{"id":30924,"date":"2022-05-14T00:16:56","date_gmt":"2022-05-13T23:16:56","guid":{"rendered":"http:\/\/wirtschaftlichefreiheit.de\/wordpress\/?p=30924"},"modified":"2022-05-14T05:59:55","modified_gmt":"2022-05-14T04:59:55","slug":"gastbeitrag-deutscher-immobilienmarkt-zinsschock-koennte-inflationsschutz-auffressen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/wirtschaftlichefreiheit.de\/wordpress\/?p=30924","title":{"rendered":"Gastbeitrag <\/font>Deutscher Immobilienmarkt Zinsschock k\u00f6nnte Inflationsschutz auffressen <\/font>"},"content":{"rendered":"

Oftmals wird das aktuelle Wirtschaftsumfeld mit den 1970er Jahren verglichen. Es gibt viele Parallelen: Hohe Rohstoffpreise, lockere Fiskalpolitik, eine lockere Geldpolitik und Kriege. Damals konnte die hohe Inflation \u2013 in Deutschland von durchschnittlich 5% pro Jahr \u2013 erst mit dem Zinsschock Anfang der 1980er Jahre eingefangen werden. Auch jetzt k\u00f6nnte die in Aussicht gestellte Geldpolitik, die die Zinsen wohl nur leicht \u00fcber ihr neutrales Niveau bringen d\u00fcrfte, eventuell nicht ausreichen, die Inflation unter Kontrolle zu bringen. F\u00fcr Kapitalanleger drohen damit deutlich h\u00f6here Zinsen und eine Neubewertung.<\/em><\/p>\n

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Die Inflation kennt im aktuellen Umfeld nur eine Richtung. Preisindizes, die die Einkaufskosten der Unternehmen messen, zeigen hohe Preisspr\u00fcnge an, teilweise von bis zu 30% gegen\u00fcber Vorjahr. Produktivit\u00e4tsgewinne d\u00fcrften den Preisdruck nur etwas abfedern, zumal die Unternehmen zuversichtlich sind, die h\u00f6heren Preise weitergeben zu k\u00f6nnen. Folglich verteuern sich aktuell die Vor- und Zwischenprodukte \u00fcber die gesamte Lieferkette und schlie\u00dflich auch die Konsumg\u00fcter.<\/p>\n

Die Immobilienpreise d\u00fcrften mit der Inflation tendenziell weiter anziehen. Allerdings d\u00fcrfte der Inflationsschutz auch stark von den M\u00e4rkten und k\u00fcnftigen Entwicklungen abh\u00e4ngen. So d\u00fcrften Gewerbeimmobilien einen h\u00f6heren Inflationsschutz bieten als Wohnimmobilien, da hier Mieterh\u00f6hungen leichter durchzusetzen sind. Zudem d\u00fcrfte ein besonders hoher Schutz in Assetklassen und Regionen bestehen, in denen das Angebot knapp ist. Zumindest im Wohnungsmarkt d\u00fcrften die Angebotsknappheit und damit auch der Inflationsschutz in den kommenden Jahren aber nachlassen.<\/p>\n

Wichtig ist es, hierbei auch das Zusammenspiel von Inflation und Zinsen im Auge zu behalten. Die EZB d\u00fcrfte angesichts einer aktuellen Inflation von \u00fcber 7% in den kommenden Monaten die Leitzinsen anheben. Zudem steigen die Kapitalmarktrenditen. Aufgrund des anvisierten Endes der Ausweitung
\nder Anleihek\u00e4ufe steuern die 10-j\u00e4hrigen Bundrenditen aktuell auf 1% zu. Angesichts der rekordtiefen inflationsbereinigten Renditen haben sie durchaus noch Luft nach oben. Bis Anfang 2023 erwarten wir einen weiteren Anstieg auf \u00fcber 1,7%. Die langfristigen Hypothekenzinsen sehen wir bis zum Jahresende 2023 sogar auf fast 3% anziehen.<\/p>\n

H\u00f6here Zinsen verteuern die Refinanzierungskosten und reduzieren Ertr\u00e4ge. Die Auswirkungen d\u00fcrften bei den bisher relativ verhaltenen Zinsanstiegen begrenzt sein. Die Immobilienpreise werden unseres Erachtens aktuell mehr von der Inflation angekurbelt als von den Zinserh\u00f6hungen gebremst. Jedoch tauchen mit dem j\u00fcngsten Zinsanstieg neue Risiken am Horizont auf. Bleibt die Inflation \u00fcber der 2%-Zielmarke und sind die Inflationserwartungen nicht mehr fest verankert \u2013 was angesichts des historischen Preisschubs durchaus passieren k\u00f6nnte \u2013 dann drohen noch kr\u00e4ftigere Zinserh\u00f6hungen, die eine fundamentale Neubewertung der Immobilienm\u00e4rkte ausl\u00f6sen k\u00f6nnten.<\/p>\n

