Deutschland ist eine Mieternation \u2013 und das nicht aus \u00dcberzeugung, sondern weil die politischen und \u00f6konomischen Rahmenbedingungen es nahelegen. W\u00e4hrend in anderen L\u00e4ndern Wohneigentum als Teil des sozialen Aufstiegsversprechens verstanden und aktiv unterst\u00fctzt wird, herrscht in Deutschland politische Gleichg\u00fcltigkeit. Politische Ma\u00dfnahmen wie die Sonderabschreibungen f\u00fcr den Neubau zielen auf Investoren ab \u2013 w\u00e4hrend Selbstnutzer systematisch \u00fcbersehen werden. Stattdessen werden neue H\u00fcrden geschaffen, wie etwa durch das Aufteilungsverbot in Gro\u00dfst\u00e4dten, das mit dem so genannten BauTurbo verabschiedet werden soll. Ein Grund f\u00fcr die politische Vernachl\u00e4ssigung des Themas liegt m\u00f6glicherweise im schlechten Image vergangener F\u00f6rderungen. Die Eigenheimzulage galt vielen als ineffizient und teuer, das Baukindergeld als Streuschuss. Auch ideologische Vorbehalte \u2013 etwa die Vorstellung, Wohneigentum sei nur f\u00fcr Wohlhabende relevant \u2013 spielen eine Rolle. Hinzu kommt der Fokus auf Mieterschutz, der insbesondere im linken politischen Spektrum stark ausgepr\u00e4gt ist. Doch diese Sichtweise \u00fcbersieht, dass gerade Haushalte mit mittleren Einkommen den Zugang zu Eigentum verlieren \u2013 und mit ihnen ein zentrales Bindeglied der Gesellschaft. Wohneigentum ist kein romantisches Ideal, sondern ein gesellschaftliches Fundament: f\u00fcr Altersvorsorge, Verm\u00f6gensbildung, Stabilit\u00e4t, Teilhabe und regionalen Ausgleich.<\/p>\n\n\n\n
Eigentum: Die gro\u00dfe Leerstelle der Wohnungspolitik<\/strong><\/p>\n\n\n\n In keinem anderen EU-Land leben so viele Menschen zur Miete wie in Deutschland \u2013 55 Prozent der Haushalte. Und obwohl die 2010er Jahre durch historisch niedrige Zinsen und im Vergleich zur Miete attraktive Eigentumspreise gepr\u00e4gt waren, sank die Wohneigentumsquote sogar weiter. Warum?<\/p>\n\n\n\n Es liegt nicht am fehlenden Wunsch nach Eigentum \u2013 sondern am fehlenden Zugang. Wer in Deutschland eine Wohnung kaufen m\u00f6chte, muss zwischen 20 und 30 Prozent des Kaufpreises vorab aufbringen \u2013 f\u00fcr Grunderwerbsteuer, Notar, Maklerprovision und Eigenkapital. Bei durchschnittlichen Immobilienpreisen bedeutet das schnell \u00fcber 60.000 Euro. Diese Summe k\u00f6nnen aber nur rund 15 Prozent der Mieterhaushalte aufbringen, bei jungen Familien sind es sogar weniger als 12 Prozent.<\/p>\n\n\n\n In der Konsequenz bedeutet dies, dass junge Haushalte auf Ihre Eltern angewiesen sind. Wenn die Eltern Wohneigentum besitzen, k\u00f6nnen sie es beleihen und ihren Kindern einen Kredit geben. Oder sie k\u00f6nnen Kindern anderweitig Eigenkapital zur Verf\u00fcgung stellen. Ohne verm\u00f6gende Eltern ist es dagegen selbst f\u00fcr gutverdienende j\u00fcngere Haushalte kaum m\u00f6glich, das erforderliche Kapital aufzubringen \u2013 ein vernichtender Befund mit Blick auf die Chancengerechtigkeit.<\/p>\n\n\n\n Die H\u00fcrden liegen also weniger im monatlichen Budget als in der fehlenden Liquidit\u00e4t. Viele k\u00f6nnten eine Eigentumswohnung finanzieren \u2013 aber sie schaffen es gar nicht soweit zu kommen, da ihnen das Kapital fehlt.