In diesem Jahr haben wir zum zehnten Mal das German Debt Project, die Analyse des gewerblichen Immobilienfinanzierungsmarktes in Deutschland, durchgef\u00fchrt. Bei diesem Projekt werden Daten durch Datenfrageb\u00f6gen sowie durch standardisierte Interviewfrageb\u00f6gen f\u00fcr 21 Banken erhoben, die in Deutschland gewerbliches Immobilienfinanzierungsgesch\u00e4ft betreiben. Insgesamt bel\u00e4uft sich das gesamte Portfolio, das mit diesem Projekt analysiert wird, auf rund 228 Mrd. EUR.<\/p>\n
In diesem Jahr standen die Fragen \u00fcber die Sp\u00e4tfolgen der Pandemie weniger im Mittelpunkt als im letzten Jahr; ganz au\u00dfen vor waren sie nicht. Doch die Ver\u00e4nderungen, die durch die steigenden Zinsen erzwungen werden, \u00fcberschatteten (fast) alle anderen Themen, und dies obwohl die Interviews im Sommer gef\u00fchrt wurden, den ganz aktuellen Rand also noch nicht ber\u00fccksichtigen k\u00f6nnen.<\/p>\n
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Ver\u00e4nderung des Wettbewerbsumfelds<\/strong><\/p>\n Insgesamt zeigen die Daten, dass das Finanzierungsgesch\u00e4ft 2021 noch sehr stark war, und dass auch das erste Quartal 2022 noch ein sehr gutes Jahr versprach. Insgesamt legte das Neugesch\u00e4ft in der Gewerbeimmobilienfinanzierung um 7,9% (dies umfasst auch institutionell-gehaltene Wohnimmobilien) im Jahr 2021 zu. Das gesamte Kreditbuch wuchs um 2,4%. Doch mit dem Beginn des Krieges in der Ukraine, den einsetzenden Energieproblemen und der dadurch versch\u00e4rften Inflationsdynamik, die am kurzen und am langen Ende f\u00fcr steigende Zinsen sorgte, erschwerte sich die Immobilienfinanzierung. Denn die stark gestiegenen Boden- und Baupreise f\u00fcr Neubauten, sowie die \u00fcber Jahre gestiegenen Vervielf\u00e4ltiger auch f\u00fcr Bestandsimmobilien engen die Handlungsm\u00f6glichkeiten insbesondere dann ein, wenn die Finanzierungszinsen \u00fcber die Cashflow-Renditen steigen, denn dann w\u00fcrde ein negativer Leverage-Effekt nur noch durch weiter steigende Verkaufspreise vermieden werden k\u00f6nnen \u2013 doch nicht mehr in der verl\u00e4sslicheren Kalkulation der regelm\u00e4\u00dfigen Zahlungsstr\u00f6me.<\/p>\n Dies betrifft besonders Projektentwickler und opportunistische Investments, die auf hohe Fremdkapitalhebel angewiesen sind. Folgerichtig hat sich insbesondere in diesen Marktsegmenten die Wettbewerbsintensit\u00e4t am sp\u00fcrbarsten beruhigt. Es finden weiterhin Transaktionen statt, doch vor allem solche, in die viel Eigenkapital eingebracht wird und wenn es sich um als besonders risikoarm erachtete Lagen\/Objekte handelt. Die meisten Banken nannten hier die innerst\u00e4dtischen Hauptgesch\u00e4ftslagen sowie Logistik und Wohnimmobilien, gerade in den Top-7-St\u00e4dten.[1]<\/a><\/p>\n Die Mehrzahl der Banken berichtet von einem sp\u00fcrbar weniger intensiv wahrgenommenen Wettbewerb. Dies bedeutet auch, dass h\u00f6here Margen als zuvor insbesondere in den mit Risiken behafteten Transaktionen durchgesetzt werden k\u00f6nnen. Dies setzt Projektentwickler zus\u00e4tzlich unter Druck, zumal auch die LTC-Quoten (Loan-to-Cost, also der Anteil, den Banken bereit sind, bei einer Projektentwicklung als Fremdkapital bereitzustellen) tendenziell gesenkt werden. Auch zeigt sich, dass Banken seltener Covenant light-Strukturen vereinbaren, also Kreditvertr\u00e4ge, bei denen nur wenige harte zus\u00e4tzliche Kontrollparameter vereinbart werden.<\/p>\n Dies zwingt Projektentwickler dazu, teureres Mezzanine-Kapital aufzunehmen \u2013 oder die Entwicklung eben gar nicht durchzuf\u00fchren. Dies kommt auch darin zum Ausdruck, dass es (noch) seltener zu Sondertilgungen kommt als in den letzten Jahren. Der H\u00f6hepunkt an Sondertilgungen wurde 2016 \u00fcberschritten; die Banken mussten etwas weniger auf den ausgleichenden Ausbau des Neugesch\u00e4fts setzen, weil sich das rapide Drehen von Projekten bereits vor der Pandemie angesichts des starken Preisauftriebs beruhigt hatte.<\/p>\n – zum Vergr\u00f6\u00dfern bitte auf die Grafik klicken – <\/small><\/p>\n Keine \u00dcberraschungen bei der Asset-Allokation<\/strong><\/p>\n Die Asset-Allokation sorgt auch im Jahr 2022 f\u00fcr keine \u00dcberraschung: w\u00e4hrend die Interviewteilnehmer f\u00fcr Wohnen, B\u00fcro und auch erneut f\u00fcr Logistik wachsende Volumina im Vergleich zum Vorjahr melden, werden f\u00fcr Einzelhandel und Hotel zum vierten Mal in Folge zur\u00fcckgehende Ergebnisse gemeldet. Es wurde der Wunsch ge\u00e4u\u00dfert, mehr Logistik zu finanzieren, was sich jedoch aufgrund einer Knappheit an geeigneten Objekten nicht realisieren lie\u00df. Vorsicht lassen die Banken auch hinsichtlich Gesundheitsimmobilien walten, einige Institute weisen hier \u00fcberhaupt keine Finanzierungsaktivit\u00e4ten auf.