Wenn dauerhaft zu wenig Wohnungen neu gebaut werden, dann bleiben Sickereffekte aus und es kommt zum reinen Mengeneffekt des Wohnungsmangels auch noch ein Verteilungsproblem hinzu. Je l\u00e4nger nicht ausreichend viel neu gebaut wird, desto mehr r\u00fcckt dann das Verteilungsproblem in den Vordergrund. Es kann durch intelligente Steuern entsch\u00e4rft werden.<\/em><\/p>\n\n\n\n Der Wohnungsmarkt leidet aktuell unter einem Stillstand. Umzugsketten sind eingefroren. L\u00e4nger schon, weil der Neubau zu gering ist. Zunehmend aber auch, weil Transaktionskosten zu hoch und der Verbleib in bestehenden Wohnverh\u00e4ltnissen zu attraktiv sind. Eine versch\u00e4rfte Regulierung der Bestandsmieten w\u00fcrde das Problem vergr\u00f6\u00dfern. Bis der Mangel beseitigt ist, k\u00f6nnte dagegen ein L\u00f6sungsansatz darin bestehen, die Grunderwerbsteuer abzuschaffen und im Gegenzug die Grundsteuer intelligent zu erh\u00f6hen.<\/p>\n\n\n\n Zusammen w\u00fcrden diese beiden Ma\u00dfnahmen auch ohne ausreichend Neubau die Mobilit\u00e4t auf dem Wohnungsmarkt erh\u00f6hen und die relativen Wohnkosten neu ordnen. Eine h\u00f6here Grundsteuer w\u00fcrde als Nebeneffekt auch die Einnahmen der Kommunen stabilisieren und sie beim Erhalt der Infrastruktur unterst\u00fctzen.<\/p>\n\n\n\n Zur Vermeidung sozialer Verwerfungen sollten die Ma\u00dfnahmen schrittweise erfolgen. Eine zonierte Grundsteuer k\u00f6nnte zudem sicherstellen, dass Geringverdiener nicht \u00fcberm\u00e4\u00dfig belastet werden. Die Zonierung k\u00f6nnte auf Basis von Bodenwerten oder Mieten erfolgen.<\/p>\n\n\n\n In den beliebten Stadtregionen gibt es gemessen am Bedarf zu wenig Wohnungen. Die werden auch nicht so bald gebaut. Erst fehlte es am Bauland, dann an der Baukapazit\u00e4t und jetzt kann sie sich keiner mehr leisten. Das liegt an den staatlich reglementierten, hohen Baukosten. Es liegt nicht an den gestiegenen Zinsen, die absurden Niedrigzinsen hatten das Kostenproblem zuvor nur verschleiert. Mehr Neubau w\u00e4re gut, aber es gibt keine Nachfrage, also kein mit ausreichend Einkommen hinterlegter Bedarf. Die Fertigstellungen brechen ein. Mindestens bis 2025.<\/p>\n\n\n\n Neubau kann zum Teil ersetzt werden durch Abwanderung. Entweder ins Umland der beliebten Stadtregionen \u2013 das passiert seit Jahren zunehmend. Oder in l\u00e4ndliche Regionen \u2013 das passiert allm\u00e4hlich auch, ist aber mengenm\u00e4\u00dfig noch nicht so relevant. Doch das alles kann Neubau nicht vollst\u00e4ndig ersetzen.<\/p>\n\n\n\n Wir haben also ein zunehmend kosteninduziertes Mengenproblem, es wurde seit Jahren nicht gel\u00f6st und wird sich auch nicht so schnell l\u00f6sen lassen. Bis zu einem gewissen Grad ist dies sogar gewollt, denn nicht grundlos wurden Schallschutz, Brandschutz und Klimaschutz immer weiter versch\u00e4rft sowie das 30 ha-Ziel als Obergrenze der t\u00e4glichen Versiegelung etabliert.