Das Dilemma<\/strong><\/p>\n\n\n\n F\u00fcr den Vermieter stellt sich die Frage nach der \u201erichtigen\u201c Mieth\u00f6he f\u00fcr eine ihm a priori unbekannte Mietdauer. Anders als bei G\u00fctern des t\u00e4glichen Bedarfs, bei denen der Preis t\u00e4glich unter den aktuellen und bekannten Bedingungen neu ausgehandelt wird, spielen deswegen auch unbekannte, weil k\u00fcnftige Entwicklungen eine Rolle. Nun kann der Vermieter diese Unsicherheit ber\u00fccksichtigen, indem er eine h\u00f6here als die aktuelle Marktmiete verlangt. Alternativ oder erg\u00e4nzend kann aber auch vereinbart werden, dass die Miete auch innerhalb eines bestehenden Vertrags angepasst werden darf. Dazu braucht es dann aber eine Regel, wann und in welchem Ausma\u00df dies geschehen darf.<\/p>\n\n\n\n F\u00fcr den Mieter entstehen mit der Zeit Netzwerke und soziale Bindungen im Wohnumfeld, die den Verbleib in der angestammten Wohnung immer wertvoller machen. Diese Externalit\u00e4t rechtfertigt einen spezifischen Mieterschutz. Dazu geh\u00f6rt sowohl eine Regel zum K\u00fcndigungsschutz; denn eine K\u00fcndigung bedeutet f\u00fcr den Mieter eben mehr als nur den Verlust der Wohnung. Dazu geh\u00f6rt aber auch eine Regel zur Begrenzung von sp\u00e4teren Mietanpassungen; denn \u00fcberm\u00e4\u00dfige Mieterh\u00f6hungen k\u00f6nnen den K\u00fcndigungsschutz de facto aushebeln, wenn sie den Mieter wegen \u201eUnbezahlbarkeit\u201c zum Auszug zwingen.<\/p>\n\n\n\n Second best-L\u00f6sungen<\/strong><\/p>\n\n\n\n In Deutschland hat man sich grunds\u00e4tzlich auf ein Vergleichsmietensystem geeinigt. Dieses soll Informationen \u00fcber markt\u00fcbliche Mieten f\u00fcr Wohnungen vergleichbarer Qualit\u00e4t liefern. Erh\u00f6hungen von Bestandsmieten d\u00fcrfen dann weder \u00fcber dieses markt\u00fcbliche Ma\u00df hinausgehen noch zu schnell vonstattengehen.[1]<\/a> Soweit die Theorie.<\/p>\n\n\n\n In der Praxis wird die Vergleichsmiete in den meisten Gro\u00dfst\u00e4dten regelm\u00e4\u00dfig anhand eines Mietspiegels erhoben. Allerdings birgt diese Methodik allerlei Angriffsfl\u00e4chen.[2]<\/a> Dies betrifft die Repr\u00e4sentativit\u00e4t der Datenerfassung[3]<\/a>, die korrekte Messung der Qualit\u00e4t[4]<\/a>, die Art und Weise der Analyse[5]<\/a> und aktuell vor allem auch die Festlegung der relevanten Grundgesamtheit[6]<\/a>. Es gibt trotz aller Bem\u00fchungen keine wirklich verbindlichen Qualit\u00e4tsregeln und eine politische Einflussnahme kann im kommunalen Einzelfall nicht immer ausgeschlossen werden.<\/p>\n\n\n\n Neben all diesen methodischen Problemen kam es im Laufe der Zeit auch zu einem enormen gesetzgeberischen Formalismus bei der Durchsetzung von Mieterh\u00f6hungsverlangen auf Vergleichsmietenbasis. Dieser kann das Vertrauensverh\u00e4ltnis zwischen Mieter und Vermieter sch\u00e4digen, ist seinerseits mit zahlreichen Unvollkommenheiten behaftet und leidet im Streitfall oftmals unter der oben beschriebenen Schwierigkeit einer exakten Bestimmung der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete.[7]<\/a> Dies alles m\u00fcndete schlie\u00dflich in der Zulassung von Staffel- und Indexmieten. Denn vor allem Indexmieten vereinfachen den Prozess der Mietanpassung und vermindern dadurch die Streitanf\u00e4lligkeit enorm (Vgl. Kasten).