<\/p>\n\n\n\n Eigentum ist Altersvorsorge \u2013 und flexibler als man denkt<\/strong><\/p>\n\n\n\n Dabei wird Eigentum dringend gebraucht, zum Beispiel als Altersvorsorge. Schlie\u00dflich ger\u00e4t die gesetzliche Rente unter Druck: Der Anteil der \u00fcber 67-J\u00e4hrigen an der Bev\u00f6lkerung wird bis 2040 auf \u00fcber 40 Prozent steigen. Das Rentenniveau wird also weiter sinken m\u00fcssen. Private Vorsorge ist somit notwendig \u2013 aber klassische und stark regulierte Rentenprodukte bieten kaum noch attraktive Ertr\u00e4ge. Gerade vor dem Hintergrund wahrscheinlich wieder sinkender Zinsen sind Immobilien besonders wertvoll: Sie sichern den Wohnraum, sparen Mietkosten und bieten notfalls Beleihungs- oder Verkaufsoptionen im Alter. Und anders als bei Rentenprodukten bleibt das Kapital im Haushalt \u2013 es wird vererbt oder flexibel genutzt.<\/p>\n\n\n\n Selbstgenutzte Immobilien bieten eine Krisenresilienz, wie sie Aktien oder Anleihen nicht haben. Gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten wie Inflation oder Rezession bew\u00e4hren sich Immobilien als verl\u00e4sslicher Anker. Wohneigentum ist daher nicht nur Wohnraum \u2013 es ist eine R\u00fcckversicherung gegen Altersarmut.<\/p>\n\n\n\n Eigentum ist Verm\u00f6gensbildung \u2013 gegen wachsende Ungleichheit<\/strong><\/p>\n\n\n\n Deutschland hat nicht nur eine niedrige Eigentumsquote, sondern auch eine hohe Verm\u00f6gensungleichheit. Das durchschnittliche Nettoverm\u00f6gen von Eigent\u00fcmern ist siebenmal so hoch wie das von Mietern. Im Rentenalter betr\u00e4gt der Unterschied sogar das Achtfache. Wohneigentum erzwingt langfristiges Sparen durch Tilgung \u2013 ein Mechanismus, der bei Mietern schlicht fehlt.<\/p>\n\n\n\n Zugleich sind Selbstnutzer gegen Mietsteigerungen gesch\u00fctzt, was ihnen Spielr\u00e4ume f\u00fcr weiteres Sparen l\u00e4sst. Und sie haben h\u00e4ufig bessere Zugangschancen zum Kapitalmarkt, da sie Sicherheiten besitzen. Kurz: Wer Eigentum besitzt, baut Verm\u00f6gen auf \u2013 wer es nicht kann, bleibt zur\u00fcck. Die Eigentumsl\u00fccke ist damit eine zentrale Gerechtigkeitsl\u00fccke. Studien zeigen eindrucksvoll, dass in L\u00e4ndern mit hoher Wohneigentumsquote die Verm\u00f6gensverteilung deutlich gleichm\u00e4\u00dfiger ist.<\/p>\n\n\n\n Eigentum sch\u00fctzt vor Verdr\u00e4ngung \u2013 besser als jedes Gesetz<\/strong><\/p>\n\n\n\n In vielen St\u00e4dten w\u00e4chst die Sorge vor Gentrifizierung. Obwohl das Mietrecht in Deutschland vergleichsweise stark ist, kommt es immer wieder zu Verdr\u00e4ngungen. Mietsteigerungen, Modernisierungen oder Eigentumsumwandlungen setzen gerade Haushalte mit geringeren Einkommen unter Druck.<\/p>\n\n\n\n Wohneigentum schafft hier eine dauerhafte L\u00f6sung. Wer Eigent\u00fcmer ist, kann nicht verdr\u00e4ngt werden \u2013 egal, wie sehr sich das Quartier wandelt. Eigentum ist damit der wirksamste Schutz vor unfreiwilligem Wohnortwechsel \u2013 deutlich effektiver als jede Milieuschutzsatzung oder soziale Erhaltungssatzung.