapitalrendite durch Aufnahme von Fremdkapital hoch zu hebeln. Auch dies ist nicht per se gut, aber es erm\u00f6glichte im Mittel der letzten Jahrzehnte h\u00f6here Eigenkapitalrenditen. Drittens hilft dieser Fremdkapitaleinsatz mittelbar beim Verm\u00f6gensaufbau, weil die inh\u00e4rente R\u00fcckf\u00fchrungsverpflichtung zur Ersparnisbildung verpflichtet. Mit dieser Selbstverpflichtung umgehen H\u00e4uslebauer das allzu menschliche Problem der Zeitinkonsistenz. Regelbindung hilft eben auch f\u00fcr das \u00dcberwinden eigener Schw\u00e4chen.<\/p>\n

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Viertens, und dieser Aspekt wird h\u00e4ufig \u00fcbersehen, Wohneigentum wird \u00fcberdurchschnittlich h\u00e4ufig in Ein- und Zweifamilienh\u00e4usern au\u00dferhalb der Kernst\u00e4dte gebildet, weil dort die Quadratmeterpreise deutlich geringer sind als in den St\u00e4dten und weil viele Menschen bei der Wohneigentumsbildung eher von einem eigenen H\u00e4uschen als von einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus tr\u00e4umen: Insbesondere die s\u00fcddeutschen Stadtkreise mit niedriger Wohneigentumsquote sind umgeben von Landkreisen mit deutlich h\u00f6herer Wohneigentumsquote. Durch diese Wohnentscheidung l\u00e4sst sich also bei gleichem Einkommen ein h\u00f6herer Wohnfl\u00e4chenkonsum oder eben ein st\u00e4rkerer Verm\u00f6gensaufbau aufgrund geringerer Tilgungsraten realisieren. Auch dies kann als eine Form zus\u00e4tzlichen pers\u00f6nlichen Engagements begriffen werden, denn letztlich tauschen Wohneigent\u00fcmer in der Peripherie h\u00e4ufig h\u00f6here Pendelzeiten gegen niedrigere Grundst\u00fcckspreise.<\/p>\n

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F\u00fcnftens, diese guten Gr\u00fcnde wurden in den letzten Jahren f\u00fcr Immobilienk\u00e4ufer durch die historisch g\u00fcnstige Konstellation aus vorteilhafter Arbeitsmarktentwicklung, niedrigen Zinsen, kr\u00e4ftiger Zuwanderung und zu geringer Baut\u00e4tigkeit in den Jahren zuvor verst\u00e4rkt. St\u00e4dte mussten wachsen, Grundst\u00fcckspreise schossen in die H\u00f6he und bescherten Bestandshaltern Windfall-Profite jenseits der Mietrenditen.<\/p>\n

Gerade diese im f\u00fcnften Punkt zusammengefasste Melange aus zus\u00e4tzlichen, aber tempor\u00e4ren Verst\u00e4rkungsfaktoren wird von Marktanalysten herangezogen, um die grunds\u00e4tzliche Attraktivit\u00e4t von Wohnimmobilien f\u00fcr die Eigennutzung zu betonen und zu vermarkten. Dies ist gef\u00e4hrlich, da diese Faktoren \u2013 anders als die ersten vier \u2013 transitorisch sind, bzw. sein k\u00f6nnen. Die langfristigen Zinsen tendieren am aktuellen Rand wieder nach oben, die Besch\u00e4ftigungsrisiken nehmen nicht zuletzt aufgrund des Krieges in der Ukraine wieder zu, und die neue Bundesregierung hat sich ambitionierte Wohnungsneubauziele gesetzt. Drei der vier wichtigen kurzfristigen Schubgeber f\u00fcr die deutschen Wohnungsm\u00e4rkte haben ihren zyklischen H\u00f6hepunkt also \u00fcberschritten. Tats\u00e4chlich ist f\u00fcr die n\u00e4chsten Monate sogar ein massives konjunkturelles Belastungsszenario aufgrund einer Kaskade von Angebotsschocks wahrscheinlich geworden. Diese Angebotsschocks resultieren aus der sprunghaften Verteuerung von \u00d6l, Gas und Kohle sowie daraus, dass die Abriegelung ganzer St\u00e4dte in China auch die Lieferketten f\u00fcr Vor-, Zwischen- und Endprodukte aus Asien st\u00f6ren.<\/p>\n

Die in den immer h\u00f6heren Wohnungspreisen geronnene Erwartung der letzten Jahre, dass die alternativen Mietzahlungsm\u00f6glichkeiten weiterhin steigen werden, dass das Finanzierungsumfeld g\u00fcnstig bleibt und dass der Wohnungsleerstand nicht steigen kann, unterliegt heute also \u2013 vorsichtig formuliert – gr\u00f6\u00dferer Unsicherheit als vor drei, zwei oder einem Jahr. Wie gesagt, Wohnimmobilien sind mit spezifischen Risiken behaftet und erlauben daher langfristig h\u00f6here Renditen als risikolose Anlagen.<\/p>\n