<\/p>\n Wie auch im letzten Jahr werden Differenzierungen innerhalb der Assetklassen getroffen: Lebensmitteleinzelhandel und Fachmarktzentren werden lieber finanziert als innerst\u00e4dtischer Einzelhandel, Urlaubshotels lieber als Businesshotels und B\u00fcrogeb\u00e4ude in Bestlagen lieber als B\u00fcros in der Peripherie.<\/p>\n – zum Vergr\u00f6\u00dfern bitte auf die Grafik klicken – <\/small><\/p>\n ESG als neues Core-Thema<\/strong><\/p>\n Das zweite bestimmende Thema in den Interviews war die Bem\u00fchung, die regulatorischen Vorgaben sowie eigengesetzte Ziele zu E(nvironmental), S(ocial) und G(overnance) in der Kreditvergabe einzuhalten. Hier offenbarte sich, dass die erste gro\u00dfe H\u00fcrde in der Datensammlung, -aufbereitung und \u2013analyse zu Objekten und Mietern besteht. Es zeigten sich gro\u00dfe Unterschiede im Fortschritt bei der Vergabe von Green Loans sowie Gr\u00fcnen Pfandbriefen sowie in den gesteckten Zielen hinsichtlich m\u00f6glicher ESG-konformer Darlehen.<\/p>\n Die Banken spiegelten zudem, dass es bisher nur in seltenen F\u00e4llen \u2013 teilweise als Ausdruck eher gesch\u00e4ftspolitischen Willens als von Marktkr\u00e4ften \u2013 g\u00fcnstigere Kreditkonditionen f\u00fcr Gr\u00fcne Darlehen geben kann, dass sich dies aber in der Zukunft dann \u00e4ndern d\u00fcrfte, wenn der Wettbewerb um knappe besonders effiziente Geb\u00e4ude intensiver w\u00fcrde und wenn seitens der Regulierung dies z.B. durch unterschiedliche Eigenkapitalanforderung angesto\u00dfen w\u00fcrde.<\/p>\n Einig waren sich die Banken, dass der Weg zu Social Bonds oder Social Loans schwerg\u00e4ngiger wird, weil es an belastbaren, eindeutigen Messkriterien mangelt, dass der Weg jedoch auch hier vorgezeichnet sei. Am h\u00e4ufigsten wurde hierbei \u00fcber erschwingliches Wohnen sowie \u00fcber Gesundheitsimmobilien gesprochen.<\/p>\n Schlussbemerkungen<\/strong><\/p>\n Auch wenn in einigen (eher fr\u00fch gef\u00fchrten) Interviews noch die Hoffnung auf ein st\u00e4rkeres viertes Quartal 2022 als m\u00f6glicher Ausgleich der schwachen mittleren Quartale ge\u00e4u\u00dfert wurde, zeigte die diesj\u00e4hrige Auswertung, dass der lang anhaltende Aufschwung an den deutschen Immobilienm\u00e4rkten und folglich auch in der Immobilienfinanzierung zu Ende geht.<\/p>\n Die rasche Abfolge von pandemischen, Zins- und nun Rezessionsschock zwingt die Banken zu mehr Vorsicht. Dies geschieht auch, weil die regulierenden Institutionen (EZB, Bundesbank und Bafin) eine als engmaschig empfundene Kontrolle aus\u00fcben und teilweise durch zus\u00e4tzliche Eigenkapitalanforderungen die Handlungsspielr\u00e4ume einengen.<\/p>\n Dies wird die Transaktions- und vor allem die Bauaktivit\u00e4ten in Deutschland weiter belasten. Immerhin sind die Banken im Vergleich zur Finanzkrise gest\u00e4rkt, gut kapitalisiert und sich vor allem der Risiken bewusst. Der Anteil an Non-Performing Loans befindet sich weiterhin auf niedrigem Niveau, die Ratings haben sich in vielen F\u00e4llen bis zuletzt kaum verschlechtert. Auch diese Kennziffern d\u00fcrften sich in den n\u00e4chsten Quartalen negativ ver\u00e4ndern, doch weil insbesondere die gro\u00dfen Vermietungsm\u00e4rkte (Wohnen, B\u00fcro, Logistik) intakt sind \u2013 auf Wohnungs- und Logistikm\u00e4rkten gibt es weiterhin Knappheit \u2013 ist eine weitere Versch\u00e4rfung der Situation durch Leerst\u00e4nde und ausbleibende Zahlungen nicht zu bef\u00fcrchten. Allerdings bleibt hierbei (nat\u00fcrlich) die Unsicherheit, dass die Energiekosten gerade f\u00fcr Mieter so stark steigen k\u00f6nnten, dass dies auch auf die Leistbarkeit der Mietzahlungen ausstrahlen k\u00f6nnte. F\u00fcr die n\u00e4chsten Monate ist dies die wichtigste Gr\u00f6\u00dfe, die es zu beobachten gilt.<\/p>\n – zum Vergr\u00f6\u00dfern bitte auf die Grafik klicken – <\/small><\/p>\n — — —<\/p>\n Die gesamte Studie kann hier k\u00e4uflich erworben werden: https:\/\/www.irebs-immobilienakademie.de\/shop\/publikationen\/studie-german-debt-report-2022<\/p>\n![\"claschabb1\"](\"\/wordpress\/bilder\/justwiers1.png\" "\\"claschabb1\\"")
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