Demografische Faktoren und die Notwendigkeit, die Verteidigungsausgaben aufzustocken, f\u00fchren zu einer zunehmenden Knappheit in den \u00f6ffentlichen Kassen. Dies sollte Anlass sein, Staatsaufgaben und damit verkn\u00fcpfte Staatsausgaben im Hinblick auf ihre Berechtigung zu hinterfragen und ggfs. zur Disposition zu stellen. Dieser Beitrag stellt die Wohnungspolitik auf den Pr\u00fcfstand sowie die Subventionspolitik, soweit diese raumwirksam ist.<\/em><\/p>\n\n\n\n Laut Freiburger Subventionsbericht und Freiburger Bundesausgabenmonitor l\u00e4sst sich der Bund im Jahr 2026 die Subventionierung des Sektors Wohnungsvermietung – ohne das zu den Transfers gez\u00e4hlte Wohngeld, das 2,4 Mrd. Euro betr\u00e4gt und ohne Beteiligung an den Kosten f\u00fcr Unterkunft und Heizung (13 Mrd. Euro) – rund 6 Mrd. Euro kosten (Stiftung Familienunternehmen (Hrsg.), 2026 a und b). Davon werden 5 Mrd. Euro an Finanzhilfen und 1 Mrd. Euro an Steuerverg\u00fcnstigungen gew\u00e4hrt. Von den 5 Mrd. Euro Finanzhilfen entfallen 2,7 Mrd. Euro auf den Sozialen Wohnungsbau, 0,8 Mrd. Euro auf das Baukindergeld, 0,5 Mrd. Euro auf die St\u00e4dtebauf\u00f6rderung, 383 Mio. Euro auf klimafreundliches Bauen, 220 Mio. Euro auf die Wohnungsbaupr\u00e4mien und der Rest auf diverse kleinere Positionen.<\/p>\n\n\n\n Derzeit ist viel von Wohnungsnot die Rede, die es staatlicherseits mit einem von der schwarz-roten Koalition gez\u00fcndeten „Wohnungsbauturbo“ zu bek\u00e4mpfen gilt, der auf eine Beschleunigung der Genehmigungsverfahren abzielt. Der Finanzminister Lars Klingbeil hat ferner die Gr\u00fcndung einer staatlichen Wohnungsbaugesellschaft ins Gespr\u00e4ch gebracht, was aus dem linken politischen Lager freudig begr\u00fc\u00dft worden ist. Der Skandal um die \u201eNeue Heimat\u201c im Jahr 1982, den der SPIEGEL aufgedeckt hatte, und der anschlie\u00dfende Zusammenbruch des Konzerns scheinen in Vergessenheit geraten zu sein (SPIEGEL, 23.6.2019). Ebenso wenig scheint der Leerstand von 13 Prozent bei Wohnungen der Bundesanstalt f\u00fcr Immobilienaufgaben (MdR, 26. Februar 2024) das Vertrauen in die Leistungsf\u00e4higkeit eines solchen Staatsmolochs zu untergraben. Weiterhin hat die Justizministerin Stefanie Hubig einen Gesetzesentwurf zur \u00c4nderung des Mietrechts vorgelegt. Geplant sind \u201e \u2026 Ma\u00dfnahmen \u2026, mit denen den weiterhin bestehenden gro\u00dfen Herausforderungen auf dem Mietwohnungsmarkt begegnet werden soll\u201c (BMJV, 8. Februar 2026). Ziel ist, Mieter vor \u00fcberm\u00e4\u00dfigen Belastungen zu sch\u00fctzen.<\/p>\n\n\n\n Wohnungsnot?<\/em><\/p>\n\n\n\n Zun\u00e4chst einmal ist zu fragen ist, was Wohnungsnot ist und wo eher zu hohe Anspr\u00fcche gestellt werden, die subventionspolitisch alimentiert werden sollen. Zu fragen ist auch, ob ein partielles Defizit an Wohnungen und ein als \u00fcberh\u00f6ht gewertetes Mietpreisniveau nicht sogar Folgen der Wohnungspolitik sind oder auf sonstige politische Eingriffe zur\u00fcckgehen. Hier w\u00fcrden sich die seitens der Politik als n\u00f6tig erachteten Subventionen zugunsten des Sektors Wohnungsvermietung als Teil einer Interventionsspirale darstellen. Es w\u00fcrde versucht, Staatsversagen mit Geldspritzen zu \u00fcbert\u00fcnchen.