Wenn es nun also zu einer sukzessiven Entt\u00e4uschung von Erwartungen kommt, bedeutet dies, dass hier eine spekulative \u00dcbertreibung, vulgo Immobilienblase, in K\u00fcrze platzen wird? Diese Sorge ist aus zwei Gr\u00fcnden ungerechtfertigt, und dennoch muss man die aktuelle Marktdynamik sehr ernstnehmen.<\/p>\n

Zun\u00e4chst zu den zwei Gr\u00fcnden: Zum einen zeugen \u00fcbliche \u00dcberbewertungsindikatoren wie eine gesunkene Mietrendite oder eine verschlechterte Erschwinglichkeit davon, dass das Risiko einer Fehlbewertung in den letzten Jahren eher zu- als abgenommen hat. Doch hieraus auf ein vor allem spekulatives, gar irrationales, Moment zu schlie\u00dfen, w\u00fcrde die Bedeutung der Zinsen untersch\u00e4tzen. Die niedrigen Mietrenditen wurden in den letzten Jahren in Kauf genommen, weil andere als (relativ) sicher empfundene Anlagen keinen Ertrag mehr boten, und die etwas verschlechterte Erschwinglichkeit zeigt sich weder im internationalen noch im langfristigen nationalen Vergleich, wenn die Zinsen f\u00fcr die Finanzierung ber\u00fccksichtigt werden. Zum anderen ist trotz der drohenden konjunkturellen Belastungsfaktoren f\u00fcr die zuletzt besonders aktiven K\u00e4ufer \u2013 institutionelle und wohlhabende Private \u2013 keine kurzfristige, heftige Portfolioumschichtung zu erwarten. Immobilienm\u00e4rkte reagieren in der Regel zeitverz\u00f6gert. Heftige Preisreaktionen auf Immobilienm\u00e4rkten sind zwar nicht ausschlie\u00dflich, aber sehr h\u00e4ufig, in Verbindung mit einer deutlichen Verschlechterung der Kreditkonditionen verbunden gewesen.<\/p>\n

Und gerade daher kann keine allgemeine Entwarnung f\u00fcr die weitere Marktentwicklung 2022\/2023 gegeben werden, denn die erwartbaren Ver\u00e4nderungen in den fundamentalen Bestimmungsfaktoren werden zu einer Abk\u00fchlung f\u00fchren. Dies w\u00e4re dann zwar kein Platzen einer Blase, aber auch fundamental nachvollziehbare Preisr\u00fcckg\u00e4nge k\u00f6nnen Anleger und Finanzierer schmerzen. Zudem sind die Baufinanzierungszinsen seit Jahresbeginn um fast 100 Basispunkte nach oben geschnellt. Ein akutes Anschlussfinanzierungsrisiko entsteht angesichts der \u00fcberwiegend langfristig vereinbarten Finanzierungen nicht, daher sind Crashszenarien unangemessen. Haushalte, die in den n\u00e4chsten Monaten zehnj\u00e4hrige Hypothekendarlehen zur Verl\u00e4ngerung anstehen haben, w\u00fcrden sich selbst bei dem aktuell h\u00f6heren Zinsniveau sogar bei konstanter Tilgungsrate noch etwas besserstellen. F\u00fcr Darlehen mit f\u00fcnfj\u00e4hriger Laufzeit gilt dies jedoch bereits nicht mehr. Und f\u00fcr eine wachsende Zahl an Haushalten, die ihre erste Wohnung finanzieren m\u00f6chten, lassen sich die aktuellen Hauspreise nur durch niedrigere Tilgungsraten als vielleicht 2021 geplant darstellen. Dadurch k\u00f6nnten dann als Folge auch Markterwartungen erodieren. Projektentwickler und Bautr\u00e4ger k\u00f6nnten angesichts der stark gestiegenen Grundst\u00fcckspreise und der immanent geringen Eigenkapitalausstattung von dieser Entwicklung sogar noch fr\u00fcher belastet sein.<\/p>\n

Insofern gilt es, die strukturell guten Argumente f\u00fcr privates Wohneigentum als Instrument f\u00fcr den langfristigen Verm\u00f6gensaufbau von der aktuellen Frage zu trennen, ob das Timing f\u00fcr Schwellenhaushalte, mit dieser Strategie 2022 anzufangen, gut ist.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

In Deutschland liegt die Wohneigentumsquote nach der internationalen Erhebungsmethode mit rd. 50% deutlich unterhalb des europ\u00e4ischen Mittelwertes (gem\u00e4\u00df Eurostat bei 70%), und gleichzeitig ist auch … <\/p>\n

\u201eWohneigentum und Verm\u00f6gensaufbau\u201c <\/span>weiterlesen<\/a><\/p>\n

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