<\/p>\n\n\n\n In der Folge gibt es neben dem beschriebenen Mengenproblem zunehmend auch ein Verteilungsproblem: Wohnraum ist zum Teil untergenutzt, w\u00e4hrend andere in beengten Verh\u00e4ltnissen leben. Bei ausreichend Angebot durch ausreichend Neubau l\u00f6st sich dieses Verteilungsproblem normalerweise durch neubauinduzierte Umz\u00fcge mehr oder weniger von allein. Die Kombination aus langwierigem Mengenproblem bei zu wenig und sogar nachlassendem Neubau ist daher eine Sondersituation. Ans\u00e4tze zur L\u00f6sung dieses Verteilungsproblems werden im Folgenden diskutiert.<\/p>\n\n\n\n Die Problemlage: Verteilungsprobleme durch ausbleibende Sickereffekte<\/p>\n\n\n\n Ohne Neubau fallen Sickereffekte weg. Wenn junge Familien nicht mehr in Neubau ziehen, werden so auch keine Umzugsketten mehr in Gang gesetzt. Es bleiben nur noch die Sickerketten aus Bestandsumz\u00fcgen. Aber auch die sind zunehmend eingefroren. Denn wer \u201ezu gro\u00df\u201c wohnt, \u201everliert\u201c wegen der Wohnkostenkluft viel Geld, wenn er sich verkleinert. Das gilt f\u00fcr Mieter wie auch f\u00fcr Selbstnutzer.<\/p>\n\n\n\n F\u00fcr den Mieter gilt: Ein Jahre oder Jahrzehnte alter Mietvertrag ist ein Wertpapier. Regulierungsbedingt ist die Miete oft nur halb so hoch wie beim Neuvertrag. Daher rechnet sich der Auszug nicht, eine kleinere Mietwohnung w\u00e4re mit gro\u00dfer Wahrscheinlichkeit sogar teurer als die alte.<\/p>\n\n\n\n Aber auch der Auszug aus einem zu gro\u00df gewordenen Eigenheim rechnet sich nicht. Der Verkaufspreis wird wegen der immer h\u00f6heren Grunderwerbsteuers\u00e4tze erheblich geschm\u00e4lert, beim Kauf der kleineren Wohnung f\u00e4llt erneut Grunderwerbsteuer an. Die Grunderwerbsteuer verteuert au\u00dferdem den Neubau. Das Ausma\u00df verdeutlicht das Beispiel eines Bautr\u00e4gers, der zun\u00e4chst ein unbebautes Grundst\u00fcck erwirbt, das er sp\u00e4ter samt Bebauung weiterver\u00e4u\u00dfert. Da es keinen Vorsteuerabzug gibt \u2013 analog zur Umsatzsteuer \u2013 wird das Grundst\u00fcck hier sogar zweimal mit Grunderwerbsteuer belastet.<\/p>\n\n\n\n Sollen Sickereffekte bald wieder wirken, muss die Umzugsmobilit\u00e4t erh\u00f6ht werden. Das kann durch Senkung von Transaktionskosten und relative Preiserh\u00f6hung f\u00fcr das Gut Wohnen erfolgen. Eine Abschaffung der Grunderwerbsteuer w\u00fcrde die Mobilit\u00e4t verbessern, eine Verdoppelung der Grundsteuer die Wohnkostenkluft senken. Als Paket w\u00e4ren die beiden Ma\u00dfnahmen in etwa aufkommensneutral (j\u00e4hrliches Aufkommen der Grunderwerbsteuer zuletzt etwa 17 Mrd. \u20ac, Grundsteuer etwa 15 Mrd. \u20ac). Man sollte dazu allerdings die Grundsteuer etwas modifizieren. Wenn dann im Ergebnis die Mobilit\u00e4t steigt, werden im \u00dcbrigen auch Neuvertr\u00e4ge relativ g\u00fcnstiger. Die Funktionsweise dieser beiden Ma\u00dfnahmen und deren Auswirkung auf den Wohnungsmarkt werden im Folgenden beschrieben.