{"id":31540,"date":"2022-09-03T00:29:22","date_gmt":"2022-09-02T23:29:22","guid":{"rendered":"http:\/\/wirtschaftlichefreiheit.de\/wordpress\/?p=31540"},"modified":"2022-09-03T06:45:05","modified_gmt":"2022-09-03T05:45:05","slug":"internationale-wohnungsmaerkte-entwickeln-sich-synchron-keine-gute-nachricht-fuer-2022","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/wirtschaftlichefreiheit.de\/wordpress\/?p=31540","title":{"rendered":"Internationale Wohnungsm\u00e4rkte entwickeln sich synchron Keine gute Nachricht f\u00fcr 2022 <\/font>"},"content":{"rendered":"

Immobilien sind standortgebunden, und lokale M\u00e4rkte werden h\u00e4ufig auch durch lokale Marktakteure gepr\u00e4gt. Verf\u00fchrt durch diese Binsenweisheit untersch\u00e4tzen viele Immobilieninvestoren die Bedeutung internationaler Immobilienmarktdynamiken. Da die Immobiliennachfrage jedoch ma\u00dfgeblich durch gesamtwirtschaftliche Faktoren, wie Einkommensentwicklung, Zinsentwicklung sowie durch demografische Aspekte bestimmt wird \u2013 und weil eben diese Faktoren \u00a0aufgrund enger wirtschaftlicher und finanzwirtschaftlicher Austauschbeziehungen sowie dank intensiver internationaler Politikkoordination gerade zwischen Industriestaaten zahlreichen internationalen Wechsel- und Verst\u00e4rkungswirkungen unterliegen \u2013 ist es auch f\u00fcr nationale Wohnungsmarktakteure wichtig, die Entwicklungen in anderen L\u00e4ndern im Blick zu behalten.<\/p>\n

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Der IMF wies in seinem World Economic Outlook vom September 2004 (IMF, 2004) darauf hin, dass dieser Gleichlauf der internationalen Wohnungsm\u00e4rkte seit den 1990er-Jahren zugenommen hat. In einem Bericht von 2018 bekr\u00e4ftigte der IMF dies und zeigte zudem, dass dieser Gleichlauf nat\u00fcrlich nicht nur auf nationaler, sondern gerade auch auf Stadtebene nachweisbar ist; die Finanz- und Wirtschaftskrise 2008 hat insbesondere f\u00fcr die Industriel\u00e4nder zu keiner dauerhaften Unterbrechung dieses Trends zu st\u00e4rkerer Korrelation der internationalen Wohnungspreise gef\u00fchrt (IMF, 2018). Und auch diese Studie zeigte, dass diese Verbundenheit eine realwirtschaftliche, eine finanzwirtschaftliche und eine behavioristische Erwartungskomponente hat. Auch wenn dies in der Analyse des IMF nicht explizit ber\u00fccksichtigt wird, gilt, dass alle drei Transmissionskan\u00e4le zus\u00e4tzlich andere nationale Bestimmungsfaktoren der Wohnungsm\u00e4rkte wie die Angebotsentwicklung oder die nationale Wohnungspolitik beeinflussen k\u00f6nnen.<\/p>\n

Diese Verflochtenheit ist nicht zuletzt deswegen beachtenswert, weil u. a. Claessens et al. (2008) zeigen, dass die Kosten einer Rezession dann besonders schwer wiegen, wenn diese ihren Ausgang auf Wohnungsm\u00e4rkten nahm \u2013 sogar st\u00e4rker als nach einer Rezession, die durch einen Finanzmarktschock ausgel\u00f6st wurde. Wohnimmobilien sind f\u00fcr viele private Haushalte der mit Abstand gr\u00f6\u00dfte Teil ihrer Verm\u00f6gen, ein R\u00fcckgang dieser Verm\u00f6gensposition f\u00fchrt zu deutlichen Einschr\u00e4nkungen im Privaten Konsum und f\u00fchrte aufgrund der Finanzierungsintensit\u00e4t in der Vergangenheit h\u00e4ufig zu Problemen im Bankensektor<\/p>\n

Insofern k\u00f6nnte die aktuelle Abk\u00fchlung auf den deutschen Wohnungsm\u00e4rkten dann sogar beschleunigt werden, wenn diese durch weitere internationale Wechselwirkungen akzentuiert w\u00fcrde, sprich, wenn die Wohnungspreise in mehreren L\u00e4ndern gleichzeitig sinken w\u00fcrden. Genau hierf\u00fcr mehren sich die Anzeichen, denn die Zinswende wurde nicht nur in Deutschland eingel\u00e4utet und erschwert nun die Immobilienfinanzierung f\u00fcr Privatpersonen sowie institutionelle Anleger.<\/p>\n

