{"id":36969,"date":"2024-05-25T00:33:00","date_gmt":"2024-05-24T23:33:00","guid":{"rendered":"https:\/\/wirtschaftlichefreiheit.de\/wordpress\/?p=36969"},"modified":"2024-05-25T08:38:34","modified_gmt":"2024-05-25T07:38:34","slug":"strukturelle-und-zyklische-risiken-auf-internationalen-wohnungsmaerkten","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/wirtschaftlichefreiheit.de\/wordpress\/?p=36969","title":{"rendered":"Strukturelle und zyklische Risiken auf internationalen Wohnungsm\u00e4rkten"},"content":{"rendered":"\n

Von Wohnungsm\u00e4rkten k\u00f6nnen erhebliche Risiken f\u00fcr Anleger, die Finanzstabilit\u00e4t und die gesamtwirtschaftliche Entwicklung ausgehen. Eine gr\u00fcndliche Analyse dieser Risiken ist daher wichtig. Steigende Risiken k\u00f6nnen regulatorische Ma\u00dfnahmen zur Risikoreduktion erfordern. Hierbei ist es sinnvoll, zyklische und strukturelle Risiken zu unterscheiden.<\/em><\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n

Die gro\u00dfe Finanz- und Wirtschaftskrise vor 15 Jahren hat Immobilien- und Finanzmarktakteure, Regulatoren, aber vor allem Millionen Haushalte schmerzhaft vor Augen gef\u00fchrt, welch wichtige Rolle Immobilienm\u00e4rkte f\u00fcr gesamtwirtschaftliche Entwicklung sowie die Finanzmarktstabilit\u00e4t haben k\u00f6nnen. Dies war keineswegs die erste Lehrstunde zu dieser Beziehung, aber durch die globale Vernetzung bedingte Gleichzeitigkeit vieler regionaler Verwerfungen entstand eine weltweite Krise. Seitdem werden Immobilienm\u00e4rkte zu Recht sehr aufmerksam beobachtet, und regulatorische Vorkehrungen wurden getroffen, um die Empfindsamkeit der Finanzm\u00e4rkte zu senken, v.a. wurde die Kreditvergabem\u00f6glichkeit der Banken deutlich reduziert.<\/p>\n\n\n\n

Gleichwohl bedeutet weder die globale Vernetzung noch die Lehren aus der Finanzkrise, dass sich harmonisierte Strukturen und folglich auch nicht einheitliche Marktdynamiken herausgebildet haben. Sicher, auch Wohnungsm\u00e4rkte werden durch globale Trends und Zyklen bestimmt und haben Phasen mal st\u00e4rkerer und mal schw\u00e4cherer Korrelation. Doch genauso richtig ist es, dass es auch heute noch sehr starke regionale Unterschiede in den Immobilienmarktentwicklungen gibt. Zum Beispiel haben sich die Wohnungspreisindizes in den OECD-L\u00e4ndern seit 2010 um insgesamt 110 Prozentpunkte unterschiedlich entwickelt – und dies sind bereits die inflationsbereinigten Werte. Die nominalen Wachstumsdifferenzen sind noch gr\u00f6\u00dfer. Und nat\u00fcrlich verdecken die nationalen Indizes die gro\u00dfen regionalen Unterschiede in den einzelnen L\u00e4ndern. Wenn sich M\u00e4rkte unterschiedlich entwickeln kann dies Ausdruck unterschiedlicher Knappheitsrelationen sein, die z.B. aufgrund verschiedener Einkommens- oder Bev\u00f6lkerungsentwicklungen entstehen, aber sie k\u00f6nnen auch ein Indikator daf\u00fcr sein, dass die M\u00e4rkte verschiedenen Risiken einer potenziellen Marktkorrektur unterworfen sind.<\/p>\n\n\n\n

Es lohnt daher, sich diese Empfindsamkeiten zu betrachten. Das ESRB (European Systemic Risk Board<\/em>) tut dies mit einer Vielzahl von Parameter und leitet daraus f\u00fcr die Wohnungsm\u00e4rkte in den untersuchten 31 L\u00e4ndern Risikoeinsch\u00e4tzungen ab. Diese sollen abbilden, ob ein Markt korrigieren k\u00f6nnte und wie bedrohlich solch eine Korrektur f\u00fcr die Stabilit\u00e4t des Finanzsystems sein k\u00f6nnte.<\/p>\n\n\n\n