Damit w\u00e4re der Boom der vergangenen 13 Jahre zu Ende. Die Nachfrage nach deutschen Immobilien hat seit der Finanzkrise stetig zugenommen. Die marginalen Investoren im Immobilienmarkt waren oftmals Kapitalsammelstellen. F\u00fcr sie waren Immobilien ein Ausgleich f\u00fcr den Mangel an rentierlichen Anleihen. Doch der Anleihemarkt bleibt regelm\u00e4\u00dfig das traditionelle Kerngesch\u00e4ft von Pensionsfonds und Versicherungen. Daher d\u00fcrften sie ab einem gewissen Zinsniveau Anleihen wieder gegen\u00fcber Immobilien pr\u00e4ferieren. Sinkt folglich die Nachfrage nach Immobilien, dann d\u00fcrfte auch der Preisdruck abebben, wodurch Anleihen gegen\u00fcber Wohnimmobilien zus\u00e4tzlich an Attraktivit\u00e4t gewinnen. Diesen Kipppunkt zu definieren, ist schwierig. Aber angesichts von Bruttomietrenditen im deutschen Wohnungsmarkt von unter 4% und nur etwas h\u00f6heren Renditen im B\u00fcromarkt d\u00fcrfte dieser Punkt vermutlich bei nominalen Bundrenditen im Intervall von 2-4% liegen. Da viele institutionelle Investoren vor allem ein nominales Renditeversprechen abgegeben haben, k\u00f6nnte dies selbst dann gelten, wenn die inflationsbereinigten Bundrenditen niedrig und wom\u00f6glich sogar negativ sind.<\/p>\n

\"claschabb1\"<\/a><\/p>\n

– zum Vergr\u00f6\u00dfern bitte auf die Grafik klicken – <\/small><\/p>\n

Wird dieser Kipppunkt erreicht, dann lassen uns die folgenden drei Punkte eher eine Preisdelle als einen massiven Abverkauf erwarten. Erstens geraten bei h\u00f6heren Zinsen nicht nur Immobilien-, sondern auch Anleihe- und Aktienm\u00e4rkte unter Druck. Damit d\u00fcrften Kapitalrenditen allgemein mau ausfallen und mangels Anlagealternativen ein massiver Abverkauf am Immobilienmarkt ausbleiben. Zweitens lehrt uns die Geschichte, dass Hauspreiszyklen nur dann mit kr\u00e4ftigen Preisr\u00fcckg\u00e4ngen einhergehen, wenn weitere Sektoren oder ganze Volkswirtschaften kriseln. Wir erwarten grunds\u00e4tzlich jedoch ein isoliertes Ende des Hauspreiszyklus. Drittens wird die EZB ihre Anleihek\u00e4ufe zwar bald nicht mehr ausweiten, auslaufende Anleihen aber noch f\u00fcr einige Zeit ersetzen. Zudem hat die EZB, um die Risikopr\u00e4mie auf s\u00fcdeurop\u00e4ische Staatsanleihen nicht ausufern zu lassen, angedeutet, ggf. auch weiterhin asymmetrisch Anleihen zu kaufen. Reinvestitionen wie niedrige Risikopr\u00e4mien d\u00fcrften auch die Bundrenditen d\u00e4mpfen, weshalb Renditen jenseits des 2-4%-Intervalls wohl unwahrscheinlich sind, zumindest kurzfristig.<\/p>\n

Eine Wiederholung des Zinsschocks wie zu Beginn der 1980er Jahre droht wohl nur dann, wenn trotz h\u00f6herer Renditen die Inflation mehrere Jahre deutlich \u00fcberschie\u00dft. Einige strukturelle Faktoren wie Geo- und Klimapolitik sowie ein hoher Lohndruck aufgrund der weiteren Versch\u00e4rfung des Arbeits- und Fachkr\u00e4ftemangels durch die bevorstehende Rentenwelle der Babyboomer sprechen f\u00fcr eine hohe Inflation. Zudem peilt der europ\u00e4ische Arbeitsmarkt wom\u00f6glich zum ersten Mal in seiner Geschichte Vollbesch\u00e4ftigung an. Daher kann man Bundrenditen jenseits von 4% und auch einen Zinsschock wie zu Beginn der 1980er Jahre zumindest langfristig nicht ausschlie\u00dfen. Im Anschluss an den Zinsschock fielen die inflationsbereinigten Hauspreise in Deutschland bis zum Ende der 1980er Jahre in etwa so stark wie sie in den 1970er Jahren zulegten.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Oftmals wird das aktuelle Wirtschaftsumfeld mit den 1970er Jahren verglichen. Es gibt viele Parallelen: Hohe Rohstoffpreise, lockere Fiskalpolitik, eine lockere Geldpolitik und Kriege. Damals konnte … <\/p>\n

\u201eGastbeitrag <\/font>
Deutscher Immobilienmarkt
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