<\/p>\n\n\n\n Eigentum schafft regionale Stabilit\u00e4t \u2013 statt Konzentration in Metropolen<\/strong><\/p>\n\n\n\n Die Wohneigentumsquote ist in l\u00e4ndlichen R\u00e4umen deutlich h\u00f6her als in den Gro\u00dfst\u00e4dten. Das liegt nicht nur an niedrigeren Preisen, sondern auch an den Wohnformen \u2013 Einfamilienh\u00e4user sind dort h\u00e4ufiger und f\u00fcr Selbstnutzer attraktiver. In den St\u00e4dten dominieren dagegen Mehrfamilienh\u00e4user, die h\u00e4ufig von Investoren gehalten und vermietet werden.<\/p>\n\n\n\n Der Trend zur Urbanisierung ist global \u2013 doch er bringt Nebenwirkungen mit sich: steigende Mieten, Verkehrsprobleme, soziale Spannungen. L\u00e4ndliche Regionen dagegen verlieren Bev\u00f6lkerung, Kaufkraft und Perspektiven. Wohneigentum kann hier ein Mittel sein, um Regionen jenseits der Metropolen zu st\u00e4rken. Denn wo Eigentum m\u00f6glich ist, entstehen Bindung, Engagement und Stabilit\u00e4t. Gleichzeitig wird so der Druck auf die St\u00e4dte gemindert.<\/p>\n\n\n\n Eigentum ist Teilhabe \u2013 und schafft damit Vertrauen in die soziale Marktwirtschaft<\/strong><\/p>\n\n\n\n Die soziale Marktwirtschaft lebt nicht nur von ordentlichen L\u00f6hnen, sondern auch von Beteiligung. Aktienbesitz ist in Deutschland wenig verbreitet, betriebliche Beteiligungsmodelle sind rar. Immobilienbesitz ist f\u00fcr viele die realistischste Form, am wachsenden Kapitalstock teilzuhaben \u2013 und an den Wertsteigerungen der St\u00e4dte, der Regionen, der Gesamtwirtschaft.<\/p>\n\n\n\n In vielen L\u00e4ndern \u2013 von Gro\u00dfbritannien \u00fcber die Niederlande bis in die USA \u2013 ist Wohneigentum ein Kernbestandteil der Teilhabe. In Deutschland hingegen wurde dieses Ziel aus dem Blick verloren. Dabei ist klar: Wer Eigentum hat, f\u00fchlt sich st\u00e4rker zugeh\u00f6rig. Eigentum stiftet Identit\u00e4t, Perspektive und Stolz.<\/p>\n\n\n\n Insbesondere in der j\u00fcngeren Generation gibt es gro\u00dfen Frust \u00fcber die fehlende Zug\u00e4nglichkeit von Wohneigentum. Social Media ist voll von Memes, in denen beklagt wird, dass es heute viel schwieriger ist Wohneigentum zu erwerben als in fr\u00fcheren Zeiten. Dieser Frust s\u00e4t Misstrauen in das wirtschaftliche System, und sollte daher nicht ignoriert werden.<\/p>\n\n\n\n Was die Politik tun muss<\/strong><\/p>\n\n\n\n Die Politik darf das Thema Wohneigentum nicht l\u00e4nger ignorieren. Es geht dabei nicht um kostspielige F\u00f6rderprogramme \u2013 sondern um intelligente L\u00f6sungen f\u00fcr ein strukturelles Liquidit\u00e4tsproblem.<\/p>\n\n\n\n 1. Nachrangdarlehen ausweiten<\/strong> 2. Hypothekenversicherung einf\u00fchren<\/strong> 3. Erwerbsnebenkosten strecken<\/strong> 4. Steuerliche Benachteiligung beseitigen<\/strong> Schlussfolgerung: Eigentum ist mehr als Wohnen<\/strong><\/p>\n\n\n\n Die Debatte \u00fcber den Wohnungsmarkt darf sich nicht l\u00e4nger allein am Mietmarkt ausrichten. Nat\u00fcrlich braucht es Mietwohnungen \u2013 aber es braucht auch Zugang zu Eigentum. Und dieser Zugang darf nicht an \u00fcberbordenden Anforderungen an die Ersparnisse scheitern, hier bedarf es einer anderen politischen Priorit\u00e4tensetzung.