{"id":36763,"date":"2024-05-01T00:52:00","date_gmt":"2024-04-30T23:52:00","guid":{"rendered":"https:\/\/wirtschaftlichefreiheit.de\/wordpress\/?p=36763"},"modified":"2024-06-08T06:58:02","modified_gmt":"2024-06-08T05:58:02","slug":"gastbeitrag-hoffnungsschimmer-fuer-haeuserpreise","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/wirtschaftlichefreiheit.de\/wordpress\/?p=36763","title":{"rendered":"Gastbeitrag <\/b>
Hoffnungsschimmer f\u00fcr H\u00e4userpreise"},"content":{"rendered":"\n

Die Preise f\u00fcr Wohnimmobilien in Deutschland sind bereits deutlich gefallen, und die Korrektur d\u00fcrfte in den kommenden Monaten weitergehen. Allerdings gibt es erste Hoffnungsschimmer. So hat laut einer EZB-Umfrage unter Banken zumindest die Nachfrage nach Immobilienkrediten etwas angezogen.<\/em><\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n

Preiskorrektur in vollem Gange<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Die Preise f\u00fcr deutsche Wohnimmobilien sind seit Mitte 2022 deutlich gefallen. Ausl\u00f6ser war der massive Anstieg der Zinsen, nachdem die Notenbanken wegen der anziehenden Inflation eine drastische Wende ihrer Geldpolitik vollzogen hatten. Nach den Daten des Statistischen Bundesamtes sind insbesondere die Preise f\u00fcr bestehende Wohnimmobilien gefallen. Diese waren Ende des vergangenen Jahres im Durchschnitt 14% niedriger als bei ihrem Hoch im Fr\u00fchjahr 2022. Bei Neubauten steht mit 5% ein deutlich geringeres Minus zu Buche.<\/p>\n\n\n\n

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Geringe Ums\u00e4tze deuten auf weiteres Abw\u00e4rtspotenzial<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Die Preiskorrektur d\u00fcrfte noch nicht beendet sein. Denn trotz der gesunkenen H\u00e4userpreise ist die Zahl der Transaktionen weiterhin deutlich niedriger als vor dem Anstieg der Zinsen. Offensichtlich klafft zwischen den Preisvorstellungen von K\u00e4ufern und Verk\u00e4ufern weiterhin eine gro\u00dfe L\u00fccke, die dadurch entstanden ist, dass viele potenzielle K\u00e4ufer zu den aktuellen Finanzierungsbedingungen einen Immobilienkauf bei den aktuellen Preisen nicht finanzieren k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n

Viele potenzielle Verk\u00e4ufer von Bestandsimmobilien sind aber anscheinend zu keinen sp\u00fcrbaren Preiszugest\u00e4ndnissen bereit, auch wenn sie ihre Immobilien zumeist vor l\u00e4ngerer Zeit und zu deutlich niedrigeren Preisen gekauft haben, als sie derzeit zu erzielen w\u00e4ren, sie also bei weiteren „nur“ auf Buchgewinne verzichten. Viele orientieren sich hingegen nach wie vor an den vor drei Jahren erzielbaren Preisen. Dies gilt umso mehr, als laut einer aktuellen Bundesbank-Umfrage<\/a> noch immer 40% der Privatpersonen davon ausgehen, dass die Immobilienpreise in den n\u00e4chsten zw\u00f6lf Monaten steigen werden. Darum d\u00fcrften in den letzten beiden Jahren die Preise f\u00fcr Bestandsimmobilien in erster Linie gefallen sein, weil ein Teil der Besitzer die Immobilien aus verschiedenen Gr\u00fcnden (z.B. wegen Umzugs, Scheidung, Tod) ver\u00e4u\u00dfern musste. Auf Dauer d\u00fcrfte sich aber auch bei den anderen Eigent\u00fcmern die Einsicht durchsetzen, dass sie die Preise aus dem Jahr 2021 vorerst nicht mehr erreichen k\u00f6nnen und Preiszugest\u00e4ndnisse machen m\u00fcssen.<\/p>\n\n\n\n

Wie weit werden die Preise noch fallen?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

<\/a>So zeigen die Sch\u00e4tzungen der Bundesbank<\/a> in ihrem Monatsbericht f\u00fcr Februar, dass die Preise noch fallen m\u00fcssten, um wieder im Einklang mit ihren langfristigen Bestimmungsfaktoren wie Zinsen und Einkommen zu stehen. Verglichen mit dem ersten Quartal 2024 besteht nach ihren Sch\u00e4tzungen noch ein weiteres Korrekturpotenzial von 5% bis 10%.[1<\/a>]<\/p>\n\n\n\n