<\/p>\n\n\n\n Indexmieten stehen derzeit jedoch in der Kritik. Ob diese Kritik fundamental gerechtfertigt ist, kann in der Theorie nicht beantwortet werden. Die Vorteilhaftigkeit f\u00fcr Mieter oder Vermieter ist in langfristigen Mietverh\u00e4ltnissen eine empirische Frage und kann f\u00fcr jeden Zeitraum immer erst ex post beantwortet werden. Selbst die Frage der Verbreitung bzw. der aktuellen Ausbreitung von Indexmieten in Neuvertr\u00e4gen ist unklar, da es keine repr\u00e4sentativen Daten dazu gibt.[8]<\/a><\/p>\n\n\n\n Fakt ist aber, dass in Phasen hoher Wohnungsknappheit das Thema Staffel- und Indexmieten medial immer hochkocht. Es mag auch sein, dass die eine oder andere Vermietergruppe wom\u00f6glich ihre lokale Monopolstellung besonders stark auszunutzen versucht. Das wiederum zeigt aber vor allem eines: Nicht die Indexmiete ist das Problem, sondern die Knappheit (s. Abbildung). Indexmieten sind dann nur eine Spielart im Rahmen des hochregulierten Vergleichsmietensystems, Anschluss an die steigende Knappheitsmieten zu halten.<\/p>\n\n\n\n First best-L\u00f6sung<\/strong><\/p>\n\n\n\n Nun k\u00f6nnte man Indexmieten verbieten oder kappen, und eine Kappung k\u00f6nnte man mit oder ohne Nachholm\u00f6glichkeit ausstatten. Der beste Mieterschutz ist und bleibt jedoch ein ausgeglichener Markt. Alle Mittel der Wohnungspolitik sollten auf diese first best-L\u00f6sung abzielen: Eine schnelle Erh\u00f6hung des Wohnungsangebotes. Dazu ist es hilfreich, die Angebotsbedingungen zu verbessern (Bauland, Baurecht, B\u00fcrokratie).[9]<\/a> Derzeit werden die Rahmenbedingungen jedoch eher verschlechtert als verbessert. Ja, regional gibt es sogar einen sehr ausgepr\u00e4gten Unwille, was die Ausweisung von Bauland oder die Erteilung von Baurechten betrifft.<\/p>\n\n\n\n Grunds\u00e4tzlich gilt: Sind die Marktmieten stabil, m\u00fcssen Mieterh\u00f6hungen im Bestand erst gar nicht reguliert werden. Umgekehrt sind und bleiben jegliche Mietanpassungsregeln f\u00fcr bestehende Vertr\u00e4ge immer second best: Zum Schutz des Mieters f\u00fchren sie immer zu Mieten unterhalb des Marktniveaus. Aber gerade dadurch haben Vermieter immer einen Anreiz, den Regeln legal auszuweichen oder sie illegal zu umgehen. Versch\u00e4rfte Regulierung zur vermeintlichen Eind\u00e4mmung dieser ungewollten Nebeneffekte f\u00fchren zu noch mehr Formalismus und zu einer weiteren Verh\u00e4rtung der Fronten. Dadurch wiederum verschlechtern sich die Angebotsbedingungen weiter und verz\u00f6gert sich der Weg hin zu einem ausgeglichenen Markt noch mehr. Es ist ein Teufelskreis.<\/p>\n\n\n\n Damit ist klar: Indexmieten k\u00f6nnen in Phasen gro\u00dfer Knappheit bei gleichzeitig hoher Inflation sozial ungerecht wirken. Aber der first best Weg f\u00fcr mehr soziale Gerechtigkeit ist nicht ein Verbot oder eine Begrenzung von Indexmieten (oder anderen Mieterh\u00f6hungsm\u00f6glichkeiten), sondern ein ausgeglichener Markt. Ein ausreichendes Angebot verschafft dem Mieter Wahlfreiheit und z\u00fcgelt die Mieterh\u00f6hungsverlangen des Vermieters ganz automatisch. Denn Bestandsmieter k\u00f6nnen bei \u00fcberzogenen Forderungen umziehen oder dies zumindest glaubw\u00fcrdig androhen. Das ist die beste Versicherung gegen steigende Mieten.