<\/p>\n\n\n\n Wenn wir als Gesellschaft Chancengleichheit, Stabilit\u00e4t und Teilhabe ernst nehmen, dann m\u00fcssen wir den Erwerb von Wohneigentum wieder in den Mittelpunkt der Wohnungspolitik r\u00fccken. Es geht nicht um Subventionen f\u00fcr Reiche \u2013 es geht um Gerechtigkeit f\u00fcr die Mitte und j\u00fcngere Haushalte. Eigentum ist kein Relikt vergangener Zeiten, sondern eine Zukunftsinvestition \u2013 f\u00fcr jeden Einzelnen und f\u00fcr unser Gemeinwesen.<\/p>\n\n\n\n Blog-Beitr\u00e4ge zum Thema:<\/strong><\/p>\n\n\n\n Reiner Braun (Empirica, 2025): Die Mieten sind zu hoch. Alle Mieten? Nein!<\/a><\/p>\n\n\n\n Tobias Just (IREBS, 2025): Bezahlbar, verf\u00fcgbar, umweltvertr\u00e4glich. Der Koalitionsvertrag verspricht eine moderate Neuausrichtung der Wohnungspolitik<\/a><\/p>\n\n\n\n Tobias Just (IREBS, 2025): Belastungen f\u00fcr den Wohnungsbau reduzieren<\/a><\/p>\n\n\n\n Reiner Braun (Empirica, 2023): Grundsteuer hoch, Grunderwerbsteuer runter<\/a><\/p>\n\n\n\n
Ein Modell aus Schleswig-Holstein zeigt, wie es gehen kann: Haushalte k\u00f6nnen bis zu 40 Prozent des Kaufpreises \u00fcber ein Nachrangdarlehen finanzieren, ohne Einkommensgrenzen. Die R\u00fcckzahlung ist flexibel, die Ausfallquote minimal. Solche Programme sollten bundesweit etabliert werden, um gerade jungen Haushalten den Einstieg ins Eigentum zu erleichtern. Allerdings kann das Nachrangdarlehen in Schleswig-Holstein nicht zur Finanzierung der Erwerbsnebenkosten eingesetzt werden, hier besteht also noch Verbesserungsbedarf.<\/p>\n\n\n\n
Die Niederlande haben mit der \u201eNationale Hypotheek Garantie\u201c ein erfolgreiches Modell: Die Versicherung springt bei Arbeitslosigkeit oder Scheidung ein \u2013 und erm\u00f6glicht so Finanzierungen mit geringem Eigenkapital. Schlie\u00dflich stellt die Versicherung auch f\u00fcr die Banken eine zus\u00e4tzliche Sicherheit dar. Auch in Deutschland k\u00f6nnte ein solches Modell aufgebaut werden, beispielsweise \u00fcber die KfW.<\/p>\n\n\n\n
Ein weiteres Hindernis sind die Erwerbsnebenkosten, insbesondere die Grunderwerbsteuer. In einigen Bundesl\u00e4ndern betr\u00e4gt die Grunderwerbsteuer mittlerweile 6,5 Prozent, in allen Bundesl\u00e4ndern bis auf Bayern gab es seit 2005 Erh\u00f6hungen. Wenn die Bundesl\u00e4nder diese nicht senken k\u00f6nnen, sollte es zumindest erm\u00f6glicht werden, sie \u00fcber ein staatliches Darlehen zu strecken \u2013 damit sie nicht aus dem Ersparten, sondern aus dem Einkommen bezahlt werden kann. Der bessere Weg ist aber freilich eine Absenkung bzw. ein Freibetrag f\u00fcr Ersterwerber.<\/p>\n\n\n\n
Selbstnutzer zahlen ihre Immobilie aus versteuertem Einkommen \u2013 Vermieter hingegen k\u00f6nnen Zinsen und Abschreibungen absetzen und h\u00e4ufig nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen. Diese steuerliche Asymmetrie geh\u00f6rt auf den Pr\u00fcfstand, denn Eigentum darf nicht strukturell benachteiligt werden. In vielen L\u00e4ndern wird vor diesem Hintergrund den Selbstnutzern etwa ein niedrigerer Steuersatz bei der Grunderwerbsteuer einger\u00e4umt.<\/p>\n\n\n\n