Dabei spricht unser Erschwinglichkeitsindex, der den Schuldendienst beim Erwerb einer Immobilie (Zins & Tilgung) in Relation zum Einkommen setzt, eher f\u00fcr die untere Grenze dieser Spannbreite. Denn die steigenden Einkommen und die mittlerweile gefallenen H\u00e4userpreise haben diese bereits wieder etwas erschwinglicher gemacht (Abbildung 2). Nehmen die Einkommen weiter ordentlich zu und bleiben die Zinsen f\u00fcr 10-j\u00e4hrige Hypothekenkredite etwa auf dem aktuellen Niveau von rund 3,5%, w\u00fcrde ein weiterer R\u00fcckgang der H\u00e4userpreise um 5% ausreichen, um zum Jahresende den Erschwinglichkeitsindex auf ein \u00e4hnliches Niveau wie 2010 zu dr\u00fccken, als der Immobilienboom begann.<\/p>\n\n\n\n

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Unsicherheitsfaktor Sanierungskosten<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Zus\u00e4tzliches Abw\u00e4rtspotenzial f\u00fcr die Preise von Bestandsimmobilien k\u00f6nnte sich aber daraus ergeben, dass in den vergangenen beiden Jahren die Kosten f\u00fcr eine auf mittlere Sicht notwendige energetische Sanierung mehr in das Bewusstsein potenzieller K\u00e4ufer ger\u00fcckt ist. Diese sind nicht unerheblich, wie ein Gutachten f\u00fcr die Verbraucherzentrale<\/a> best\u00e4tigt (Abbildung 3). Die Studie errechnet f\u00fcr Geb\u00e4ude aus den Baujahren 1919 bis 1978, welche Sanierungskosten aufzubringen sind, um diese Immobilien auf den aktuellen Stand zu bringen. Dabei d\u00fcrften notwendige grunds\u00e4tzliche Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsma\u00dfnahmen bei der Preisfindung schon immer eine Rolle gespielt haben, w\u00e4hrend die energetische Sanierung h\u00e4ufig wahrscheinlich zweitrangig war. Letztere belaufen sich der Studie zufolge \u2013 je nach angestrebtem Effizienzgrad \u2013 zwischen 400 und 510 Euro pro Quadratmeter. Da die Studie 2021 verfasst wurde, d\u00fcrften die Kosten heute gut 20% h\u00f6her sein, wenn man die allgemeine Entwicklung der Baukosten zugrunde legt. Damit erg\u00e4ben sich bei einem Haus mit einer Wohnfl\u00e4che von 150 Quadratmeter Kosten zwischen 70 Tsd und 90 Tsd Euro. Etwa die H\u00e4lfte dieser Kosten konnten zumindest zum Zeitpunkt der Erstellung der Studie durch F\u00f6rdermittel finanziert werden, sodass die vom Eigent\u00fcmer zu tragenden Kosten bei einem Kaufpreis von 500 Tsd Euro etwa 6% des Kaufpreises entsprechen w\u00fcrden. Allerdings d\u00fcrfte das sich hieraus ergebende weitere Abw\u00e4rtspotenzial f\u00fcr die durchschnittlichen Kaufpreise einer Bestandsimmobilie in Deutschland kleiner sein. Denn diese Kosten d\u00fcrften bei der Preisfindung auch in der Vergangenheit eine \u2013 wenn auch nicht so prominente \u2013 Rolle gespielt haben. Zudem betrachtet die Studie nur vor 1978 gebaute H\u00e4user. Bei den j\u00fcngeren H\u00e4usern d\u00fcrfte die Kosten f\u00fcr eine energetische Sanierung \u2013 falls diese \u00fcberhaupt n\u00f6tig ist \u2013 deutlich kleiner ausfallen.<\/p>\n\n\n\n

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Anzahl der Immobilientransaktionen kaum gestiegen, …<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Gegen ein schnelles Ende des Preisr\u00fcckgangs spricht, dass die Anzahl der Immobilientransaktionen nach ihrem deutlichen R\u00fcckgang im Jahr 2022 bisher kaum wieder zugenommen hat. So liegt die Zahl der neu abgeschlossenen Hypothekenvertr\u00e4ge, die eine gute Approximation darstellen und die wir auf Monatsbasis saisonbereinigt haben, immer noch ein Drittel unter ihrem Niveau vor der Zinswende, und zuletzt ist allenfalls eine leichte Zunahme zu verzeichnen (Abbildung 4). Offensichtlich liegen die Preisvorstellungen von potenziellen Verk\u00e4ufern und K\u00e4ufern in vielen F\u00e4llen immer noch weit auseinander.<\/p>\n\n\n\n

