{"id":42974,"date":"2026-02-15T06:26:12","date_gmt":"2026-02-15T05:26:12","guid":{"rendered":"https:\/\/wirtschaftlichefreiheit.de\/wordpress\/?p=42974"},"modified":"2026-02-20T08:37:57","modified_gmt":"2026-02-20T07:37:57","slug":"zyklische-unterschiede-in-deutschen-a-staedten-die-letzten-35-jahre","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/wirtschaftlichefreiheit.de\/wordpress\/?p=42974","title":{"rendered":"Zyklische Unterschiede in deutschen A-St\u00e4dten
Die letzten 35 Jahre <\/b>"},"content":{"rendered":"\n

Wohnungsm\u00e4rkte sind lokale M\u00e4rkte, die sich aber nicht vollst\u00e4ndig gesamtwirtschaftlichen Dynamiken entziehen k\u00f6nnen, weil die Nutzernachfrage stark mit den Einkommen und damit dem Bruttoinlandsprodukt korreliert, und weil zudem die Wohnungspreise zu einem gro\u00dfen St\u00fcck von der Zinsentwicklung abh\u00e4ngen. Insofern ist es nachvollziehbar, dass die Wohnungspreise in vielen (deutschen) St\u00e4dten korreliert sind, das hei\u00dft, sie bewegen sich im Gleichschritt, aufw\u00e4rts im Aufschwung und abw\u00e4rts im Abschwung.<\/p>\n\n\n\n

Und dennoch lohnt genaues Hinsehen, und genau darum soll es in diesem Standpunkt gehen. Konkret geht es um die Unterschiede zwischen den St\u00e4dten sowie um die Unterschiede innerhalb der einzelnen St\u00e4dte. Hier gibt es n\u00e4mlich Verbindendes und Trennendes. Um dies zu illustrieren, wurde aus den Daten des German Real Estate Index (GREIX) auf Stadtteilebene ein Kennwert errechnet, der als st\u00e4dtische Preisspanne bezeichnet werden k\u00f6nnte. Diese st\u00e4dtische Preisspanne wird berechnet als die Relation aus dem mittleren Wohnungspreis in dem Stadtteil mit den jeweils h\u00f6chsten Wohnungspreisen zu dem mittleren Wohnungspreis in dem jeweils g\u00fcnstigsten Stadtteil.[1]<\/a><\/p>\n\n\n\n

Die unten dargestellte Abbildung f\u00fcr die Top-7-St\u00e4dte (ohne Berlin, weil f\u00fcr Berlin keine Stadtteildaten vorlagen) illustriert, dass beispielsweise in D\u00fcsseldorf in dem teuersten Stadtteil bis zum Jahr 2002 nur etwa 20 % mehr f\u00fcr einen Quadratmeter gezahlt werden musste als im g\u00fcnstigsten Stadtteil. Bis 2012 schnellte diese Relation auf 130 % hoch und gab danach allm\u00e4hlich wieder nach. Aktuell (2024) m\u00fcssen in den teuren Stadtteilen D\u00fcsseldorfs etwa 75 % mehr gezahlt werden als in den g\u00fcnstigeren Stadtteilen.<\/p>\n\n\n\n

Die Abbildung illustriert, dass alle untersuchten St\u00e4dte in etwa demselben Auf- und Abw\u00e4rtsmuster folgen. Bis in die fr\u00fchen 2000er Jahre ist die Relation weitgehend stabil und nimmt in den folgenden zehn Jahren deutlich zu, erreicht ihren H\u00f6hepunkt um das Jahr 2012 herum und sinkt danach wieder ab, liegt aber weiterhin deutlich oberhalb des Niveaus der 1990er Jahre.[2]<\/a> <\/p>\n\n\n\n

Bemerkenswerter als dieser Gleichlauf ist jedoch das Unterscheidende: Im Jahr 2003 lag diese st\u00e4dtische Preisspanne in allen sechs St\u00e4dten nur um 20 Prozentpunkte auseinander, im Jahr 2012 belief sich die Differenz der Preisspannen auf 80 Prozentpunkte, aktuell liegt sie noch immer bei \u00fcber 40 Prozentpunkten. F\u00fcr Investoren folgen hieraus zwei wichtige Botschaften: Bis 2003 war es fast egal, in welchem Stadtteil man investierte, die Preisdynamiken waren offensichtlich sehr \u00e4hnlich, egal ob man in einer teuren oder in einer g\u00fcnstigen Lage investierte. Dies \u00e4nderte sich erheblich in den zehn Jahren nach 2003. Nun stiegen die Preise in den teuren Quartieren offenbar in allen St\u00e4dten sp\u00fcrbar schneller als in den einfachen Quartieren. Daher brach die st\u00e4dtische Preisspanne nach oben aus. Doch es waren offenbar nicht immer die teuren Lagen, welche die h\u00f6chsten Wertzuw\u00e4chse aufwiesen, denn nach 2012 sanken die st\u00e4dtischen Preisspannen in allen St\u00e4dten wieder, das hei\u00dft, die Preise stiegen in den \u201eguten\u201c Lagen langsamer als in den \u201eschlechten\u201c Lagen. Dies hatte offensichtlich nichts mit dem Abschwung zu tun, denn dieser setzte erst 2022 ein. Wahrscheinlicher ist, dass es ab 2013 begann, f\u00fcr viele Haushalte in den Top-St\u00e4dten zu teuer zu werden. Die Nachfrage verlagerte sich in einfachere Lagen und sorgte so f\u00fcr die Preisanpassung. Diese Kennzahl dient somit auch als Knappheitssignal f\u00fcr Wohnungspolitiker.[3]<\/a><\/p>\n\n\n\n