<\/p>\n\n\n\n Kurzer Nachtrag: Knappheit statt Inflation als Index<\/strong><\/p>\n\n\n\n Als \u00d6konom w\u00e4re ich aus einem ganz anderen Grund gegen Indexmieten. So ist eine Koppelung an den Verbraucherpreisindex letztlich eine Koppelung an die Kostenentwicklung. Aber so n\u00e4hrt man die M\u00e4r, dass Preise oder Mieten etwas mit Kosten zu tun h\u00e4tten. Entr\u00fcstete Mieter fragen dann scheinbar zurecht, warum eine abbezahlte (!) Wohnung mehr wert sein soll, nur weil es Inflation gibt, oder warum die Miete im selben Ma\u00dfe steigen soll wie die Inflation \u2013 und nicht nur in dem Ma\u00dfe, wie dadurch die Instandhaltung teurer wird.<\/p>\n\n\n\n Tats\u00e4chlich spiegeln Preise aber Knappheiten wider und nicht Kosten. Knappe G\u00fcter sind in einer Marktwirtschaft teurer, weil sonst die Nachfrage gr\u00f6\u00dfer w\u00e4re als das Angebot.[10]<\/a> Bei gegebener Marktmiete f\u00fchren h\u00f6here Baukosten eben \u201enur\u201c dazu, dass weniger Wohnungen neu gebaut werden, und h\u00f6here Instandhaltungskosten \u201enur\u201c dazu, dass Bestandswohnungen zu geringerer Qualit\u00e4t angeboten werden. Erst im Marktergebnis steigt dann durch die zunehmende Knappheit an h\u00f6herwertigen (Neubau-)Wohnungen auch die Marktmiete. Knappheit kann aber auch andere Ursachen als (inflationsinduzierte) Angebotsverknappung haben. Sie wird auch durch eine Ausweitung der Nachfrage verursacht, wie sie etwa durch Zuwanderung oder durch eine Verkleinerung von Haushalten entsteht (mehr Alleinlebende).<\/p>\n\n\n\n Besser w\u00e4re daher eine Indexierung der Mieten mit der (lokalen) Knappheit anstelle der Inflation. Eine solche Regel w\u00e4re sachlich richtiger, plausibler und damit auch weniger streitanf\u00e4llig. Den formalen Zusammenhang zwischen Knappheit und dem Mietpreis zeigt die Abbildung am Anfang des Textes. Nur leider gibt es in Deutschland zwar einen amtlichen Verbraucherpreisindex, aber keinen amtlichen Leerstandsindex. Ein Umstand, der auch unabh\u00e4ngig von Mieterh\u00f6hungsverlangen beklagenswert ist.<\/p>\n\n\n\n [1]<\/a> Es gibt eine Kappungsgrenze von max. 20% bzw. auf angespannten M\u00e4rkten max. 15% alle 3 Jahre.<\/p>\n\n\n\n [2]<\/a> Vgl. \u201eScheinargumente bei Mietspiegeldebatte\u201c, empirica paper Nr. 236<\/a>.<\/p>\n\n\n\n [3]<\/a> So ergeben sich z.B. Verzerrungen bei der Datenerhebung w\u00e4hrend eines Lockdowns (M\u00fcnchen) oder bei Verzicht auf eine non-response-Analyse.<\/p>\n\n\n\n [4]<\/a> Insbesondere Ausstattung und Mikro-\/Makrolage.<\/p>\n\n\n\n [5]<\/a> Tabellen- oder Regressionsmietspiegel.<\/p>\n\n\n\n [6]<\/a> Alle laufenden Vertr\u00e4ge oder nur die der letzten x Jahre.<\/p>\n\n\n\n [7]<\/a> Vgl. \u201eWohnungspolitik auf dem Pr\u00fcfstand<\/a>\u201c, S. 115ff.<\/p>\n\n\n\n [8]<\/a> Das IW hat aktuell eine Befragung zur Verbreitung<\/a> von Indexmieten durchgef\u00fchrt (Ergebnis: ca. 2%), dort wurde aber die Dynamik der aktuellen Ausbreitung nicht explizit erhoben. Der Mieterbund<\/a> behauptet dagegen, jeder dritte neue Mietvertrag sei indexiert, liefert dazu jedoch keine belastbare Datenbasis.<\/p>\n\n\n\n [9]<\/a> Vgl. \u201eDer Absturz im Wohnungsbau kommt sp\u00e4ter, als die meisten denken<\/a>\u201c im ifo Schnelldienst 1\/2023, S. 23ff.<\/p>\n\n\n\n![\"\"](\"https:\/\/wirtschaftlichefreiheit.de\/wordpress\/bilder\/braunreiner1-1024x751.png\")
<\/figure>\n\n\n\n![\"\"](\"https:\/\/wirtschaftlichefreiheit.de\/wordpress\/bilder\/braunreiner5.png\")
<\/figure>\n\n\n\n
\n\n\n\n