Was waren das f\u00fcr Zeiten!<\/strong><\/p>\n\n\n\n Im November 2021, also vor etwas mehr als einem Jahr, war der Finanzstabilit\u00e4tsbericht der Deutschen Bundesbank nicht zuletzt durch die Sorge eines \u00fcberhitzten Immobilienmarktes gepr\u00e4gt (https:\/\/wirtschaftlichefreiheit.de\/wordpress\/?p=30146<\/a>). Vermutete Preis\u00fcbertreibungen zwischen 10% und 30% drohten angeblich die Werthaltigkeit von Kreditsicherheiten zu \u00fcbersch\u00e4tzen und geneigte Leser konnten den Eindruck gewinnen, dass wir uns kurz vor einem German Subprime befanden.<\/p>\n\n\n\n Eingedenk der zumindest hierzulande geltenden Beleihungsgrenzen erschien dies zwar \u00fcberaus erkl\u00e4rungsbed\u00fcrftig, aber wie sich bald zeigen sollte, war die gesamte Aktion wohl Teil eines europ\u00e4ischen Abstimmungsprozesses. Bereits am 1.12.2021 gab das European Systemic Risk Board (ESRB) eine Empfehlung betreffend die Anf\u00e4lligkeiten im kommerziellen Immobiliensektor des europ\u00e4ischen Wirtschaftsraums heraus und tags darauf jeweils eine Empfehlung betreffend die mittelfristigen Anf\u00e4lligkeiten des Wohnimmobiliensektors \u00d6sterreichs bzw. Deutschlands (alle herunterzuladen unter https:\/\/www.esrb.europa.eu\/mppa\/recommendations\/html\/index.en.html<\/a>). Noch im gleichen Monat avisierte der Vorstand der \u00f6sterreichischen Finanzmarktaufsicht (FMA) Helmut Ettl eine Versch\u00e4rfung der Mindeststandards f\u00fcr die Vergabe von Wohnkrediten (https:\/\/orf.at\/stories\/3240471\/<\/a>). Im Januar 2022 folgte in Deutschland die Bundesanstalt f\u00fcr Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) mit der Ank\u00fcndigung erweiterter Eigenmittelunterlegungen, speziell eines Systemrisikopuffers f\u00fcr den Wohnimmobiliensektor, und in \u00d6sterreich wurden im Februar die geplanten Vergabe\u00e4nderungen konkretisiert (https:\/\/orf.at\/stories\/3247123\/<\/a>). Darin werden keine h\u00f6here Eigenkapitalunterlegung gefordert, sondern Grenzwerte hinsichtlich der Verh\u00e4ltnisse der Kreditnehmer einschlie\u00dflich gro\u00dfz\u00fcgiger Ausnahmeregelungen definiert. Die finale \u00f6sterreichische Vorgabe ist seit 1.8.2022, die deutsche seit 1.2.2023 voll umzusetzen.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n Parallel zu alledem hatte die neue Ampelkoalition in Berlin den Bau von j\u00e4hrlich 400.000 Wohnungen als klares Ziel definiert, was \u00fcber die gesamte Legislaturperiode 1,6 Millionen neuer Wohnungen bedeutet \u2013 dies wiederum im Angesicht der hohen sowie angesichts verschiedener Knappheiten im Baubereich noch weiter steigenden Preise und damit ohne entsprechende F\u00f6rderungen offensichtlich nicht erreichen! Das bedeutete zugleich, dass in Deutschland Bremsen durch die BaFin mit Beschleunigen durch die neue Regierung koexistieren sollten \u2013 eine \u00e4rgerliche Paradoxie, die in einer aus heutiger Sicht \u00fcberaus prosperierend wirkenden Zeit indessen keine gro\u00dfe Aufmerksamkeit erregte: Man konnte sie sich wohl, wie so manches Andere auch, damals einfach leisten.<\/p>\n\n\n\n Zeitenwende<\/strong><\/p>\n\n\n\n Mit dem Angriff Russlands auf die Ukraine kam es dann aber am 24.2.2022 nicht nur im Verteidigungsbereich zur viel beschworenen Zeitenwende. Die bereits durch verschiedene Engp\u00e4sse der Wertsch\u00f6pfungskette bei Rohstoffen und Vorprodukten aufgetretenen Preissteigerungen wurden durch mittel- oder unmittelbare Kriegsfolgen vervielfacht. Das mitunter bem\u00fchte Bild vom Ketchupflaschen-Effekt einer der Geldschwemme stark verz\u00f6gert folgenden, aber dann schlagartig ausbrechenden Inflation fand vor unser aller Augen statt \u2013 es hatte nur eines Z\u00fcndfunkens \u00e0 la Putin bedurft, um die ganze MMT spektakul\u00e4r in die Luft fliegen zu lassen.