{"id":35752,"date":"2024-01-26T06:57:10","date_gmt":"2024-01-26T05:57:10","guid":{"rendered":"https:\/\/wirtschaftlichefreiheit.de\/wordpress\/?p=35752"},"modified":"2024-01-26T06:57:11","modified_gmt":"2024-01-26T05:57:11","slug":"stadtgroesse-und-wohnungspreise-in-deutschland","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/wirtschaftlichefreiheit.de\/wordpress\/?p=35752","title":{"rendered":"Stadtgr\u00f6\u00dfe und Wohnungspreise in Deutschland"},"content":{"rendered":"\n

Kleine Kinder, kleine Probleme. Gro\u00dfe Kinder, gro\u00dfe Probleme. Diesen Spruch haben Eltern schon hundert Mal geh\u00f6rt und wahrscheinlich auch selbst benutzt. Und mindestens genauso h\u00e4ufig wird der Spruch f\u00fcr andere Analysegegenst\u00e4nde adaptiert, auch f\u00fcr die Wohnungsm\u00e4rkte: Kleine St\u00e4dte, kleine Preise. Gro\u00dfe St\u00e4dte, gro\u00dfe Preise. Das klingt plausibel. Schaut man auf die kreisfreien St\u00e4dte in Deutschland, werden die h\u00f6chsten Bestandswohnungspreise f\u00fcr eine Standardwohnung tats\u00e4chlich in den gr\u00f6\u00dften St\u00e4dten gezahlt, allen voran M\u00fcnchen, Frankfurt, Berlin und Hamburg.[1]<\/a><\/p>\n\n\n\n

Und wenn man eine einfache Regressionsgerade durch die Punktewolken (hier ost- und westdeutsche St\u00e4dte getrennt) legt, l\u00e4sst sich tats\u00e4chlich ein (schwach signifikant) positiver Zusammenhang feststellen.<\/p>\n\n\n\n

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Doch aus drei Gr\u00fcnden m\u00fcssen Immobilieninvestoren vorsichtig sein, aus dieser einfachen Regression die Investitionsempfehlung abzuleiten, man solle nur in die gro\u00dfen, sogenannten A-St\u00e4dte investieren, weil es dort nicht nur hohe Liquidit\u00e4t, sondern auch hohe Wertzuw\u00e4chse gibt. Erstens wurde hier nat\u00fcrlich nur eine einfache Regression gesch\u00e4tzt, und univariate Analysen greifen meistens zu kurz. Zweitens ist dieser Zusammenhang v. a. auf die wenigen Ausrei\u00dfer mit sehr hohen Einwohnerzahlen zur\u00fcckzuf\u00fchren. Drittens stellt diese Betrachtungsweise letztlich einen Blick in den R\u00fcckspiegel dar und lie\u00dfe sich allenfalls dann als Empfehlung umformulieren, wenn gro\u00dfe St\u00e4dte auch dauerhaft eine h\u00f6here Dynamik entfalten w\u00fcrden.<\/p>\n\n\n\n

Tats\u00e4chlich l\u00e4sst sich nicht einmal feststellen, dass die Wohnungspreise in gro\u00dfen St\u00e4dten im letzten Aufschwung (von 2010 bis 2022) besonders schnell gewachsen sind; es gab eine Reihe kleinerer Oberzentren, deren Preiswachstum sogar oberhalb jenes der A-St\u00e4dte lag. F\u00fcr die westdeutschen St\u00e4dte l\u00e4sst sich f\u00fcr diese Periode kein Zusammenhang zwischen der Stadtgr\u00f6\u00dfe und der mittleren j\u00e4hrlichen Wertentwicklung erkennen. F\u00fcr ostdeutsche St\u00e4dte wird der verbliebene positive Zusammenhang v. a. durch die Sonderrolle Berlins getragen.<\/p>\n\n\n\n

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Dies bedeutet dann aber auch, dass es viel entscheidender ist, auf die Ver\u00e4nderung der Einwohnerzahl, und nicht auf die schiere Gr\u00f6\u00dfe, zu achten, denn hier ist der positive Zusammenhang tats\u00e4chlich deutlicher ausgepr\u00e4gt, und dies ist auch plausibel: Die Ver\u00e4nderung der Hauspreise wird durch die Ver\u00e4nderung der Nachfrage bestimmt. Die Gr\u00f6\u00dfe kommt allenfalls dort zum Tragen, wenn es keinerlei Nachverdichtungs- oder Expansionsm\u00f6glichkeiten mehr gibt und wenn es monozentrische St\u00e4dte sind, bei denen die besten Lagen in einem eng umgrenzten Innenstadtgebiet liegen.<\/p>\n\n\n\n