Es lohnt also nicht nur, genau auf die Unterschiede zwischen den St\u00e4dten und innerhalb der St\u00e4dte zu achten, sondern zudem auf die zeitlichen Ver\u00e4nderungen dieser Unterschiede, denn diese Wendepunkte sorgen in der Regel f\u00fcr l\u00e4nger anhaltende Prozesse.<\/p>\n\n\n\n

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Ein weiterer Punkt wird durch die nachfolgend dargestellten Scatterplot-Diagramme f\u00fcr die sechs St\u00e4dte deutlich. Auf der x-Achse wird die st\u00e4dtische Preisspanne abgetragen (Differenz aus h\u00f6chsten und niedrigsten Quartierspreisen) und auf der y-Achse die j\u00e4hrliche Preisver\u00e4nderung f\u00fcr die Stadt insgesamt. F\u00fcr alle St\u00e4dte zeigt sich im Gro\u00dfen und Ganzen ein negativer Zusammenhang zwischen den beiden Kennzahlen.<\/p>\n\n\n\n

Das hei\u00dft, die besten Quartiere profitieren bis zum zyklischen H\u00f6hepunkt eines Aufschwungs \u00fcberdurchschnittlich. Ist dieser Punkt der h\u00f6chsten Wachstumsrate erst einmal \u00fcberschritten, schwappt das Interesse in die anderen Quartiere \u00fcber, und einfachere Lagen gewinnen \u00fcberproportional hinzu. Entsprechend sind Jahre r\u00fcckl\u00e4ufiger Preise in der Regel mit relativ geringen st\u00e4dtischen Preisspannen verbunden. Hier zeigt sich eine Besonderheit des aktuellen Abschwungs: F\u00fcr alle St\u00e4dte ging der scharfe R\u00fcckgang der Wohnungspreise nicht mit einem \u00e4hnlich starken R\u00fcckgang der Preisspanne einher. Der starke R\u00fcckgang der Zinsen traf hier zwar auch \u00fcberdurchschnittlich die besseren Lagen, doch der Preisr\u00fcckgang fiel geringer aus, als die Daten aus fr\u00fcheren Zyklen nahegelegt h\u00e4tten. Auch dies deutet (tendenziell) auf eine starke Unterversorgung mit Wohnraum hin, die eben keinen m\u00f6glichen Preisr\u00fcckgang zul\u00e4sst. Und es veranschaulicht die Heftigkeit des Zinsanstiegs, der in dieser Preiswirkung in den letzten 35 Jahren einmalig war. <\/p>\n\n\n\n

F\u00fcr Immobilienmarktprofessionals zeigen diese Analysen, dass Immobilienm\u00e4rkte bei aller \u00c4hnlichkeit starke lokale Besonderheiten aufweisen, dass es wichtig ist, diese zu verstehen, und dass man regelm\u00e4\u00dfig gewohnte Denkmuster \u00fcberpr\u00fcfen muss, weil jeder Zyklus in jeder Stadt ein bisschen anders verl\u00e4uft.<\/p>\n\n\n\n

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[1]<\/a> Hier wurde die regionale Zuordnung, die der GREIX in dem Datenbestand anbietet, verwendet. Diese Einteilung entspricht nicht Bezirken oder Stadtteilen im formal stadtorganisatorischen Sinne. In der Regel werden weniger Teilr\u00e4ume je Stadt unterschieden, als es Stadtteile in den untersuchten St\u00e4dten gibt.<\/p>\n\n\n\n

[2]<\/a> Eine auff\u00e4llige Ausnahme bildet hier Hamburg. Doch das zackige Schwanken in den 1990er Jahren deutet eher auf eine Unzul\u00e4nglichkeit in den Daten hin als auf eine Marktbesonderheit. Mit gegl\u00e4tteten Daten folgt auch Hamburg derselben Dynamik.<\/p>\n\n\n\n

[3]<\/a> Wichtig ist hierbei, dass die absolute H\u00f6he der so ermittelten Kennzahl nicht wirklich aussagekr\u00e4ftig ist, da sie weitgehend durch das zuf\u00e4llige und keineswegs einheitliche Zuschneiden der Teilr\u00e4ume in den St\u00e4dten gem\u00e4\u00df der GREIX-Statistik erfolgt. Aussagef\u00e4hig sind aber die Ver\u00e4nderungen in der Zeit und relative Ver\u00e4nderungen zwischen den St\u00e4dten.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

H\u00e4ufig wird bei Wohnungsmarktberichten auf Durchschnittswerte geachtet. Doch dies ist tr\u00fcgerisch, weil die Mittelwerte die zum Teil erheblichen Unterschiede verdecken. Dass dies f\u00fcr die Unterschiede zwischen M\u00fcnchen und dem Ruhrgebiet gilt, leuchtet sofort ein. Doch es gilt auch f\u00fcr Unterschiede innerhalb der St\u00e4dte sowie f\u00fcr Unterschiede in einzelnen konjunkturellen Phasen. Diese unterschiedlichen Dynamiken sind aufschlussreich. Daher m\u00fcssen wohnungswirtschaftliche Analysen kleinr\u00e4umig erfolgen.<\/p>\n","protected":false},"author":411,"featured_media":42997,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[3342],"tags":[4150,450],"class_list":["post-42974","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-immobiles","tag-just","tag-wohnungsmarkt"],"yoast_head":"\nZyklische Unterschiede in deutschen A-St\u00e4dten Die letzten 35 Jahre - Wirtschaftliche Freiheit<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/wirtschaftlichefreiheit.de\/wordpress\/?p=42974\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"de_DE\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Zyklische Unterschiede in deutschen A-St\u00e4dten Die letzten 35 Jahre - Wirtschaftliche Freiheit\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"H\u00e4ufig wird bei Wohnungsmarktberichten auf Durchschnittswerte geachtet. 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