Die Auswahl der ber\u00fccksichtigten Indikatoren ist im Gro\u00dfen und Ganzen nachvollziehbar, doch sie folgt in erster Linie Plausibilit\u00e4ts\u00fcberlegungen; sie ist somit nicht zwingend vorgegeben. Andere Analysen k\u00f6nnen andere Indikatoren ausw\u00e4hlen. Vor allem ist die Gewichtung der Indikatoren immer etwas willk\u00fcrlich. In einer aktuellen Studie haben wir gezeigt, wie stark die Bestimmung der Gewichtungsfaktoren die Risikoeinsch\u00e4tzung beeinflussen kann (Just\/Salzberger, 2024).<\/p>\n\n\n\n

In diesem Beitrag geht es um einen weiteren, verwandten Aspekt: Wir unterteilen die verwendeten Risikoindikatoren, die sehr \u00e4hnlich zu jenen des ESRB sind (aber nicht deckungsgleich), in Indikatoren, die strukturelle Unterschiede abbilden, und in zyklische Indikatoren. Um einen Vergleich zwischen den Risiko-Scores des ESRB und den eigenen ermittelten Scores zu erm\u00f6glichen, ist eine Angleichung der Bewertungsskalen erforderlich. Dazu werden die vier Risikokategorien des ESRB \u2013 ‚limited‘, ‚low‘, ‚medium‘ und ‚high‘, die urspr\u00fcnglich Werte von null bis drei repr\u00e4sentieren \u2013 mithilfe von Quantilen in eine erweiterte Skala von eins bis zehn \u00fcberf\u00fchrt. Diese Umwandlung erfolgt unter Wahrung der Gleichgewichtung der zugrundeliegenden Kriterien, und dient dazu, einen konsistenten Gesamtrisikoscore zu berechnen, der mit den eigenen entwickelten Scores verglichen werden kann. Die Korrelation dieser zwei Risiko-Scores, sowohl zyklisch als auch strukturell, mit den transformierten Werten aus den ESRB-Analysen zeigt wertvolle zus\u00e4tzliche Erkenntnisse.<\/p>\n\n\n\n

Offensichtich gibt es erhebliche Unterschiede zwischen den L\u00e4ndern, welche Risiken durch welche Indikatoren signalisiert werden: Einige M\u00e4rkte (Portugal vor allem) erzielen hohe Werte in unserem Strukturrisiko-Subindex, aber moderate Scores im zyklischen Subindex. F\u00fcr Tschechien oder \u00d6sterreich ist das Bild genau umgekehrt, dort sind die Strukturindikatoren eher auf Stabilit\u00e4t zeigend, die zyklische Komponente signalisiert Risiken.<\/p>\n\n\n\n

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Diese Unterscheidung ist wichtig, da zyklische und strukturelle Risiken unterschiedliche Ma\u00dfnahmen sinnvoll machen k\u00f6nnten: ein zyklisches Risiko k\u00f6nnte eher zu einem zus\u00e4tzlichen Risikopuffer f\u00fchren, wohingegen ein Strukturrisiko vor allem durch eine Ver\u00e4nderung dieser Strukturen reduziert werden k\u00f6nnte. Diese Aufteilung ist daher sinnvoll, um Risiken mit geeigneten Ma\u00dfnahmen zu unterlegen.<\/p>\n\n\n\n

Nebenbei zeigen die Schaubilder auch, dass es M\u00e4rkte gibt, die relativ hohe Werte im ESRB-Score erzielen und relativ niedrige Werte sowohl in der zyklischen als auch in der strukturellen Komponente unseres Scores. Dies gilt z.B. f\u00fcr Irland. Hier gibt es also Unterschiede, die allein aus der Indikator- und Gewichtungsauswahl resultieren. Welche \u201erichtig\u201c ist, l\u00e4sst sich erst im Nachhinein treffsicher bestimmen. In solchen unsicheren F\u00e4llen k\u00f6nnte es dann sinnvoll sein, mehrere Scores parallel zu ermitteln, um aus dann generierten Verteilungen ein relativ verl\u00e4ssliches Risikobild zu erhalten. Eine umfassende Sicherheit l\u00e4sst sich auf diesem Wege leider auch nicht ermitteln, man reduziert nur etwas die Ungewissheit – immerhin.<\/p>\n\n\n\n

Quellen:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

ESRB (2019).  Vulnerabilities in the residential real estate sectors of the EEA countries September 2019. Frankfurt.a.M.<\/p>\n\n\n\n

Just, T. (2023). Europ\u00e4ische Wohnungsm\u00e4rkte mit uneinheitlichen Risiken. Wirtschaftliche Freiheit, 03.07.2023, https:\/\/wirtschaftlichefreiheit.de\/wordpress\/?p=33938 [Zugriff am 03.07.2023]<\/p>\n\n\n\n

Just, T., und Salzberger H. (2024). Structural and Cyclical Risk on Housing in OECD Countries. In: Intereconomics 3 (2024).<\/p>\n\n\n\n

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