Angesichts der gefallenen Preise und eines deshalb geringeren Angebots d\u00fcrfte die Anzahl der Transaktionen zwar wohl kaum wieder das Niveau von 2021 erreichen. Ein sp\u00fcrbarer Anstieg ist aber schon zu erwarten, wenn Wohnimmobilien bei Ber\u00fccksichtigung von Zinsniveau und Einkommensentwicklung wieder \u00e4hnlich erschwinglich w\u00e4ren wie vor der Zinswende.<\/p>\n\n\n\n

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… aber etwas st\u00e4rkere Kreditnachfrage<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Mehr Hoffnung macht der k\u00fcrzlich ver\u00f6ffentlichte Bank Lending Survey (BLS)<\/a> der EZB, in dem die Banken von einer zuletzt wieder gestiegenen Nachfrage nach Immobilienkrediten berichten (Abbildung 5). Gefragt wird danach, wie sich in den vergangenen drei Monaten die Nachfrage nach Immobilienkrediten an private Haushalte ver\u00e4ndert habe, die per Saldo rund 46% der Banken als positiv beurteilen, nachdem in den sieben Quartalen davor die Mehrheit der Kredith\u00e4user einen R\u00fcckgang der Nachfrage berichtet hatten.<\/p>\n\n\n\n

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Preise fallen wohl noch bis Ende des Jahres<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Trotz dieser ersten Hoffnungszeichen d\u00fcrften die Preise von Bestandsimmobilien weiter fallen. Dabei d\u00fcrfte das weitere Abw\u00e4rtspotenzial auch bei Ber\u00fccksichtigung der Kosten f\u00fcr energetische Sanierungen bei 5% bis 10% liegen. Kommt es nicht zu einem neuerlichen merklichen Zinsanstieg, d\u00fcrften sich die Preise um den Jahreswechsel stabilisieren.<\/p>\n\n\n\n

Neubau k\u00e4mpft nach wie vor mit hohen Baukosten<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Anders als bei den bisher im Fokus stehenden Bestandsimmobilien ist die Lage bei den Neubauten. Auch hier erschweren die h\u00f6heren Zinsen potenziellen K\u00e4ufern die Finanzierung, wodurch die Verkaufspreise unter Druck stehen und seit ihrem Hochpunkt auch um 5% gefallen sind. Allerdings d\u00fcrften die Verk\u00e4ufer kaum zu weiteren sp\u00fcrbaren Preiszugest\u00e4ndnissen bereit sein, da sie hierdurch rasch in die Verlustzone gerieten. Denn insbesondere in den Jahren 2021 und 2022 haben die Baukosten drastisch zugelegt. Dieser Anstieg ist zwar weitgehend zum Stillstand gekommen, gefallen sind die Baukosten aber zumindest bis Ende 2023 nicht; etwas niedrigere Materialkosten wurden durch einen weiteren Anstieg der Arbeitskosten ausgeglichen (Abbildung 6).<\/p>\n\n\n\n

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Die Arbeitskosten d\u00fcrften auf absehbare Zeit weiter zulegen. Nach dem sich abzeichnenden Abschluss der diesj\u00e4hrigen Tarifrunde werden die Tarifl\u00f6hne zum 1. Mai um 250 Euro erh\u00f6ht, was nach unserer Sch\u00e4tzung einem durchschnittlichen Plus von etwa 6% entspricht. Zum 1. April des kommenden Jahres werden sie wohl um weitere gut 4% steigen. Die Lohnkosten f\u00fcr die unter den Tarifvertrag fallenden Arbeitskr\u00e4fte werden merklich zulegen. Damit d\u00fcrften Verk\u00e4ufer von Neubauten auch in den kommenden Quartalen kaum Preisnachl\u00e4sse in einem Umfang gew\u00e4hren, der n\u00f6tig w\u00e4re, um rasch zu einem neuen Marktgleichgewicht zu finden. Darum d\u00fcrfte die Anpassung hier weiter in erster Linie nicht \u00fcber den Preis, sondern \u00fcber die Menge erfolgen, also \u00fcber die Anzahl an neu gebauten H\u00e4usern.<\/p>\n\n\n\n

[1] Gemessen am Durchschnitt f\u00fcr das Jahr 2023 kommt die Bundesbank auf eine \u00dcberbewertung von 10% bis 15%. Allerdings sind die Preise im Verlauf des Jahres 2023 gefallen und nach unserer Sch\u00e4tzung d\u00fcrften diese zum Jahresbeginn weiter zur\u00fcckgegangen sein, so dass die Immobilienpreise im ersten Quartal rund 5% unter dem Jahres-Durchschnitt 2023 liegen d\u00fcrften. Damit verbleibt ein Abw\u00e4rtspotenzial von 5% bis 10%.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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