{"id":36079,"date":"2024-02-29T00:41:00","date_gmt":"2024-02-28T23:41:00","guid":{"rendered":"https:\/\/wirtschaftlichefreiheit.de\/wordpress\/?p=36079"},"modified":"2024-02-29T06:43:36","modified_gmt":"2024-02-29T05:43:36","slug":"gerechtfertigte-und-ungerechtfertigte-sorgen-die-us-amerikanischen-bueroimmobilienmaerkte","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/wirtschaftlichefreiheit.de\/wordpress\/?p=36079","title":{"rendered":"Gerechtfertigte und ungerechtfertigte Sorgen
Die US-amerikanischen B\u00fcroimmobilienm\u00e4rkte<\/b>"},"content":{"rendered":"\n

Die Leerstandsquote von B\u00fcrofl\u00e4chen in den USA hat 20 % erreicht. Nur im Zuge sowie den Nachwehen der Saving-and-Loan-Krise vor 35 Jahren wurden \u00e4hnlich hohe Werte erzielt. Steigende Leerst\u00e4nde sorgen f\u00fcr sinkende Mieten, und dies k\u00f6nnte dazu f\u00fchren, dass der Druck auf Eigen- und Fremdkapitalgeber aus dem In- und Ausland w\u00e4chst, denn die steigenden Zinsen hatten die Kapitalwerte bereits \u00fcber den Diskontierungsfaktor, sprich h\u00f6here Mietrenditen, erodiert. Dies wirft mehrere Fragen auf: Erstens, hat die Entwicklung der Bewertungen nun ihren Tiefpunkt erreicht, weil die Zinswende bevorstehen k\u00f6nnte? Zweitens, werden \u00e4hnliche Entwicklungen auch f\u00fcr Deutschland zu erwarten sein? Drittens, steht nun eine neue Finanzkrise ins Haus, dieses Mal nicht durch die Wohnungs-, sondern durch die Gewerbeimmobilienm\u00e4rkte angesto\u00dfen; immerhin sind bereits viele US-amerikanische Einzelhandelsimmobilienm\u00e4rkte in den letzten Jahren belastet worden?<\/p>\n\n\n\n

Die Belastungsfaktoren sind schnell benannt, und diese erweisen sich als anhaltender als von vielen gehofft. Die Inflation ist noch nicht endg\u00fcltig besiegt, daher verz\u00f6gert sich die Zinswende auch. Die Kapitalm\u00e4rkte preisen nicht mehr ganz so st\u00fcrmische Abw\u00e4rtsbewegungen ein wie Ende 2023. Die Zinsstrukturkurve ist allerdings auch in den USA weiterhin invers, das hei\u00dft, dass die langfristigen Zinsen unterhalb der kurzfristigen Zinsen liegen. Immobilienmarktakteure sehen hierin oft das Positive, zeugt es doch von sinkenden Zinsen. Doch die Kehrseite der Medaille ist, dass dieses Szenario am wahrscheinlichsten ist, wenn die US-Wirtschaft in die Rezession gleitet. Inverse Zinsstrukturkurven waren in der Vergangenheit ein verl\u00e4sslicher Fr\u00fchindikator f\u00fcr wirtschaftliche Abschw\u00fcnge, und dies w\u00fcrde die Arbeitsm\u00e4rkte und folglich die gewerblichen Immobiliennutzungen belasten.<\/p>\n\n\n\n

Der zweite wichtige Faktor ist, dass sich Work-from-Home (WFH) hartn\u00e4ckig in das Arbeitsleben gefr\u00e4st hat. Gerade die teuren B\u00fcrozentren an den K\u00fcsten sind hiervon betroffen, und die bisherigen Versuche, die Mitarbeiter zur\u00fcck ins B\u00fcro zu locken (RTO \u2013 Return-to-Office), wirken eher hilflos. Tats\u00e4chlich gibt es bisher eher empirische Hinweise daf\u00fcr, dass RTO die Profitabilit\u00e4t der Unternehmen nicht erh\u00f6ht, wohl aber die Motivation der Mitarbeiter senkt, da sie sich als S\u00fcndenb\u00f6cke f\u00fcr schlechte Unternehmenszahlen f\u00fchlen. Dies legt zumindest eine aktuelle Studie von Ding und Ma (2023) nahe. Es ist viel zu fr\u00fch, dies alles abschlie\u00dfend zu beurteilen, doch es spricht viel daf\u00fcr, dass gerade die zersiedelten und gro\u00dffl\u00e4chigen Metropolr\u00e4ume mit stark arbeitsteiliger Siedlungsstruktur belastet sein werden. US-amerikanische Innenst\u00e4dte d\u00fcrften sich wohl in den n\u00e4chsten Jahren eher in Richtung klassisch durchmischter europ\u00e4ischer St\u00e4dte entwickeln, eine Antwort, die auch in Europa ansteht (siehe die Beitr\u00e4ge in Just und Pl\u00f6\u00dfl, 2021).<\/p>\n\n\n\n

