K\u00fcrzlich wurden die Ergebnisse des Zensus 2022, also einer deutschlandweiten Haushaltsbefragung zur Lebenssituation in Deutschland, ver\u00f6ffentlicht. Darin werden nicht nur demografische Daten f\u00fcr alle Regionen erfasst, sondern auch wichtige wirtschaftliche, gesellschaftliche und auch wohnungswirtschaftliche Aspekte: beispielsweise wissen wir nun, dass es rd. 20 Mio. Geb\u00e4ude mit Wohneinheiten mit insgesamt 43,1 Mio. Wohneinheiten in Deutschland gibt. Davon sind 13,5 Mio. Einheiten mit nur einem Zimmer ausgestattet, 5,7 Mio. Wohneinheiten wurden vor 1919 gebaut, 24,1 Mio. Wohnungen werden noch mit Gas geheizt. Auch Preisinformationen werden gegeben: 16,3 Mio. Haushalten zahlen weniger als 8 EUR pro Quadratmeter Miete und Monat, knapp 2 Mio. Haushalte sogar weniger als 4 EUR. Ihnen standen \u201enur\u201c 173.000 Haushalte gegen\u00fcber, die \u00fcber 20 EUR je Quadratmeter zahlten. Der Zensus ist eine Goldgrube f\u00fcr Forscher, Politikberater, Politiker und B\u00fcrger, um sich ein Bild \u00fcber die Wohnsituation in Deutschland zu machen \u2013 im Jahr 2022.<\/p>\n\n\n\n
Und damit wird bereits ein Problem deutlich, die Zensusdaten werden nicht h\u00e4ufig aktualisiert, sie korrigieren zum Teil massiv die Fortschriften der Daten aus dem vorherigen Zensus, und sie sind beim Ver\u00f6ffentlichungstermin bereits veraltet. Insgesamt gilt der Immobilienmarkt in Deutschland zwar als deutlich transparenter als vor 20 Jahren, doch im Vergleich zu vielen anderen westlichen L\u00e4ndern und gerade auch im Vergleich zu vielen Kapitalm\u00e4rkten gilt er als relativ intransparent. Das ist ein Problem, denn Forscher brauchen Daten, um ihre Theorien zu pr\u00fcfen. Ohne gute Daten werden Forschungsergebnisse oft in hochwertigen wissenschaftlichen Zeitschriften nicht akzeptiert. Dann st\u00fcrzen sich junge Forscher lieber auf die M\u00e4rkte, f\u00fcr die es Daten gibt. Das ist bedauerlich, denn nicht nur Wohnungsm\u00e4rkte, auch die M\u00e4rkte f\u00fcr Einzelhandels- oder B\u00fcroimmobilien sind gesellschaftlich von hoher Relevanz. Immobilien pr\u00e4gen unser Leben und unseren Geldbeutel. Daher w\u00e4re es wichtig, dass sich mehr Wissenschaftler mit Immobilienthemen besch\u00e4ftigen. Hierzu ein Beispiel: In Deutschland werden die Preise von Wohnungsk\u00e4ufen von Gutachteraussch\u00fcssen erfasst und aufbereitet. Es gibt Hunderte Gutachteraussch\u00fcsse, und die Datenbereitstellung erfolgt sehr uneinheitlich. F\u00fcr den German Real Estate Index (GREIX) wurden erstmals Transaktionsdaten f\u00fcr 19 St\u00e4dte und einen Landkreis erfasst und mit Hilfe hedonischer Preismodelle zu Indizes zusammengef\u00fchrt. Das ist ein Fortschritt. Doch es gibt insgesamt 106 kreisfreie St\u00e4dte und 294 Landkreise. Es w\u00e4re doch auch interessant, wie sich die Preise dort so entwickelt haben.<\/p>\n\n\n\n
Viele Analysten weichen dann auf Angebotsdaten aus, also auf Daten, die z.B. auf Immoscout24 in Anzeigen ausgewiesen werden. Auch hieraus lassen sich hedonisch ermittelte Indizes errechnen, doch sie stellen eben nur die Wunschvorstellung des Verk\u00e4ufers dar, nicht die tats\u00e4chlichen Preise. Wir wissen also unterdessen sehr genau, welche Immobilien angeboten werden, aber nicht, wie sich Anbieter und Nachfrager dann geeinigt haben. \u00c4hnliches gilt f\u00fcr Vermietungsm\u00e4rkte, f\u00fcr Finanzierungsm\u00e4rkte, f\u00fcr die Baut\u00e4tigkeit: Wir haben heute deutlich mehr Informationen als fr\u00fcher, aber weniger als w\u00fcnschenswert. Und f\u00fcr Gewerbeimmobilien ist die Datenlage in der Regel noch einmal schlechter als f\u00fcr Wohnimmobilien.<\/p>\n\n\n\n
Unzureichende Daten m\u00fcssen also Forschungsl\u00fccken lassen, und was nicht erforscht wird, kann auch nicht gelehrt und in der allgemeinen \u00d6ffentlichkeit trittsicher diskutiert werden. Daher werden wohnungspolitische Fragen mitunter sehr lange und oft ohne Konsens gef\u00fchrt, weil man aus unterschiedlichen Datenbruchst\u00fccken versucht, das Gesamtbild mit ideologischen Versatzst\u00fccken zu f\u00fcllen. Ein weiterer Punkt kommt erschwerend hinzu: Fehlt es an Daten, kann sich die \u00f6konomische Analyse gegen\u00fcber der juristischen Rahmensetzung nur m\u00fchsam durchsetzen. Doch gerade wenn sich die Welt etwas schneller dreht, brauchen wir auch Ver\u00e4nderungen von Rahmensetzungen, z.B. welche Geb\u00e4udetypen d\u00fcrfen wann und wo gebaut werden? L\u00e4sst sich eine Milieuschutzsatzung rechtfertigen? Welche Auswirkungen hat der Denkmalschutz? Wie wirkt die Mietregulierung?<\/p>\n\n\n\n
Kurzum, wir brauchen bessere Immobilienmarktdaten, denn diese Daten wirken wie ein Lockmittel f\u00fcr Forscherinnen und Forscher, sonst bleiben einige der gesellschaftlich wichtigsten M\u00e4rkte in einer Volkswirtschaft unzureichend analytisch durchdrungen.<\/p>\n\n\n\n