<\/p>\n\n\n\n Ohne Zweifel herrschte nach dem verlorenen zweiten Weltkrieg in Deutschland massive Wohnungsnot. Tr\u00fcmmerfelder und millionenfache Zustr\u00f6me von Fl\u00fcchtlingen und Vertriebenen waren gro\u00dfe Herausforderungen f\u00fcr die Wohnungspolitik der damaligen Bundesregierungen, die zweifelsohne auf diesem Sektor gefordert waren. Heute ist es aber so, dass wir in Deutschland 43,8 Mio. Wohnungen (Stand Ende 2024, Statistisches Bundesamt (a), 17. September 2025) haben, aber nur 41,2 Mio. Haushalte (Statistisches Bundesamt (b), 26. Januar 2026). Global betrachtet herrscht also keine Wohnungsnot. Mit 55,7 Quadratmeter Wohnfl\u00e4che je Einwohner (Stand Ende 2024, Statistisches Bundesamt (a)) ist gar ein historischer H\u00f6chststand erreicht. Man fragt sich daher, ob in der heutigen Zeit und unter gegebenen demografischen Bedingungen staatliche Wohnungspolitik als Objektf\u00f6rderung \u00fcberhaupt noch eine Existenzberechtigung hat oder ob wir auf die Lenkungsfunktion von Preisen vertrauen und sozialen Anliegen \u00fcber gezielte Transfers Rechnung tragen sollten.<\/p>\n\n\n\n Freilich gibt es r\u00e4umliche Disparit\u00e4ten, also Gegenden mit einem \u00dcberhang an Wohnungen bzw. Leerst\u00e4nden, und auf der anderen Seite Ballungszentren, in denen Wohnraum knapp und teuer ist, und wo es offensichtlich zu wenig Wohnungen gibt, die f\u00fcr weniger betuchte Menschen bezahlbar sind. Doch haben die aus regionalen Ungleichgewichten resultierenden Miet- oder Immobilienpreisunterschiede durchaus eine w\u00fcnschenswerte volkswirtschaftliche Lenkungsfunktion f\u00fcr die Standortentscheidung von Haushalten und Unternehmen. Sie sollen \u00dcberagglomerationen bzw. einer damit einhergehenden Entleerung von Wirtschaftsr\u00e4umen entgegenwirken. Sie sollen verhindern, dass die marginalen Ballungskosten (in Form von Staus, Umweltsch\u00e4den, zus\u00e4tzlich erforderlichen Transfers an \u00e4rmere Regionen etc.) die marginalen Ballungsnutzen (Skaleneffekte und Verbundvorteile) \u00fcbersteigen.<\/p>\n\n\n\n Bezahlbare Wohnungen: Wo?<\/em><\/p>\n\n\n\n Zun\u00e4chst einmal: „bezahlbarer Wohnraum“ entstammt nicht dem Wortschatz der \u00f6konomischen Wissenschaft, in der es um bestm\u00f6gliche Knappheitsbew\u00e4ltigung geht und in der Begriffe wie Angebot, Nachfrage und Preise zentral sind. Der Begriff „bezahlbare Wohnung“ ist \u00f6konomisch ebenso daneben, wie ein \u201ebezahlbarer\u201c Ferrari f\u00fcr alle in den sicheren Staatsbankrott f\u00fchrt, und ein \u201ebezahlbarer\u201c Kaviarpreis eine \u00dcbernachfrage und ein Unterangebot generiert. Politisch wird unter dem Begriff \u201ebezahlbare Wohnung\u201c i.d.R. eine Wohnung verstanden, deren Warmmiete nicht mehr als 30 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens eines Haushalts verschlingt.