<\/p>\n\n\n\n Push- und Pull-Faktoren l\u00f6sen Sickereffekte aus<\/p>\n\n\n\n Die \u201eEigenheim-Witwe\u201c beispielsweise k\u00f6nnte bei geringerer Grunderwerbsteuer einen h\u00f6heren Verkaufspreis erzielen und sich dann eher die kleinere Wohnung zum Kauf oder zur Miete leisten (Pull-Faktor). Gleichzeitig resultieren aus den h\u00f6heren Wohnkosten wegen der gestiegenen Grundsteuer hohe Anreize, nicht ben\u00f6tigte Fl\u00e4chen abzugeben, sich also zu verkleinern (Push-Faktor). Dies kann durch Umzug oder durch Untervermietung erfolgen.<\/p>\n\n\n\n Die \u201eMieter-Witwe\u201c sp\u00fcrt zwar direkt nur die h\u00f6heren Wohnkosten. Da aber durch die Reform die Umzugsh\u00e4ufigkeit insgesamt steigt, ist der Markt nicht mehr eingefroren, werden mehr Wohnungen zur Wiedervermietung angeboten und sind kleinere Wohnungen wieder relativ g\u00fcnstiger zu haben. Denn die dort bislang wohnenden kinderlosen Mieterpaare k\u00f6nnen jetzt in die gr\u00f6\u00dferen Mietwohnungen der jungen Familien ziehen, welche wiederum in die von Witwen und Witwern freigezogenen Eigenheime oder Mietwohnungen wechseln. Alle Haushalte entlang der beschriebenen Umzugskette verbessern damit die Qualit\u00e4t ihrer Wohnung und durch das gr\u00f6\u00dfere Angebot verteuert sich die Wohnung bei Neuvermietung weitaus weniger als im Status quo. Je h\u00f6her parallel dazu der Neubau steigt, desto eher k\u00f6nnten Erh\u00f6hungen beim Mieterwechsel sogar vollst\u00e4ndig verstummen.<\/p>\n\n\n\n Zwei Probleme m\u00fcssen bei dem diskutierten L\u00f6sungsvorschlag ber\u00fccksichtigt werden. Zum einen braucht es \u00dcbergangsl\u00f6sungen, damit niemand \u00fcberfordert oder im Nachhinein bestraft wird. Zum anderen braucht es eine ad\u00e4quate Bemessungsgrundlage f\u00fcr die Grundsteuer damit sie ihre Lenkungsfunktion erf\u00fcllt und Geringverdiener nicht \u00fcber Geb\u00fchr belastet werden.<\/p>\n\n\n\n a) \u00dcbergangsl\u00f6sungen<\/p>\n\n\n\n Idealerweise sollte die Grundsteuer nicht auf einen Schlag verdoppelt werden, sondern besser in Etappen \u00fcber beispielsweise zwei oder drei Jahre. Wie bei der CO2-Steuer und allen anderen Lenkungssteuern, muss die Erh\u00f6hung schrittweise vorangehen und ihre Anpassung an eine zu formulierende Zielgr\u00f6\u00dfe glaubhaft sowie langfristig angek\u00fcndigt werden. Nur dann kann sie ohne \u00fcberm\u00e4\u00dfige Verzerrungen ihre volle Wirkung entfalten. Die beschriebenen Umzugsketten m\u00fcssen schlie\u00dflich erst einmal in Gang kommen \u2013 das passiert zum Teil bereits mit der glaubhaften Ank\u00fcndigung der Ma\u00dfnahme. Andere werden aber erst allm\u00e4hlich reagieren, wenn dann die Steuerlast Jahr f\u00fcr Jahr immer weiter ansteigt.