F\u00fcr deutsche St\u00e4dte k\u00f6nnte dies dann bedeuten, dass die Schockwellen flacher laufen werden, weil das Pendelleid weniger schwer wiegt und die St\u00e4dte besser durchmischt sind. Doch auch in Deutschland werden die vorpandemischen B\u00fcronutzungsquoten wohl in absehbarer Zeit nicht erreicht werden. Unsere B\u00fcrolandschaften locken nicht hinreichend, und der Arbeitsmarktdruck reicht offenbar nicht, um eine harte RTO-Linie zu ziehen. Solch eine Linie ist eben auch nicht hilfreich, wie Ding und Ma argumentieren.<\/p>\n\n\n\n

Doch zur\u00fcck zu den USA: Es l\u00e4sst sich trefflich streiten, wie wahrscheinlich eine Rezession in diesem Wahljahr ist \u2013 zu gro\u00df ist das Investitionspaket, das in den USA f\u00fcr Industrie und Infrastruktur geschn\u00fcrt wurde, und der amtierende Pr\u00e4sident ist zu erfahren, um die Bedeutung der wirtschaftlichen St\u00e4rke im Wahljahr zu ignorieren (amtierende Pr\u00e4sidenten konnten sich seit dem Zweiten Weltkrieg immer dann durchsetzen, wenn die Wirtschaft nicht in einer Rezession war). Doch gegen die Macht der Zinsen und Strukturverschiebungen wirkt auch Bidenomics nur an anderen Stellen entgegen \u2013 der Schwerpunkt liegt eben nicht auf der Rettung der B\u00fcrojobs.<\/p>\n\n\n\n

Meiner Ansicht nach ist es unangemessen, bereits die n\u00e4chste Finanzkrise \u2013 angesto\u00dfen von den Gewerbeimmobilienm\u00e4rkten \u2013 heraufzubeschw\u00f6ren, und zwar aus zwei wichtigen Gr\u00fcnden: Erstens sind die Entwicklungen eben vor allem an den B\u00fcroimmobilienm\u00e4rkten der gro\u00dfen Metropolr\u00e4ume an den K\u00fcsten beachtlich schlecht. Sie betreffen nicht fl\u00e4chendeckend alle Gewerbeimmobilien im Land. Die Preisr\u00fcckg\u00e4nge bei Gewerbeimmobilien f\u00fcr die USA sind noch immer \u00fcberschaubar.<\/p>\n\n\n\n

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Und daher zeigen sich auch bisher nur geringe Ausschl\u00e4ge bei den Kreditausf\u00e4llen der Gewerbeimmobiliendarlehn.<\/p>\n\n\n\n

Nat\u00fcrlich ist dies ein nachlaufender Indikator, und es ist davon auszugehen, dass diese Kurve in den n\u00e4chsten Monaten weiter nach oben weisen wird, doch die Stabilit\u00e4t liegt nicht nur an der zeitlichen Verz\u00f6gerung, sondern auch daran, dass die Finanzmarktregulierung noch immer die Finanzkrise von vor 15 Jahren in den Paragrafen tr\u00e4gt, und das ist der zweite wichtige Grund f\u00fcr den grunds\u00e4tzlich verhalten positiven Ausblick: Die Banken m\u00fcssen vorsichtiger finanzieren und tun dies auch. Dies gilt f\u00fcr US-amerikanische und europ\u00e4ische Banken gleicherma\u00dfen. Insofern wird die bef\u00fcrchtete Ansteckung nach Europa kleiner ausfallen als vor 15 Jahren. Es wird zwar damit gerechnet, dass auch die Verbriefungen von Gewerbeimmobiliendarlehn \u2013 gerade, wenn sie mit B\u00fcroimmobilien unterlegt sind \u2013 in den n\u00e4chsten Jahren h\u00e4ufiger ausfallen werden als in den Jahren zuvor (Hopcroft, 2024), doch CMBS (Commercial Mortgage Backed Securities) haben nicht mehr die Bedeutung wie vor der Finanzkrise, auch hier haben Kapitalmarktakteure und deren Regulierer gelernt, dass Intransparenz einen Preis haben muss.<\/p>\n\n\n\n

