{"id":31126,"date":"2022-06-10T00:42:15","date_gmt":"2022-06-09T23:42:15","guid":{"rendered":"http:\/\/wirtschaftlichefreiheit.de\/wordpress\/?p=31126"},"modified":"2022-06-10T05:25:15","modified_gmt":"2022-06-10T04:25:15","slug":"immobilienpreise-in-deutschland-wachsende-abwaertsrisiken","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/wirtschaftlichefreiheit.de\/wordpress\/?p=31126","title":{"rendered":"Immobilienpreise in Deutschland Wachsende Abw\u00e4rtsrisiken <\/font>"},"content":{"rendered":"

Ende 2021 warnten Autoren der Schweizer Gro\u00dfbank UBS, dass die Wohnungspreise in Frankfurt am Main am st\u00e4rksten von ihren fundamental gerechtfertigten Werten entfernt seien \u2013 weltweit. In einer \u00e4hnlich konzipierten Studie aus dem Jahr 2019 wurde M\u00fcnchen als die Stadt mit den weltweit gr\u00f6\u00dften Verwerfungen auf den Wohnungsm\u00e4rkten ausgewiesen, die Autoren sprechen selbst von den gr\u00f6\u00dften Risiken f\u00fcr Immobilienblasen. Von einer Immobilienblase wird \u00fcblicherweise dann gesprochen, wenn die realisierten Preise f\u00fcr eine durchschnittliche Immobilie nicht mehr durch fundamentale Bestimmungsfaktoren wie Einkommensentwicklung, Bev\u00f6lkerungsentwicklung, Zinsentwicklung oder Fertigstellungszahlen erkl\u00e4rt werden k\u00f6nnen. H\u00e4ufig wird als zus\u00e4tzliches Merkmal herangezogen, dass aufgrund dieser Dynamik Immobilien zunehmend mit Fremdkapital finanziert werden m\u00fcssen.<\/p>\n

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In der Tat sind typische \u00dcbertreibungsindikatoren wie die Relation aus Wohnungspreisen zu Einkommen oder Mieten in fast allen deutschen St\u00e4dten in den letzten zehn Jahren erheblich gestiegen. Gem\u00e4\u00df den Daten der Bundesbank ist der Index f\u00fcr die Erschwinglichkeit (Relation aus Kaufpreisen zu Einkommen) binnen zehn Jahren um 50 Indexpunkte gestiegen, der Indikator f\u00fcr die Rentabilit\u00e4t (Relation aus Kaufpreisen zu Jahresmieteinnahmen) um 30 Indexpunkte. Immerhin signalisieren die meisten Indikatoren f\u00fcr die Wohnungsfinanzierung, dass \u00fcberwiegend vorsichtig finanziert wird. Zwar wachsen die Kreditbest\u00e4nde der deutschen Banken f\u00fcr die Wohnungsbest\u00e4nde bis zum aktuellen Rand beschleunigt, um zuletzt rund 7% gg. Vj., doch weil weiterhin von den Haushalten z\u00fcgig getilgt wird, bleibt deren Verschuldung in der N\u00e4he des langj\u00e4hrigen Mittelwertes, und die Ausgaben f\u00fcr Zinszahlungen als Anteil an den verf\u00fcgbaren Einkommen sind sogar weniger als halb so hoch als im Jahr 2004. Dies veranschaulicht einen zentralen Aspekt, der bei vielen Diskussionen um Immobilienblasen wenig beachtet wird, dass die Entwicklung der Zinsen ein fundamentaler Bestimmungsfaktor f\u00fcr die Wohnungspreise ist, weil die Finanzierung erleichtert wird, und weil festverzinsliche Alternativen f\u00fcr Anleger, die an planbaren Auszahlungen interessiert sind, an Bedeutung verlieren. Insofern kommen Analysten eher zu dem Ergebnis, dass es eine spekulative \u00dcbertreibung auf Wohnungsm\u00e4rkten gibt (Blase), je geringer das Gewicht der Zinsdynamik in ihrem Indikatorenset ist.<\/p>\n