<\/p>\n\n\n\n Daneben sollen aber auch die K\u00e4ufer der letzten Jahre nicht zweimal bezahlen: vor kurzem f\u00fcr die Grunderwerbsteuer und jetzt auch noch f\u00fcr die steigende Grundsteuer. Deswegen sollten Grunderwerbsteuerzahlungen der letzten Jahre pro rata temporis als Vorauszahlung auf den erh\u00f6hten Teil der Grundsteuer angerechnet werden k\u00f6nnen. Wer beispielsweise vor einem Jahr gekauft hat, soll 100% der Grunderwerbsteuer verrechnen k\u00f6nnen, wer vor 5 bzw. 10 Jahren gekauft hat nur noch 50% bzw. 10%. Noch fr\u00fchere K\u00e4ufer profitieren nicht mehr von dieser \u00dcbergangsregelung. Die erh\u00f6hte Grundsteuer muss dann so lange nicht bezahlt werden, bis die so konstruierten \u201eVorauszahlungen\u201c aufgebraucht sind.<\/p>\n\n\n\n b) Zoniertes Wohnwertmodell als Basis einer neuen Grundsteuer<\/p>\n\n\n\n Eine intelligente Grundsteuer muss vier Dinge ber\u00fccksichtigen: Erstens sollten Kommunen einen Anreiz haben, den lokalen Hebesatz v\u00f6llig neu festzulegen. Zweitens sollten unterschiedliche Bewertungen der Lage einen sozialen Ausgleich ber\u00fccksichtigen. Drittens sollte sie idealerweise auch Bauland mobilisieren, um so den Wohnungsbau anzukurbeln. Viertens sollte die Grundsteuer weiterhin \u00fcber Nebenkosten umlegbar sein, damit sie ihre Lenkungswirkung nicht nur bei Eigent\u00fcmern, sondern auch bei Mietern entfalten kann.<\/p>\n\n\n\n 1. Lokalen Hebesatz v\u00f6llig neu festlegen<\/em><\/p>\n\n\n\n Die mittlere Bemessungsgrundlage sollte als Wert eines Quadratmeters (Wohn- oder Grundst\u00fccksfl\u00e4che) ein f\u00fcr alle Mal auf 1,0 festgelegt werden. Damit l\u00e4ge sie z.B. weit unterhalb der aktuellen Einheitswerte und auch weit unter aktuellen Miet- oder Bodenrichtwerten. Durch diesen Trick w\u00fcrden Kommunen gezwungen, ihren Hebesatz von Grund auf zu diskutieren und v\u00f6llig neu festzulegen (das w\u00e4re auch viel besser als etwa die Hoffnung auf eine Absenkung der Hebes\u00e4tze, um Aufkommensneutralit\u00e4t zu gew\u00e4hrleisten). Er verdeutlicht zudem, dass es bei einer Grundsteuerreform nicht um die H\u00f6he der Bemessungsgrundlage geht, sondern allein um relative Unterschiede verschiedener Lagen. Das Bundesverfassungsgericht hat \u2013 \u00f6konomisch korrekt \u2013 nicht die H\u00f6he der aktuellen Einheitswerte, sondern allein die veralteten Relationen unterschiedlicher Lagen und Baualtersklassen kritisiert.<\/p>\n\n\n\n 2. Sozialen Ausgleich ber\u00fccksichtigen<\/em><\/p>\n\n\n\n Zur lokalen Unterteilung sollte man keine individuelle Bewertung aller Objekte vornehmen. Es reicht v\u00f6llig aus, pauschalierte Wohnwertzonen festzulegen, etwa mit den Werten 1,2 (gute Lage) oder 1,5 (Villenviertel) sowie Zonen von 0,8 (schlechtere Lage) oder 0,6 (Au\u00dfenbereich). Aufgrund der Zonierung entf\u00e4llt eine aufw\u00e4ndige individuelle Objektbewertung \u2013 und damit nebenbei auch jede Menge Verwaltungsarbeit und Streitanf\u00e4lligkeit. Alle zehn Jahre w\u00e4ren die Grenzen der Zonierung mit wenig Aufwand anzupassen. Angepasst werden aber immer nur die Zonengrenzen und ggf. die Abstufungen der Zonen untereinander, der Mittelwert dagegen bliebe immer bei 1,0.