{"id":33417,"date":"2023-04-11T00:45:00","date_gmt":"2023-04-10T23:45:00","guid":{"rendered":"https:\/\/wirtschaftlichefreiheit.de\/wordpress\/?p=33417"},"modified":"2023-04-11T05:40:57","modified_gmt":"2023-04-11T04:40:57","slug":"ein-schwacher-hoffnungsschimmer-fuer-den-deutschen-wohnungsbau","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/wirtschaftlichefreiheit.de\/wordpress\/?p=33417","title":{"rendered":"Ein schwacher Hoffnungsschimmer f\u00fcr den deutschen Wohnungsbau?"},"content":{"rendered":"\n

Eigentlich m\u00fcssten in Deutschland mehr Wohnungen gebaut werden. Seit dem letzten Zensus 2011 ist die Zahl der Einwohner in Deutschland um etwa vier Millionen gestiegen, gleichzeitig wurden in diesem Zeitraum rund drei Millionen neue Wohnungen fertiggestellt. Dies ist zu wenig, da es Abgang gibt und neben der Zuwanderung aus dem Ausland auch Binnenmigration in die Ballungsr\u00e4ume f\u00fcr Wohnungsbedarf sorgt. In keinem der letzten Jahre wurde die im aktuellen Koalitionsvertrag der Bundesregierung verankerte Zielmarke von 400.000 fertiggestellten Wohnungen erreicht.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n

Als Folge dieses Auseinanderlaufens sind die Wohnungsmieten insbesondere in den Ballungsr\u00e4umen stark gestiegen. Doch in den letzten Monaten brachen Auftragseing\u00e4nge und Baugenehmigungen im Wohnungsbau massiv ein, weil ein Cocktail aus steigenden Finanzierungszinsen, steigenden Baukosten, geopolitischen Krisen und einem zuweilen erratisch anmutendem Regulierungsumfeld den Wohnungsbau verteuerten und f\u00fcr erh\u00f6hte Unsicherheiten bei privaten und institutionellen Investoren sorgten. Dies wird zun\u00e4chst die Lage f\u00fcr Wohnungsmieter weiter versch\u00e4rfen, gleichzeitig d\u00fcrfte diese Dynamik auch starke gesamtwirtschaftliche Bremsspuren hinterlassen (Just, 2023a; Just, 2023b).<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Gerade weil die Bauwirtschaft mit einem Anteil am deutschen Bruttoinlandsprodukt von \u00fcber 11% gesamtwirtschaftlich bedeutsam ist, und weil die Fr\u00fchindikatoren Auftragseingang und Baugenehmigungen nur mit Zeitverzug publiziert werden, gilt es die Entwicklung m\u00f6glichst in Echtzeit abzubilden. Neben den umfragebasierten Stimmungsindikatoren wie dem ifo-Gesch\u00e4ftsklimaindex, hat sich daf\u00fcr in den letzten Jahren etabliert, auf das Suchinteresse nach bestimmten Begriffen \u00fcber die Suchmaschine Google zu achten[1]<\/a>, weil einem Immobilienkauf in der Regel eine umfangreiche Informationsbeschaffung \u00fcber das Internet vorausl\u00e4uft. Tats\u00e4chlich konnten in den letzten Jahren zahlreiche Studien zeigen, dass es zwischen dem Suchvolumen auf Google und immobilienwirtschaftlichen Indikatoren eine vorlaufende Beziehung gibt (Hohenstatt et al.<\/em> (2011); Wu und Brynjolfsson (2015); Dietzel (2016)).<\/p>\n\n\n\n