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Insgesamt ist das Umfeld also weiterhin angespannt, doch weniger dramatisch, als die Fokussierung auf wenige Datenpunkte vermuten lie\u00dfe, und die Tatsache, dass zuletzt weniger Banken von versch\u00e4rften Kreditstandards berichten, zeugt zumindest davon, dass auch Banken in ihrer Einsch\u00e4tzung zu differenzieren scheinen. Damit die folgende Grafik aber nicht gleich als Aufschwung-Signal gewertet wird, sei betont, dass die Grafik eine Selbsteinsch\u00e4tzung der Banken spiegelt und dass hiermit noch keine allgemeine Aufweichung der Standards eingeleitet zu sein scheint, sondern lediglich ein Ende der weiteren umfassenden Versch\u00e4rfung. Immerhin.<\/p>\n\n\n\n

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In unsicheren Marktphasen kann sich die Datenlage rasch \u00e4ndern, insofern kann dieser Standpunkt nur eine Zeitpunktanalyse darstellen, die zeigt, dass trotz aller Belastungsfaktoren bisher noch nicht viel f\u00fcr eine Neuauflage der Finanzkrise spricht, wohl aber f\u00fcr anhaltenden Druck auf ausgew\u00e4hlte Gewerbeimmobilienm\u00e4rkte. Die Aussichten sind also weder d\u00fcster schwarz, noch strahlend hell, sondern eher wie ein Pepitamuster, es gibt helle und dunkle Stellen gleichzeitig. Dies ist f\u00fcr opportunistische und gut geschulte Investoren nicht die schlechteste aller Welten, weil es zu einer Auslese kommen wird. Im Umkehrschluss bedeutet dies aber auch, dass eben nicht alle diesen Ausleseprozess \u00fcberleben werden, und dies m\u00fcssen die Banken managen.<\/p>\n\n\n\n

Zum Weiterlesen:<\/p>\n\n\n\n

Ding, Y., Ma, M. (2023). Return-to-Office Mandates. Available at SSRN: https:\/\/ssrn.com\/abstract=4675401 or http:\/\/dx.doi.org\/10.2139\/ssrn.4675401 Zugriff:<\/p>\n\n\n\n

19.02.2024.<\/p>\n\n\n\n

Hopcroft, H. (2024). The 10 most important charts in US real estate. In Property Chronicle 12.02.2024. https:\/\/www.propertychronicle.com\/the-10-most-important-charts-in-us-real-estate\/. Zugriff 19.02.2024.<\/p>\n\n\n\n

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Just, T., Pl\u00f6\u00dfl., F. (2021). Die europ\u00e4ische Stadt nach Corona. Strategien f\u00fcr resiliente St\u00e4dte und Immobilien. SpringrGabler. Wiesbaden.<\/p>\n\n\n\n

Hinweis:<\/strong> Der Beitrag erschien am 19. Februar 2024 als Standpunkt 130<\/a> der IREBS Immobilienakademie.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Die Leerstandsquote von B\u00fcrofl\u00e4chen in den USA hat 20 % erreicht. Nur im Zuge sowie den Nachwehen der Saving-and-Loan-Krise vor 35 Jahren wurden \u00e4hnlich hohe … <\/p>\n

\u201eGerechtfertigte und ungerechtfertigte Sorgen
Die US-amerikanischen B\u00fcroimmobilienm\u00e4rkte<\/b>\u201c <\/span>weiterlesen<\/a><\/p>\n

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