Weil das Platzen einer Blase schwierig vorherzusagen ist, da ja spekulative, also behavioristische Elemente wichtig sind, ist es sinnvoll, eine m\u00f6gliche zuk\u00fcnftige Entwicklung unter der Annahme zu beginnen, dass die Preise (weitgehend) durch die fundamentalen Faktoren inklusive der Zinsh\u00f6he und -entwicklung, erkl\u00e4rbar seien. Denn dann lassen sich die bereits einsetzenden Ver\u00e4nderungen ebenfalls in fundamental gerechtfertigten Preisver\u00e4nderungen \u00fcbertragen. F\u00fcr 2022\/2023 sind hier (mindestens) sechs Entwicklungen plausibel oder sogar schon eingetreten \u2013 drei belastende und drei schubgebende Faktoren.<\/p>\n

Fangen wir mit den Belastungsfaktoren an: Erstens, die seit Jahren angek\u00fcndigte Zinswende ist nun eingetreten. Wohnungsfinanzierungen haben sich seit Ende 2021 um rund 200 Basispunkte verteuert. Bei konstanter Tilgung sinkt der maximal darstellbare Hauspreis f\u00fcr Erstk\u00e4ufer mit geringem Eigenkapital allein durch diesen Effekt rasch um einen sechsstelligen Betrag. In einem Immobilienbewertungsmodell, in das die erwarteten Mieteinsparungen diskontiert werden, und bei denen der Diskontfaktor aus einem risikolosen Zinssatz und einem (zun\u00e4chst) konstanten Risikozuschlag besteht, m\u00fcssen bei unver\u00e4nderter Miet\u00e4nderungserwartung also die Preise sinken, wenn der risikolose Zins steigt. Hinzu kommt zweitens, dass es angesichts der aktuellen Unsicherheiten und der Diskussion \u00fcber Immobilienmarktrisiken diskutiert werden muss, ob die Annahme, der Risikozuschlag sei auch k\u00fcnftig konstant, belastbar ist. Mehren sich Rezessionssorgen, w\u00e4chst auch der Druck auf Wohnungsm\u00e4rkte und dies k\u00f6nnte einen h\u00f6heren Zuschlag und damit einen noch h\u00f6heren Diskontfaktor rechtfertigen. H\u00f6here konjunkturelle Risiken bedeuten zus\u00e4tzlich, dass c.p. Mietsteigerungen schwerer durchzusetzen sind, die Immobilienpreise k\u00f6nnten also zus\u00e4tzlich unter Druck geraten, weil die Mieterwartungen nach unten angepasst werden k\u00f6nnten. Drittens stehen privaten Haushalten aufgrund der hohen Inflationsraten geringe Budgets f\u00fcr eine Tilgung zur Verf\u00fcgung. Eine Anpassungsreaktion k\u00f6nnte darin bestehen, die Tilgungsraten zu reduzieren, doch damit wird letztlich das Zins\u00e4nderungsrisiko in der Zukunft gravierender und m\u00fcsste in einer Risikobetrachtung ber\u00fccksichtigt werden. Diese drei Faktoren wirken eindeutig preisd\u00e4mpfend.<\/p>\n

Gleichzeitig sind die Baupreise in den letzten Jahren stark gestiegen, zuletzt sogar beschleunigt. Bautr\u00e4ger und Projektentwickler werden versuchen, diese Kostensteigerungen durch h\u00f6here Preise zu kompensieren. Dies wird nat\u00fcrlich nicht beliebig gelingen, denn sonst stellt sich die Frage, warum die Preise nicht schon ohne die Kostensteigerungen erh\u00f6ht worden waren.<\/p>\n

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– zum Vergr\u00f6\u00dfern bitte auf die Grafik klicken – <\/small><\/p>\n