<\/p>\n\n\n\n Durch die einzelnen Notenbanken unterschiedlich moderiert schlugen diese Verh\u00e4ltnisse nat\u00fcrlich auf das Zinsniveau am Kapitalmarkt durch. Man wird lange in die Vergangenheit zur\u00fcckschauen m\u00fcssen, um vergleichbare Zinssteigerungen binnen derart kurzer Zeit zu finden. Erst in den letzten Wochen verdichteten sich die Hinweise, dass die Inflation ihren H\u00f6hepunkt \u00fcberschritten hat und der Gipfel im Zinserh\u00f6hungszyklus der Notenbanken absehbar ist. Allerdings gibt es auch andere Aspekte f\u00fcr die Zinsentwicklung, und Prognosen sind nicht erst seit Mark Twain besonders unsicher, wenn sie sich auf die Zukunft beziehen.<\/p>\n\n\n\n F\u00fcr den Immobiliensektor und seine Finanzierung kam, was in der Marktwirtschaft kommen musste: Gestiegene Preise\/Zinsen f\u00fchrten zu einem deutlichen R\u00fcckgang im Neugesch\u00e4ft. Es vergeht mittlerweile kaum ein Tag, an dem die Situation nicht anhand drastischer Zahlen in den Medien ausgebreitet wird. \u201eDer gro\u00dfe Baustopp\u201c (Handelsblatt vom 10.2.2022, S. 46 f.) oder \u201eVergabe von Bau-Krediten bricht massiv ein\u201c (https:\/\/www.n-tv.de\/wirtschaft\/Vergabe-von-Bau-Krediten-bricht-massiv-ein-article23895262.html<\/a>) sind nur zwei exemplarische \u00dcberschriften einschl\u00e4giger Berichte. Damit sind die propagierten Ziele der Ampelkoalition betreffend neue Wohnungen von ihrer Realisierung ungef\u00e4hr genauso weit entfernt wie Alaska von Feuerland und niemand fragt mehr nach \u00dcberhitzungserscheinungen, sondern der Chor der Rufer nach Erleichterungen und zus\u00e4tzlichen staatlichen Hilfen f\u00fcr den Wohnungsbau wird immer lauter. Es fehlt eigentlich nur noch die Forderung nach einem weiteren \u201eSonderverm\u00f6gen\u201c!<\/p>\n\n\n\n Was hei\u00dft das f\u00fcr die n\u00e4chste Zeit?<\/strong><\/p>\n\n\n\n Bei alledem wird zumeist \u00fcbersehen, dass die Preise der Bestandsimmobilien zwar mittlerweile auch leicht fallen, aber von einer vergleichbaren Erosion wie beim Neugesch\u00e4ft keine Rede sein kann. Grundpfandrechtliche Besicherungen im Rahmen der seit langem geltenden Vorgaben d\u00fcrften jedenfalls nur in extremen Ausnahmef\u00e4llen von dieser Entwicklung tangiert sein. Der Pr\u00e4sident des Verbands deutscher Pfandbriefbanken Jens Tolkmitt erwartet auch f\u00fcr die n\u00e4chsten Quartale nur moderate R\u00fcckg\u00e4nge und zeigt sich generell optimistisch:<\/p>\n\n\n\n \u201eDie insgesamt gesunden Rahmenbedingungen des deutschen Immobilienmarktes sollten dazu beitragen, dass er die aktuelle Preiskorrekturphase gut verkraftet.\u201c <\/p>\n\n\n\n (https:\/\/www.pfandbrief.de\/site\/de\/vdp\/Presse\/News\/pressemitteilungen\/20230110_Index_q4_2022.html)<\/p>\n\n\n\n Nicht nur angesichts dessen w\u00e4re es angezeigt, statt teure Subventionen anzusto\u00dfen lieber auch im Finanzierungssektor Hindernisse zur\u00fcckzunehmen, die von Anbeginn \u00fcberaus problematisch waren. Hierzulande scheint die Ampel daf\u00fcr noch auf Rot zu stehen. BaFin-Pr\u00e4sident Mark Branson sagte in einem Interview mit dem bemerkenswerten Titel \u201eBaFin-Chef Branson: Finanzaufsicht ist mutiger geworden\u201c am 1.8.2022:<\/p>\n\n\n\n \u201eDie Wohn- und Gewerbeimmobilienm\u00e4rkte haben eine enorme Entwicklung hinter sich. Die entsprechenden Kreditportfolien sind so gro\u00df, dass wir wachsam sein m\u00fcssen. Hier haben wir Systemrisikopuffer aktiviert, um die Widerstandskraft der Bankenbranche zu erh\u00f6hen.