Werfen wir einen Blick auf die Wohnungsmarktentwicklung in OECD-L\u00e4ndern: In einem Hauspreisdatensample f\u00fcr 19 Industriestaaten lag der mittlere Anstieg der Wohnungspreise bei rd. 66 % seit dem jeweils letzten Tiefpunkt. Damit stiegen die Wohnungspreise zuletzt in etwa so stark wie im Zeitraum von 2000 bis zu dem jeweiligen H\u00f6chstwert, der in den L\u00e4ndern zwischen 2006 und 2010 erreicht wurde. In allen ber\u00fccksichtigten L\u00e4ndern stiegen zudem die Preise (zum Teil deutlich) st\u00e4rker als die Einkommen und auch schneller als die Wohnungsmieten. In einigen L\u00e4ndern (z. B. Kanada, Australien, Neuseeland) sind aktuell tats\u00e4chlich erste Preisr\u00fcckg\u00e4nge zu beobachten. In den USA hat sich der Preisanstieg verlangsamt, doch wichtige Fr\u00fchindikatoren wie die Zahl der Hausverk\u00e4ufe deuten auch f\u00fcr die USA Preisr\u00fcckg\u00e4nge f\u00fcr die n\u00e4chsten Quartale an. Sowohl f\u00fcr bestehende als auch f\u00fcr neue Wohnimmobilien nimmt die Zahl der Verk\u00e4ufe seit Monaten zweistellig ab. Besonders stark ist dies f\u00fcr das erschwingliche Wohnsegment ausgepr\u00e4gt (Abbildung 1). Die Verschiebung zwischen den einzelnen Preiskategorien in Abbildung 1 illustriert zudem, wie stark der Preisanstieg in den USA seit 2010 erschwingliches Wohnen erschwert hat. Aufgrund der Gr\u00f6\u00dfe der US-amerikanischen Volkswirtschaft kommt dieser Dynamik die auch f\u00fcr Deutschland gr\u00f6\u00dfte Bedeutung zu.<\/p>\n

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– zum Vergr\u00f6\u00dfern bitte auf die Grafik klicken – <\/small><\/p>\n

Das Ber\u00fccksichtigen internationaler Entwicklung ist in Deutschland ungewohnt, galten die deutschen Wohnungsm\u00e4rkte doch Mitte der 2000er-Jahre noch international als \u201eseltsamer Ausrei\u00dfer\u201c, weil die Preise sich der weltweiten Aufw\u00e4rtsdynamik weitgehend entzogen hatten. Und tats\u00e4chlich erlebte Deutschland im Zuge der Finanz- und Wirtschaftskrise keinen Wohnungsmarktschock; das Gegenteil war der Fall, die Preise begannen erst im Anschluss an die Krise dank der gesunkenen Zinsen ihre Aufw\u00e4rtsrallye. Der IMF (2004) zeigte, dass damals nur D\u00e4nemark und Italien \u00e4hnlich niedrige Korrelationen zwischen den jeweils heimischen und den Wohnungsm\u00e4rkten anderer L\u00e4nder aufwiesen. H\u00e4ufig wurde damals argumentiert, diese Sonderrolle l\u00e4ge an der spezifisch deutschen Regulierung und der langfristig ausgerichteten, vorsichtigen Finanzierung, und dass dies die deutschen Wohnungsm\u00e4rkte auch in Zukunft vor heftigen Preiskorrekturen sch\u00fctzen w\u00fcrden. Dies ist nicht falsch, denn nat\u00fcrlich kann zur\u00fcckhaltende Fremdkapitalvergabe einen Sicherheitspuffer f\u00fcr die Wohnungsinvestoren bedeuten, und dies gilt auch heute.<\/p>\n

Doch in den folgenden anderthalb Jahrzehnten hat sich die einstige deutsche Sonderrolle in ein \u201epreisliches Mitl\u00e4ufertum\u201c gewandelt. Die Wohnungspreise in Deutschland stiegen seit der Finanz- und Wirtschaftskrise nicht nur kr\u00e4ftig an, sie taten dies zunehmend im Gleichlauf mit dem Geschehen in anderen L\u00e4ndern: Die Korrelation zwischen den Wohnungspreisen in Deutschland und der Entwicklung in anderen L\u00e4ndern nahm seitdem sp\u00fcrbar zu (Abbildung 2).<\/p>\n

\"claschabb1\"<\/a><\/p>\n

– zum Vergr\u00f6\u00dfern bitte auf die Grafik klicken – <\/small><\/p>\n

Abbildung 2 illustriert freilich auch mit den d\u00fcnn eingetragenen Linien der Korrelationen der Wohnungspreisentwicklung in Deutschland zu den 19 Einzell\u00e4ndern, dass dieser st\u00e4rkere Gleichlauf ein Mittelwert ist und dass hiermit noch nicht das Ende internationaler Diversifikationsm\u00f6glichkeiten ausgerufen wurde.<\/p>\n

