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<\/figure>\n\n\n\nDoch weil ein gro\u00dfer Teil dieses Preisbooms \u2013 also der Dynamik auf den Investmentm\u00e4rkten \u2013 durch die niedrigen Zinsen begr\u00fcndet war, endete der Aufschwung mit der Zinswende, die im Sommer 2022 eingeleitet wurde. Um dies einzuordnen: der Zinssatz f\u00fcr das Hauptrefinanzierungsgesch\u00e4ft wurde von der EZB von 4,25% im Sommer 2008 auf 1% nicht einmal ein Jahr sp\u00e4ter gesenkt. Bis 2014 sanken die Zinsen auf (etwa) Null und blieben dort bis Mitte 2022. In dem einmal j\u00e4hrlich durchgef\u00fchrten Projekt der IREBS zur Entwicklung der gewerblichen Immobilienfinanzierung rechnete im Jahr 2020 nur eine einzige der 25 befragten Banken mit einer Zinserh\u00f6hung innerhalb der n\u00e4chsten drei Jahre. Selbst 2021 rechneten noch drei von vier befragten Banken damit, dass die sehr niedrigen Zinsen noch mindestens drei Jahre (zum Teil mehr als 10 Jahre) gelten w\u00fcrden.<\/p>\n\n\n\n
Der Anstieg der Zinsen durch die EZB um 4,5 Prozentpunkte innerhalb von 14 Monaten verschob nicht nur diese Erwartungshaltung, sondern ver\u00e4nderte die Kalkulation von Projektentwicklern, Investoren und Finanzierern. Dieser Zinsanstieg erfolgte (absolut) doppelt so schnell und fiel doppelt so stark aus wie der Zinsanstieg unmittelbar vor der Finanzkrise. Weil deutsche Immobilien eben nicht mehr der seltsame Ausrei\u00dfer waren wie 2008 kam es dieses Mal anders als 2008 zur Neubewertung von Objekten in Deutschland sowie zur Verschiebung von Bauaktivit\u00e4ten.<\/p>\n\n\n\n Und damit sind wir bei dem zweiten Aspekt, warum eine Wiederholung der Preisdynamik der 2010er Jahre unwahrscheinlich ist, dem Blick nach vorne. Die Bauwirtschaft bleibt ein Bremsklotz f\u00fcr die Wirtschaft. Zum Schubgeber wie in den fr\u00fchen 2010er Jahren wird sie nach handels\u00fcblichen volkswirtschaftlichen Prognosen nicht. Doch das Wachstum des Bruttoinlandsprodukts wird in den n\u00e4chsten Jahren nicht nur wegen der Schw\u00e4che am Bau geringer ausfallen als nach der Finanzkrise, sondern eben auch weil nicht mit einem neuen geldpolitischen Stimulus gerechnet werden kann (das Survey der Monetary Analysts der EZB weist selbst f\u00fcr 2027 mit einem mittleren Zinssatz von 2,4% deutlich weniger Spielraum f\u00fcr Zinssenkung aus als vor 15 Jahren). Hinzu kommt, dass das auf globale Nachfrage nach Industrieg\u00fctern ausgerichtete deutsche Wachstumsmodell unter der Neuausrichtung der Wirtschaftspolitik im eigenen Land sowie unter der Wachstumsschw\u00e4che Chinas leidet. Weniger gesamtwirtschaftliches Wachstum bedeutet auch weniger immobilienwirtschaftliches Nachfragewachstum.<\/p>\n\n\n\n Insbesondere f\u00fcr die Gewerbeimmobilienm\u00e4rkte kommt hinzu, dass die demografischen Trends der n\u00e4chsten Jahre heute ihre Schatten st\u00e4rker werfen als vor 15 Jahren, weil die realisierten Arbeitsmarkterfolge (Halbierung der Arbeitslosenzahlen auf unter 2,3 Millionen im Jahr 2019) naturgem\u00e4\u00df kein zweites Mal erreicht werden k\u00f6nnen. Gleichzeitig verliert Deutschland seine Magnetfunktion f\u00fcr Arbeitsmarktmigration innerhalb Europas, weil andere L\u00e4nder schneller wachsen. Und schlie\u00dflich, die Verschiebung, die sich in der Post-Corona-Welt durch vermehrtes Nutzen von Home-Office ergibt, belastet die wichtigste Gewerbeimmobilienklasse, B\u00fcro, zus\u00e4tzlich.<\/p>\n\n\n\n All dies bedingt, dass es eine Normalisierung mit weniger Wachstum, mehr Unsicherheit, mehr Vorsicht auf Seiten der Banken und daraus folgend h\u00f6heren Mietrenditen geben wird \u2013 und mit mehr Unterschieden zwischen den einzelnen Assetklassen. Unter anderem weil sich das regulatorische Umfeld seit der Finanzkrise f\u00fcr Finanzinstitute ge\u00e4ndert hat (und weiterhin \u00e4ndert), sind die Finanzmarktrisiken gleichwohl sp\u00fcrbar geringer als im Zuge der Finanzmarktkrise.<\/p>\n\n\n\n Innerhalb der Wertsch\u00f6pfungskette der Immobilienwirtschaft wird es w\u00e4hrend dieser Normalisierungsphase zu Verschiebungen kommen: alle Dienstleistungssegmente, die am Geb\u00e4ude ansetzen, um dem Nutzer direkt zu dienen, werden gewinnen, Asset Management, Property Management, Energiemanagement. Transaktions- und baunahe Segmente werden sich m\u00fchsam erholen.<\/p>\n\n\n\n![\"\"](\"https:\/\/wirtschaftlichefreiheit.de\/wordpress\/bilder\/justimmo2-1024x751.png\")
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