\u201c<\/p>\n\n\n\n (https:\/\/www.bafin.de\/SharedDocs\/Veroeffentlichungen\/DE\/RedenInterviews\/re_220801_interview_dpa_p.html<\/a>)<\/p>\n\n\n\n Im November hie\u00df es dann in einer weiteren Publikation der BaFin:<\/p>\n\n\n\n \u201eBranson betonte, dass er vor diesem Hintergrund derzeit keinen Bedarf sehe, den antizyklischen Kapitalpuffer<\/a> und den sektoralen Systemrisikopuffer<\/a> f\u00fcr mit Wohnimmobilien besicherte Kredite zu reduzieren oder zur\u00fcckzunehmen. Die BaFin hatte die beiden Puffer im Fr\u00fchjahr 2022 eingef\u00fchrt. Eine angebotsseitige Kreditklemme gebe es derzeit nicht. Zudem erh\u00f6he das Ma\u00dfnahmenpaket die Kapitalanforderungen um rund 22 Mrd. Euro. \u201eDas entspricht \u2013 Stand Anfang 2022 \u2013 nur 0,25 Prozent der aggregierten Bilanzsumme der Institute \u2013 und nicht viel mehr als zehn Prozent des vorhandenen \u00dcberschusskapitals. Das freie Kapital im deutschen System sch\u00e4tzen wir auch nach der Puffererh\u00f6hung auf mehr als 150 Mrd. Euro. Das reicht aus, um die Wirtschaft anzukurbeln \u2013 wenn die Nachfrage da w\u00e4re\u201c, betonte Branson.\u201c<\/p>\n\n\n\n (https:\/\/www.bafin.de\/SharedDocs\/Veroeffentlichungen\/DE\/Meldung\/2022\/meldung_2022_11_14_EuroFinanceWeek_P.html)<\/p>\n\n\n\n Das ist mindestens in zweierlei Hinsicht bemerkenswert:<\/p>\n\n\n\n Nun sind die BaFin-Zitate unbestreitbar nicht mehr tagesaktuell. Wo stehen wir also heute? Vielleicht hilft ja ein Blick \u00fcber die Grenze: W\u00e4hrend die \u00d6sterreichische Nationalbank die dortigen Vergaberegeln f\u00fcr Immobilienkredite ebenfalls im November 2022 noch verteidigte (https:\/\/www.handelsblatt.com\/finanzen\/immobilien\/immobilien-oesterreichs-notenbank-haelt-an-schaerferen-regeln-fuer-immo-kredite-fest\/28824088.html<\/a>), hat das Finanzmarktstabilit\u00e4tsgremium in seiner Sitzung am 13.2.2023 eine \u201eWeiterentwicklung\u201c der bisherigen Verordnung durch zus\u00e4tzliche Ausnahmen zum 1.4.2023 empfohlen (https:\/\/www.fmsg.at\/publikationen\/presseaussendungen\/2023\/35te-sitzung.html<\/a>). Das mag weniger sein, als manche Medien im Vorfeld dieser Sitzung erwartet haben, sollte aber in seiner praktischen Bedeutung nicht untersch\u00e4tzt werden. Offensichtlich wird der Leidensdruck entgegen aller massiv eingesetzten Begr\u00fcndungsrhetorik der betroffenen Institutionen zu gro\u00df und mit ihm die Pathologien der Regulierung.<\/p>\n\n\n\n Unabgestimmte Parallelregulierung als zeitloses Problem<\/strong><\/p>\n\n\n\n Wie so oft zeigt sich n\u00e4mlich auch hier die Regulierung als System falsch oder gar nicht miteinander kommunizierender R\u00f6hren. Das betrifft nicht nur das parallele Beschleunigen und Bremsen des Immobiliensektors durch F\u00f6rderungen einerseits und Erschwerungen andererseits, sondern auch die gegenseitige Ausbremsung nachbarschaftlicher Regelungen. So wird beispielsweise der Obmann des WK\u00d6-Fachverbandes der Immobilien- und Verm\u00f6genstreuh\u00e4nder Gerald Gollenz zitiert:<\/p>\n\n\n\n \u201eAktuell f\u00fchrt dieses Dilemma dazu, dass alternativ etwa mit deutschen Banken, die nicht an diese Vorgaben gebunden sind, finanziert wird \u2026\u201c<\/p>\n\n\n\n\n