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Tats\u00e4chlich ist es aber so, dass gerade die Vielfalt der deutschen St\u00e4dte auch vielf\u00e4ltige Wachstumsprozesse erm\u00f6glicht. Das Bev\u00f6lkerungswachstum in den St\u00e4dten ist h\u00e4ufig nicht gr\u00f6\u00dfenabh\u00e4ngig, sondern folgt fast schon idiosynkratischen Prozessen: Ausweisung von Bauland, Erfolg von Unternehmen, infrastrukturelle Ausbauten, bildungspolitische Weichenstellungen, sonstige Annehmlichkeiten. Hier wirken also Gesetzm\u00e4\u00dfigkeiten \u00e0 la Gibrat, wonach die Gr\u00f6\u00dfe einer Stadt eben nicht positiv mit der Wachstumsrate korreliert.<\/p>\n\n\n\n

Und doch lohnt auch hier genaues Hinsehen: Sp\u00e4testens seit Glaeser et al. (2010) gezeigt haben, dass die G\u00fcltigkeit des Gibrat\u2019schen Gesetzes f\u00fcr Stadtentwicklungsprozesse auch keinen Ewigkeitsanspruch f\u00fcr die US-amerikanischen St\u00e4dte hat, sollte betont werden, dass es Schocks geben kann, die zu einem deutlichen und auch lang anhaltenden Abweichen davon f\u00fchren k\u00f6nnen. An dem letzten Schaubild wird dies f\u00fcr die deutschen Kreisst\u00e4dte in Ost und West veranschaulicht. Das Gibrat\u2019sche Gesetz l\u00e4sst sich perfekt in den Daten f\u00fcr die westdeutschen St\u00e4dte erkennen. Hier gibt es keine Gr\u00f6\u00dfenabh\u00e4ngigkeit im Bev\u00f6lkerungswachstum, zumindest nicht in dem hier untersuchten Zeitraum von 2010 bis 2022. F\u00fcr die ostdeutschen Kreise \u2013 und dieses Mal nicht allein durch den Ausrei\u00dfer Berlin begr\u00fcndet \u2013 l\u00e4sst sich indes durchaus ein positiver Zusammenhang f\u00fcr diese Periode zeigen. Tats\u00e4chlich ist der Zusammenhang sogar noch st\u00e4rker ausgepr\u00e4gt, wenn Berlin aus dem Sample herausgenommen wird. Dies kann viele Gr\u00fcnde gehabt haben, die meisten d\u00fcrften mit den Anpassungsprozessen der deutschen Einheit zusammenh\u00e4ngen, die in einer ersten Phase zu einem starken Bev\u00f6lkerungsr\u00fcckgang in allen ostdeutschen Regionen einhergingen und in einer zweiten Phase mit einem sp\u00fcrbaren Erstarken der Ballungsr\u00e4ume. Diese Aufholprozesse der Wachstumskerne erfolgten nicht fl\u00e4chendeckend, sondern waren auf die gr\u00f6\u00dferen St\u00e4dte konzentriert, die zudem aufgrund der sehr entspannten Wohnungsm\u00e4rkte st\u00e4rker als westdeutsche St\u00e4dte zus\u00e4tzliche Einwohner aus den Umlandregionen aufnehmen konnten.<\/p>\n\n\n\n

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Zusammenfassend ist wohl nicht die einfache Investorendaumenregel richtig, man w\u00fcrde nur in den gro\u00dfen St\u00e4dten mit Immobilieninvestitionen gl\u00fccklich, sondern sogar das ungleich kompliziertere Wachstumsgesetz nach Gibrat, zumindest in der allgemeing\u00fcltigen Auslegung. Daumenregeln helfen, aber eben nicht immer, v. a. nicht in einer Welt, in der mit spitzen Bleistiften gerechnet werden muss. Immerhin bleibt es richtig, dass gr\u00f6\u00dfere St\u00e4dte f\u00fcr Investoren Liquidit\u00e4tsvorteile bieten \u2013 es gibt eben mehr Transaktionen. Doch dieser Vorteil d\u00fcrfte in einer Welt wettbewerbsintensiver Kapitalm\u00e4rkte eher die Rendite dr\u00fccken.<\/p>\n\n\n\n

Zum Weiterlesen:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Glaeser, E.L., Ponzetto, G.A.M., Tobio, K., (2012). Cities, Skills and Regional Change. In: Regional Studies, S. 1-37.<\/p>\n\n\n\n

Just, T. Stephan, P. (2009). Die seltsam stabile Gr\u00f6\u00dfenstruktur deutscher St\u00e4dte. Das Zipfsche Gesetz und seine Implikationen f\u00fcr urbane Regionen. Deutsche Bank Research. Research Notes 31. Frankfurt a.M.<\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

[1]<\/a> Hier werden Angebotspreise f\u00fcr Standardwohnungen auf der Basis hedonischer Preiserfassungen f\u00fcr 106 deutsche Kreisst\u00e4dte verwendet.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Kleine Kinder, kleine Probleme. Gro\u00dfe Kinder, gro\u00dfe Probleme. Diesen Spruch haben Eltern schon hundert Mal geh\u00f6rt und wahrscheinlich auch selbst benutzt. Und mindestens genauso h\u00e4ufig … <\/p>\n

\u201eStadtgr\u00f6\u00dfe und Wohnungspreise in Deutschland\u201c <\/span>weiterlesen<\/a><\/p>\n

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