F\u00fcr diesen Artikel haben wir vier unterschiedliche Suchindizes konzipiert, die jeweils auf einer Gruppe von Suchbegriffen fu\u00dfen: Der Index \u201eNeubau\u201c fasst Suchbegriffe eben zum Thema Neubaut\u00e4tigkeit zusammen (z.B. \u201eNeubau\u201c plus \u201eWohnung\u201c). In \u00e4hnlicher Weise basiert der Index \u201eFinanzierung\u201c auf typischen Immobilienfinanzierungsbegriffen, der Index \u201eBaustart\u201c fasst Begriffe, die eher aus der Perspektive der Unternehmer kommen k\u00f6nnten (z.B. \u201eBauunternehmen\u201c oder \u201eAushub\u201c), und der letzte Index \u201eEigentumskauf\u201c enth\u00e4lt Suchbegriffe zum Immobilienerwerbe (z.B. \u201eHaus kaufen\u201c). Die folgende Abbildung illustriert die Entwicklung der vier Google-Suchvolumenindizes. Wir haben die Originaldaten um Saisonalit\u00e4ts- und Trendkomponenten bereinigt; Abweichungen vom Trend k\u00f6nnen dann auch negative Wert ergeben.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Es ist zu erkennen, dass der R\u00fcckgang insbesondere in der Kategorie Eigentumskauf bereits vor der Zinswende einsetzte, dass sich der Abw\u00e4rtstrend des Suchvolumens aber \u00fcber das gesamte Jahr 2022 vollzog. Am aktuellen Rand zeigen zumindest zwei Suchgruppen (Eigentumskauf und Neubau) wieder leicht nach oben; die Kategorie Finanzierung scheint sich von niedrigem Niveau schon l\u00e4nger zu erholen.
<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

Nat\u00fcrlich sind die Suchindizes zum Teil deutlich miteinander korreliert, gleichzeitig wird aber auch deutlich, dass die spezifische Auswahl an Suchbegriffen zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen f\u00fchren kann. Es ist ratsam, nicht auf einen einzigen Index zu achten, wenn man R\u00fcckschl\u00fcsse auf die k\u00fcnftige Entwicklung der Baut\u00e4tigkeit sucht.<\/p>\n\n\n\n

In einem n\u00e4chsten Schritt haben wir die absoluten Quartalsver\u00e4nderungen der Suchindizes mit den absoluten Quartalsver\u00e4nderungen ausgew\u00e4hlter immobilienwirtschaftlicher Parameter korreliert, hier dem Auftragseingang, der Zahl der Baugenehmigungen und dem EPX-Preisindex f\u00fcr Neubauwohnungen von Europace.[2]<\/a> Es zeigt sich, dass unser Index f\u00fcr die Suchanfragen zum Neubau, zu den Baustarts und unser Eigentumskaufindex sowohl mit den Ver\u00e4nderungen des Auftragseingangs als auch mit jenem der Genehmigungszahlen korrelieren. F\u00fcr den Index \u201eFinanzierung\u201c l\u00e4sst sich keine \u00e4hnlich hohe Korrelation feststellen. F\u00fcr die Beziehungen zu den Immobilienpreisen gibt es sogar uneinheitliche Signale der Google-Indikatoren. F\u00fcr diese Korrelationsmatrix wurden keine Lags ber\u00fccksichtigt; weil v.a. Auftragseing\u00e4nge und Genehmigungsdaten aber mit Verz\u00f6gerung publiziert werden, w\u00fcrde ein solcher Nowcast<\/em> am aktuellen Rand quasi-prognostische Qualit\u00e4t haben.<\/p>\n\n\n\n

Werden zus\u00e4tzlich Lag-Strukturen ber\u00fccksichtigt, l\u00e4sst sich nicht nur die Korrelationsbeziehung verbessern, es entsteht sogar ein tats\u00e4chlicher Vorlauf. Im Anhang haben wir ausgew\u00e4hlte Beziehungen zwischen den einzelnen Variablen mit Lag-Strukturen dargestellt.<\/p>\n\n\n\n

