{"id":40932,"date":"2025-07-26T00:01:00","date_gmt":"2025-07-25T23:01:00","guid":{"rendered":"https:\/\/wirtschaftlichefreiheit.de\/wordpress\/?p=40932"},"modified":"2025-08-12T06:15:54","modified_gmt":"2025-08-12T05:15:54","slug":"gastbeitrag-die-mieten-sind-zu-hoch-alle-mieten-nein","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/wirtschaftlichefreiheit.de\/wordpress\/?p=40932","title":{"rendered":"Gastbeitrag <\/b>
Die Mieten sind zu hoch.
Alle Mieten? Nein! <\/b>"},"content":{"rendered":"\n

Die regulierungsbedingte Marktspaltung zwischen Mietadel und Wohnungssuchenden wird zunehmend zum Problem. Sie verursacht Lock-in-Effekte und f\u00fchrt zu Fehlallokation. Ohne diese Marktverzerrung w\u00e4ren Neuvertr\u00e4ge mutma\u00dflich erheblich g\u00fcnstiger. Bei staatlich mitverursachter Explosion der Neubaumieten kann kaum so viel gebaut werden, um diesen Missstand zu kompensieren. Mieterschutz ist richtig und wichtig. Wenn aber \u201egut gemeint\u201c zu \u201eschlecht gemacht\u201c mutiert, werden Reformen zur Pflicht.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Als ich ein Kind war, kostete die Kugel Eis 20 Pfennig, also ungef\u00e4hr 10 Cent. Heute zahlt man nicht selten 2 Euro daf\u00fcr. Das ist das 20-fache. Ist das in Ordnung? Es kommt darauf an. Denn es hat sich zwischenzeitlich nicht nur der Eispreis ver\u00e4ndert, sondern auch: Das allgemeine Preisniveau, meine \u00f6konomischen M\u00f6glichkeiten und mein Eiskonsum. In einfacheren Worten: Es hat sich zum Beispiel auch der Zuckerpreis, mein Einkommen und die Menge der von mir verspeisten Eiskugeln ge\u00e4ndert. Das alles muss ber\u00fccksichtigt werden, wenn die Frage gestellt wird, was denn heutzutage noch \u201eleistbar\u201c oder erschwinglich sei.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

So \u00e4hnlich ist das auch beim Thema Mieten, konkret bei der Nettokaltmiete. Schaut man allein auf die Entwicklung der inserierten Quadratmetermieten im Zeitraum 2010 bis 2024, dann sind diese im bundesdeutschen Mittel bei Wiedervermietung um 66% und im Neubau sogar um 69% gestiegen \u2013 knapp 4% pro Jahr (vgl. Abbildung 1). Manche w\u00fcrden sagen: fast eine Verdoppelung. Allerdings sind im selben Zeitraum auch andere G\u00fcter und Dienstleistungen teurer geworden. Genau genommen um durchschnittlich 38%, wenn man die Gewichtung des Verbraucherpreisindex<\/strong> von destatis heranzieht. Rechnet man diese allgemeine Teuerungsrate heraus, dann sind die Mieten inflationsbereinigt im Neubau \u201enur\u201c um 25% und bei Wiedervermietung um 23% gestiegen \u2013 rund 1,5% pro Jahr.<\/p>\n\n\n\n

Ber\u00fccksichtigt man alternativ die Entwicklung der Miete relativ zum Einkommen<\/strong>, dann ergibt sich gerade einmal eine Zunahme der Wohnkostenbelastung um knapp 10% f\u00fcr eine 80qm Neubauwohnung bzw. um 7% bei der Neuanmietung einer Bestandswohnung. Die Situation hat sich sogar leicht entsch\u00e4rft, im Jahr 2022 hatte die Zunahme gegen\u00fcber 2010 noch bei rund 11% gelegen. Denn tats\u00e4chlich sind die Haushaltsnettoeinkommen seit 2010 sogar um 49% gestiegen, also noch st\u00e4rker als das allgemeine Preisniveau. Wer demnach im Jahr 2010 bei einem Neuvertrag f\u00fcr 80qm eine Wohnkostenbelastung von beispielsweise 30% gehabt h\u00e4tte, der m\u00fcsste heute f\u00fcr eine gleich gro\u00dfe Wohnung im Neubau 32,9% seines Einkommens oder im Bestand 32,2% ausgeben.<\/p>\n\n\n\n

Bei dem einen oder der anderen mag sich nun eine Diskrepanz auftun zwischen der gef\u00fchlten Belastungssteigerung und den hier dargestellten Werten. So einiges davon d\u00fcrfte sich jedoch dadurch erkl\u00e4ren, dass heutzutage mehr Menschen in den teureren Schwarmst\u00e4dten<\/strong> wohnen als fr\u00fcher und die Anspr\u00fcche<\/strong> an die Wohnungsgr\u00f6\u00dfe wie auch deren Ausstattung gestiegen sind.<\/p>\n\n\n\n

Aber klar, die Mieten sind real h\u00f6her als vor 15 Jahren und etwas st\u00e4rker gestiegen als die Inflation, das soll hier nicht wegdiskutiert werden. Allerdings gibt es eben nicht die eine Miete. Und hier geht es jetzt nicht mehr um Qualit\u00e4tsunterschiede wie Lage, Ausstattung oder Wohnfl\u00e4che. Denn selbstverst\u00e4ndlich darf eine bessere Wohnung auch mehr kosten. Nein, im Folgenden geht es um Mietunterschiede, die sich allein durch das Alter des Mietvertrags<\/strong> oder eben die Wohndauer ergeben. Und hier darf sehr wohl gefragt werden, ob dies gerechtfertigt ist. Zumal es jetzt auch um eine der Ursachen f\u00fcr die aktuelle Wohnungsknappheit geht.<\/p>\n\n\n\n

1.      Der Einfluss der Wohndauer auf die Mieth\u00f6he<\/h2>\n\n\n\n

Tats\u00e4chlich weisen \u00e4ltere Mietvertr\u00e4ge im Vergleich zu den oben betrachteten inserierten Neuvertragsmieten ganz erhebliche Preisabschl\u00e4ge auf. Nimmt man die Wiedervermietungsmiete im Bestand als Referenz (Index 100; vgl. Abbildung 2), dann ist ein bis zu vier Jahre alter Mietvertrag je nach Region schon um etwa ein Zehntel g\u00fcnstiger (Index 86-91). Noch besser haben es Mieter mit einer Wohndauer von mehr als vier bis zw\u00f6lf Jahren, hier ergibt sich bereits ein Abschlag von rund einem Viertel (Index 73-79). Am g\u00fcnstigsten wohnt, wer schon vor mehr als 12 Jahren eingezogen ist, im Vergleich zur Referenz zahlt man dann etwa ein Drittel weniger (Index 63-72). Teurer ist dagegen ein Neubau, dort liegt die Miete mindestens ein gutes Drittel h\u00f6her als bei einem Neuvertrag in einer Bestandswohnung (Index 131-146).<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n
\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Woher kommt diese Marktspaltung? Hier kommen Kappungsgrenze, Mietspiegel und Mietpreisbremse ins Spiel. Denn tats\u00e4chlich resultiert die Marktspaltung aus nichts anderem als dem unterschiedlichen Grad der Mietpreisregulierung:<\/p>\n\n\n\n