Nun ist Korrelation keine Kausalit\u00e4t, und dies gilt auch f\u00fcr die Beziehungen auf den Wohnungsm\u00e4rkten. Doch gerade weil es starke Gr\u00fcnde f\u00fcr die Verflechtung der Bestimmungsfaktoren f\u00fcr nationale Wohnungspreisentwicklung gibt, spricht vieles daf\u00fcr, dass sich die deutschen Wohnungsm\u00e4rkte einer weltweiten Wohnungsmarktrezession nicht so einfach entziehen k\u00f6nnten, wie sie dies vor 14 Jahren konnten. Und dies w\u00fcrde in einer zweiten Runde zus\u00e4tzlichen Stress f\u00fcr die Finanzstabilit\u00e4t und damit auch die gesamtwirtschaftliche Entwicklung bedeuten. Und umgekehrt, je heftiger eine m\u00f6gliche gesamtwirtschaftliche Rezession ausf\u00e4llt, desto st\u00e4rker werden auch die Verwerfungen auf den Wohnungsm\u00e4rkten sein. Dies gilt nicht zuletzt deswegen, weil es gerade die gr\u00f6\u00dferen Volkswirtschaften sind (USA, Frankreich, UK, Italien, Niederlande), f\u00fcr die die Korrelation in den letzten Jahren stark angestiegen war. Belastend d\u00fcrfte zus\u00e4tzlich f\u00fcr die n\u00e4chsten Quartale hinzukommen, dass auch die chinesischen Wohnungsm\u00e4rkte vor erheblichen Anpassungslasten stehen, und dies wird die inl\u00e4ndische Nachfrage Chinas beeintr\u00e4chtigen. Der Anteil, den staatliche Unternehmen beim Erwerb von Grundst\u00fccken spielen, ist innerhalb eines Jahres um 20%-Punkte gestiegen, v.a. weil die privaten Entwickler nur noch wenig Spielraum f\u00fcr neue Grundst\u00fccksk\u00e4ufe haben.<\/p>\n

Immerhin gibt es drei wichtige, stabilisierende Wohnungsmarktfaktoren, die in der n\u00e4heren Zukunft den Abschwung an den Wohnungsm\u00e4rkten d\u00e4mpfen werden: Erstens wurde in vielen L\u00e4ndern deutlich weniger spekulativ gebaut als vor der Finanz- und Wirtschaftskrise. Zweitens hat die Phase sehr niedriger Zinsen erm\u00f6glicht, dass sich die finanzielle Situation gerade f\u00fcr Immobilienk\u00e4ufer verbessert hat: Die Quote der Zahlungsausf\u00e4lle ist beispielsweise in den USA oder in Deutschland auch aktuell noch auf einem historisch sehr niedrigen Niveau. Drittens achten die Regulierungsbeh\u00f6rden aufgrund der Erfahrungen w\u00e4hrend der Finanz- und Wirtschaftskrise sehr viel genauer auf Ver\u00e4nderungen in den Kreditb\u00fcchern der Banken. Eine Abk\u00fchlung an vielen Wohnungsm\u00e4rkten ist sehr wahrscheinlich, eine dadurch ausgel\u00f6ste Finanzkrise noch nicht.<\/p>\n

Quellen: <\/strong><\/p>\n

Claessens, S., Kose, A., Terrones, M.E.<\/em> (2008). What Happens During Recessions, Crunches and Busts? IMF Working Paper 08\/274, December 2008.
\nhttps:\/\/www.imf.org\/external\/pubs\/ft\/wp\/2008\/wp08274.pdf<\/p>\n

International Monetary Fund, IMF<\/em> (2004). Three Current Policy Issues. World Economic Outlook September 2004, Chapter II, S. 71-88,
\nhttps:\/\/www.imf.org\/en\/Publications\/WEO\/Issues\/2016\/12\/31\/The-Global-Demographic-Transition<\/p>\n

International Monetary Fund, IMF<\/em> (2018). House Price Synchronization: What Role for Financial Factors? Global Financial Stability Report 2018, Chapter 3.
\nhttps:\/\/www.imf.org\/en\/Publications\/GFSR\/Issues\/2018\/04\/02\/Global-Financial-Stability-Report-April-2018<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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\u201eInternationale Wohnungsm\u00e4rkte entwickeln sich synchron
Keine gute Nachricht f\u00fcr 2022 <\/font>\u201c <\/span>weiterlesen<\/a><\/p>\n

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