<\/p>\n\n\n\n Wichtig ist, dass es eine Zonierung gibt, dass also nach Lagen unterschieden wird. Das k\u00f6nnen auch nur grobe Klassen sein, also z.B. 10-12 Lagen in Berlin oder 3-5 Lagen in M\u00fcnster. Denn nur durch die Zonierung ist auch gew\u00e4hrleistet, dass z.B. f\u00fcr ein \u201e\u00e4rmeres\u201c Stadtviertel oder eine Sozialwohnungsanlage geringere Grundsteuerbetr\u00e4ge bzw. -erh\u00f6hungen pro Quadratmeter (Wohn- oder Grundst\u00fccksfl\u00e4che) anfallen als in einem Villenviertel. Die Zonierung k\u00f6nnte dar\u00fcber hinaus auch f\u00fcr die Einteilung von Makrolagen in Mietspiegeln herangezogen werden.<\/p>\n\n\n\n 3. Grundsteuer sollte Bauland mobilisieren<\/em><\/p>\n\n\n\n Idealerweise w\u00e4re eine intelligente Grundsteuer eigentlich eine reine Bodenwertsteuer. Denn die gr\u00f6\u00dften Anreize f\u00fcr Nachverdichtung und Bebauung ergeben sich, wenn nicht die Summe der Wohnfl\u00e4che eines Geb\u00e4udes versteuert wird, sondern allein die Grundst\u00fccksfl\u00e4che. Denn je h\u00f6her die Haltekosten f\u00fcr ein unbebautes Grundst\u00fcck, desto eher und desto dichter wird es bebaut.<\/p>\n\n\n\n Durch die Normierung auf 1,0 w\u00e4re zudem schon einmal ein potenzieller Nachteil der reinen Bodenwertsteuer vermieden: die automatische Kopplung an steigende Bodenwerte. Die Zonierung begrenzt au\u00dferdem die Extrema in der Objektbewertung ganz erheblich; so wird ein zweiter Nachteil der reinen Bodenwertsteuer umgangen.<\/p>\n\n\n\n 4. Lenkungswirkung: Grundsteuer weiterhin \u00fcber Nebenkosten umlegbar<\/em><\/p>\n\n\n\n Ein dritter Nachteil reiner Bodenwertsteuern, deren Bemessung allein am Grundst\u00fcck ankn\u00fcpft, besteht jedoch in der vollst\u00e4ndigen Entkopplung von Steuergegenstand und der Wohnung. Denn dann h\u00e4tten Verbrauchersch\u00fctzer eine Rechtfertigung, die Umlegung \u00fcber die Nebenkosten auf die Mieter in Frage zu stellen. Doch dann ginge die Lenkungswirkung verloren: Mieter mit hohem Fl\u00e4chenkonsum h\u00e4tten weiterhin nur geringe Anreize, sich zu verkleinern \u2013 vor allem bei einer gro\u00dfen Wohnkostenkluft.<\/p>\n\n\n\n Gefordert wird hier deswegen keine reine Bodenwertsteuer, sondern nur eine m\u00f6glichst weitgehende Ann\u00e4herung daran. Ziel ist, die Bauland mobilisierenden Vorteile einer Bodenwertsteuer auszureizen, aber ohne die Nachteile einer Nicht-Umlegbarkeit auf Mieter und damit einen Verzicht auf die Lenkungswirkung der Grundsteuer zu riskieren.<\/p>\n\n\n\n Dies w\u00e4re beispielsweise erreichbar, indem auch die Wohnfl\u00e4che in die Bewertung einflie\u00dft, aber nur zu einem sehr viel geringeren Prozentsatz als die Grundst\u00fccksfl\u00e4che. Dar\u00fcber hinaus k\u00f6nnte die Zonierung sich zudem an den Mieten anstelle der Bodenrichtwerte orientieren. Datenbasis w\u00e4re alle zehn Jahre der Zensus. Da Mieten und Bodenwerte korrelieren, ist die Wahl ohnehin nicht kriegsentscheidend.