Aus dieser kurzen Analyse lassen sich f\u00fcnf Botschaften ableiten:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. Google-Suchverhalten k\u00f6nnen auch f\u00fcr Bau- und Immobilienm\u00e4rkte in Deutschland genutzt werden. Es l\u00e4sst sich zumindest f\u00fcr den Berichtsstand ein gewisser Vorlauf erkennen.<\/li>\n\n\n\n
  2. Die leichte Erholung am aktuellen Rand bei den Suchvolumina k\u00f6nnte entsprechend als schwaches Signal verstanden werden, dass der Abschwung im Auftragseingang und bei den Genehmigungszahlen bald seinen zyklischen Tiefpunkt \u2013 ausgehend von niedrigem Niveau \u2013 erreicht haben k\u00f6nnte.<\/li>\n\n\n\n
  3. Dies gilt insbesondere f\u00fcr die Suchinidizes Neubau<\/em> und Eigentumskauf. <\/em>Diese erfassen eher das Interesse, sie d\u00fcrften also den unternehmens- und finanzierungsnahen Indizes eher vorauslaufen.<\/li>\n\n\n\n
  4. Vorsicht ist nat\u00fcrlich geboten, weil die \u201eTrendwende\u201c noch sehr jung ist und die Suchindizes zum Teil heftigen Schwankungen unterworfen sind. Die aktuelle Diskussion um erzwungene energetische Sanierungen von Wohnungen ist in den Daten nicht enthalten.<\/li>\n\n\n\n
  5. F\u00fcr diesen Beitrag wurde zur Veranschaulichung m\u00f6glicher Beziehungen ein vereinfachter bivariater Ansatz gew\u00e4hlt. F\u00fcr eine gr\u00fcndliche Analyse und Prognose m\u00fcssen nat\u00fcrlich mehr Faktoren eingehen. Hier ging es allein darum, dass Google Trends als zus\u00e4tzlicher Fr\u00fchindikator verwendet werden kann, nicht darum, dass er als alleiniger Indikator hinreichend w\u00e4re.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    Literatur:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Dietzel, Marian Alexander (2016). Sentiment-based predictions of housing market turning points with Google trends. In: International Journal of Housing Markets and Analysis <\/em>9(1), S. 108-136. .<\/p>\n\n\n\n

    Hohenstatt, Ralf, Manuel K\u00e4sbauer, and Wolfgang Sch\u00e4fers (2011). „Geco“ and its potential for real estate research: Evidence from the US housing market. In: Journal of Real Estate Research<\/em> 33(4), S. 471-506.<\/p>\n\n\n\n

    Just, Tobias (2023a). Aufschwung vorbei: Zinsen belasten Wohnungsbau schwer. In: Wirtschaftsdienst<\/em> 103(1), S. 20-23.<\/p>\n\n\n\n

    Just, Tobias (2023b). Alle Hochbausegmente unter Druck \u2013 einige auch l\u00e4ngerfristig. Bauwirtschaft: Droht ein Absturz in der Baubranche? In: ifo schnelldienst<\/em> 76 (1), S. 10-13.<\/p>\n\n\n\n

    Wu, Lynn, and Erik Brynjolfsson (2015). The future of prediction: How Google searches foreshadow housing prices and sales. In: Goldfarb, A. Shane, M. Greenstein and Catherine E. Tucker [Hrsg.]. Economic analysis of the digital economy. University of Chicago Press, S. 89-118.<\/p>\n\n\n\n

    Anhang<\/strong>: [3]<\/a><\/p>\n\n\n\n

    \"\"<\/figure>\n\n\n\n
    \n\n\n\n

    [1]<\/a> Mit Hilfe von Google Trends l\u00e4sst sich dieses Suchinteresse erfassen. Wichtig ist, dass keine absoluten Suchvolumina publiziert werden, sondern jeweils nur ein Suchindex, der das Interesse nach bestimmten Suchbegriffen im Verh\u00e4ltnis zur gesamten Suchanfrage \u00fcber Google abbildet. Der jeweilige Zeitpunkt mit dem h\u00f6chsten Suchinteresse erh\u00e4lt den Wert 100. Der Suchindex kann damit nur Werte zwischen Null und 100 annehmen.<\/p>\n\n\n\n

    [2]<\/a> Dabei wurden konkret folgende Daten verwendet: Baugenehmigungen nach veranschlagten Kosten des Bauwerks f\u00fcr Wohn- und Nichtwohngeb\u00e4ude; Auftragseingang in Gesamtdeutschland f\u00fcr Wohnungsbau; Auftragseingang f\u00fcr Wohnungsbau; Europace Hedonischer Hauspreisindex EPX Gesamtindex<\/p>\n\n\n\n

    [3]<\/a> Quartalsver\u00e4nderung als absolute Ver\u00e4nderungen berechnet<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Eigentlich m\u00fcssten in Deutschland mehr Wohnungen gebaut werden. Seit dem letzten Zensus 2011 ist die Zahl der Einwohner in Deutschland um etwa vier Millionen gestiegen, … <\/p>\n

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