Doch erstens dort, wo die Nachfrage im Neubausegment besonders unelastisch ist und wo die Haushaltseinkommen hoch sind, sind Preiserh\u00f6hungen plausibel. Dies w\u00e4re in Ballungsr\u00e4umen mit sehr geringen Leerst\u00e4nden und niedriger Arbeitslosigkeit am ehesten der Fall. Auch d\u00fcrften Vermieter versuchen, die hohen Inflationsraten an die Mieter weiterzugeben. Sofern indexierte Mietvertr\u00e4ge vorliegen, ist dies am ehesten m\u00f6glich. Ansonsten gelten hier die mietrechtlichen und wettbewerblich engen Preissetzungsspielr\u00e4ume der Vermieter. Falls eine Mietsteigerung durchsetzbar ist, wirkt dies im Bewertungsmodell preiserh\u00f6hend. Zweitens d\u00fcrften nach den vollzogenen Lockerungsma\u00dfnahmen 2022 und aufgrund des Kriegs in der Ukraine wieder (etwas) mehr Menschen nach Deutschland und damit in die deutschen Ballungsgebiete kommen. Dies wird den Wohnraum verknappen, insbesondere deswegen, weil drittens aufgrund der stark steigenden Zinsen und der hohen Baukostensteigerungen ein R\u00fcckgang der Wohnungsfertigstellungen zu erwarten ist. Gerade kleine und junge Projektentwickler und Bautr\u00e4ger, die nicht lange von dem zehnj\u00e4hrigen Boom profitieren konnten und die nur \u00fcber wenige Projekte und Grundst\u00fccke verf\u00fcgen, k\u00f6nnten gravierende Finanzierungsengp\u00e4sse erleben und gen\u00f6tigt werden, Projekte oder Grundst\u00fccke voreilig abzusto\u00dfen. Insofern wirkt das dritte Argument f\u00fcr die Mietseite zwar kurzfristig mieterh\u00f6hend, doch f\u00fcr die Preisseite eher d\u00e4mpfend.<\/p>\n

Der Nettoeffekt dieser sechs Faktoren ist schwer ex ante zu ermessen, doch plausibel ist, dass der Zinseffekt dominiert. Letztlich k\u00f6nnten die Preise nur konstant bleiben, wenn die Mieten zus\u00e4tzlich zu den bereits bestehenden Mieterwartungen um ebenfalls 200 Basispunkte jedes Jahr erh\u00f6ht werden k\u00f6nnten. Angesichts der bestehenden Mietgesetze und der bereits zuvor umgesetzten Mieterh\u00f6hungen, l\u00e4sst sich diese Annahme kaum auf die moderate Belebung der Zuwanderung und den geringen Anteil inflationsindexierter Mietvertr\u00e4ge st\u00fctzen.<\/p>\n

Dass die Abw\u00e4rtsrisiken wohl dominieren, l\u00e4sst sich auch daran ablesen, dass die Kurse von deutschen Immobilienaktienunternehmen seit Monaten sinken. Nat\u00fcrlich ist dies nicht mehr als ein weiteres Indiz, denn Immobilienaktienunternehmen h\u00e4ngen immer auch an der allgemeinen Aktienkursentwicklung, doch nat\u00fcrlich ber\u00fccksichtigen Aktienanalysten bei der Bewertung von Immobilienunternehmen auch die m\u00f6gliche zuk\u00fcnftige Entwicklung der unterlegten Werte.<\/p>\n

Abschlie\u00dfend bleibt also zu sagen, dass es nicht der Annahme einer spekulativen \u00dcbertreibung bedarf, um k\u00fcnftig mit einer zumindest deutlichen Verlangsamung des Preisauftriebs in Deutschland, wohl sogar mit Preisr\u00fcckg\u00e4ngen, zu rechnen. Das bedeutet, behavioristische Aspekte k\u00f6nnten dieser Entwicklung eine zus\u00e4tzliche Abw\u00e4rtsdynamik geben, denn Anleger sind nat\u00fcrlich anf\u00e4llig f\u00fcr Herdendynamiken. In diesem Sinne ist es auff\u00e4llig, dass mit der Google Suchmaschine heute deutlich h\u00e4ufiger nach dem Begriff \u201eImmobilienblase\u201c gesucht wird als vor der Pandemie und in der ersten H\u00e4lfte der 2010er Jahre. Sorgen wiegen manchmal schwerer als eine fundamentale Analyse, insofern spricht auch dieser Google-Indikator eher f\u00fcr mehr Vorsicht.<\/p>\n

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Ende 2021 warnten Autoren der Schweizer Gro\u00dfbank UBS, dass die Wohnungspreise in Frankfurt am Main am st\u00e4rksten von ihren fundamental gerechtfertigten Werten entfernt seien \u2013 … <\/p>\n

\u201eImmobilienpreise in Deutschland
Wachsende Abw\u00e4rtsrisiken <\/font>\u201c <\/span>weiterlesen<\/a><\/p>\n

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