<\/p>\n\n\n\n Der eingefrorene Wohnungsmarkt muss dringend aus seinem Dornr\u00f6schenschlaf erweckt werden. Er wurde eingeschl\u00e4fert durch hohe Transaktionskosten, einer gestiegenen Wohnkostenkluft zwischen neuen und bestehenden Wohnverh\u00e4ltnissen sowie einem ungen\u00fcgendem Neubau. Eine Abschaffung der Grunderwerbsteuer k\u00f6nnte die hohen Transaktionskosten mildern, eine intelligente Erh\u00f6hung der Grundsteuer k\u00f6nnte die Wohnkostenkluft verkleinern.<\/p>\n\n\n\n Beim Wachk\u00fcssen sollten jedoch K\u00e4ufer der letzten Jahre und Geringverdiener nicht \u00fcbervorteilt werden. Deswegen braucht es \u00dcbergangsl\u00f6sungen mit Anrechnung j\u00fcngst bezahlter Grunderwerbsteuern sowie eine Zonierung zur gerechten Verteilung der Steuerlasten. Wenn gleichzeitig un-(ter-)genutze Fl\u00e4chen neu bebaut werden, wird der \u00dcbergang umso einfacher. Denn dann steigt das verf\u00fcgbare Angebot nicht nur im Rahmen der Neuverteilung vorhandener Fl\u00e4chen, sondern auch durch die zus\u00e4tzlich verf\u00fcgbaren Fl\u00e4chen. Und mehr Angebot bedeutet dann auch einen geringeren relativen Preis.<\/p>\n\n\n\n Der sch\u00f6ne Nebeneffekt einer h\u00f6heren Grundsteuer: Sie ist im Konjunkturverlauf stabiler als eine Grunderwerbsteuer. Und vielleicht h\u00e4tten die Kommunen so auch einen Joker bei der Neuaufteilung der Finanzmittel mit dem Land, das nat\u00fcrlich eine Kompensation aus der wegfallenden Grunderwerbsteuer fordern wird. Idealerweise bek\u00e4men die Kommunen dann per Saldo mehr Geld f\u00fcr die dringend erforderliche Instandsetzung von Stra\u00dfen, Br\u00fccken und sozialer Infrastruktur. Denn genau daf\u00fcr ist eine Grundsteuer auch da: eine \u00c4quivalenzsteuer auf kommunale Dienstleistungen.<\/p>\n\n\n\n In Hamburg oder Berlin k\u00f6nnte man den Vorschlag sofort umsetzen. Hier liegen die Steuerkompetenz f\u00fcr Gemeindesteuer (Grundsteuer) und Landessteuer (Grunderwerbsteuer) in einer Hand. Niemand hindert diese Stadtstaaten daran, schon morgen den Steuersatz f\u00fcr Grunderwerb auf null zu senken. Derzeit w\u00e4re dies leichter verkraftbar, da die Aufkommen der Grunderwerbsteuer wegen eingebrochener Transaktionszahlen ohnehin gesunken sind.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Wenn dauerhaft zu wenig Wohnungen neu gebaut werden, dann bleiben Sickereffekte aus und es kommt zum reinen Mengeneffekt des Wohnungsmangels auch noch ein Verteilungsproblem hinzu. … <\/p>\n1. Hintergrund: Ein Mengen- und ein Verteilungsproblem<\/h2>\n\n\n\n
2. L\u00f6sungsvorschlag: Zonierte Grundsteuer statt Grunderwerbsteuer<\/h2>\n\n\n\n
3. Zonierung und glaubhafter \u00dcbergang vermeiden Probleme<\/h2>\n\n\n\n
4. Fazit: Eine soziale Neuordnung der relativen Wohnkosten ist m\u00f6glich<\/h2>\n\n\n\n