<\/p>\n\n\n\n Sich um bezahlbare Wohnungen f\u00fcr einkommensschwache Haushalte zu sorgen, ist sicherlich ein legitimes Anliegen der Sozialpolitik. Zu fragen ist aus \u00f6konomischer Sicht, also unter „dem kalten Stern der Knappheit“, aber nach bezahlbaren Wohnungen mit Schwerpunkt auf dem W\u00f6rtchen wo. Seitens der nachfragenden W\u00e4hler erw\u00fcnschte und von Interessengruppen lautstark geforderte bezahlbare Wohnungen liegen meist in den Ballungszentren mit m\u00f6glichst fu\u00dfl\u00e4ufiger Entfernung zur U-Bahn, um zum Arbeitsplatz, zu Arztpraxen, zu Freizeit- und Kultureinrichtungen und zu Einkaufszentren zu gelangen.<\/p>\n\n\n\n Freilich ist der Wunsch, es so bequem wie m\u00f6glich zu haben und dort zu leben, wo besonders viel los ist, verst\u00e4ndlich. Fakt ist aber, dass \u201eWolkenkuckucksheime\u201c und entsprechend hohe Subventionen bei gestiegenen Sparzw\u00e4ngen des Staates immer weniger finanzierbar sind und Anspr\u00fcche heruntergeschraubt werden m\u00fcssen. Unter versch\u00e4rften Budgetconstraints m\u00fcssen auch die Wohnungssuchenden den G\u00fcrtel enger schnallen und mit Orten Vorlieb nehmen, die nicht ganz oben auf ihrer Pr\u00e4ferenzskala stehen. Weitere Anfahrwege zum Arbeitsplatz aus der Peripherie bzw. aus umliegenden Mittel- und Kleinst\u00e4dten oder D\u00f6rfern, wo Wohnen billiger ist, sind durchaus zumutbar. In Japan beispielsweise sind Anfahrtswege von deutlich \u00fcber einer Stunde pro Strecke, die japanische Arbeitnehmer in Kauf nehmen m\u00fcssen, um zum Arbeitsplatz und wieder nachhause zu gelangen, durchaus Usus. Auch hat der Wohnungssuchende ja die Option, nach einem Arbeitsplatz au\u00dferhalb der Agglomerationen Ausschau zu halten, wo die Anfahrtswege k\u00fcrzer sind.<\/p>\n\n\n\n Entkoppelung von Wohnort und Betriebsst\u00e4tte durch Digitalisierung?<\/em><\/p>\n\n\n\n Das Argument, dass Wohnort und Arbeitsplatz zusammen fallen m\u00fcssen, verliert zudem dadurch an \u00dcberzeugungskraft, dass seit der Corona-Pandemie viel Home-Office praktiziert wird und die Digitalisierung voranschreitet. Bei der in Deutschland herrschenden Knappheit an Arbeitskr\u00e4ften d\u00fcrften diese auch in einer starken Verhandlungsposition gegen\u00fcber dem Arbeitgeber sein, um Home-Office -soweit dies m\u00f6glich erscheint- durchzusetzen. Ist Pr\u00e4senz am Arbeitsplatz nicht oder nur an wenigen Tagen erforderlich, muss der Arbeitnehmer auch nicht unbedingt eine bezahlbare Wohnung im Ballungszentrum haben.<\/p>\n\n\n\n Freilich ist einzur\u00e4umen, dass es auch viele Jobs gibt, bei denen Anwesenheit am Arbeitsplatz erforderlich ist, wie etwa in der Gastronomie. Aber auch hier ist zu fragen, inwieweit ein weiter entfernter Wohnort zumutbar ist und ob sich die Subventionskosten f\u00fcr den Staat \u2013 wenn denn Hilfe erforderlich erscheint \u2013 durch alternative Ma\u00dfnahmen nicht minimieren lassen. K\u00e4me es den Staat nicht billiger, dem wohnungssuchenden Nachwuchs einer in einem Ballungszentrum lebenden bed\u00fcrftigen Familie einen einmaligen Umzugsbonus zu zahlen, statt dauerhaft Mittel in eine bezahlbare Wohnung in Zentrumsn\u00e4he zu stecken? In Japan wird das beispielsweise praktiziert (SPIEGEL vom 3.1.2023). Zu fragen ist auch: W\u00fcrde es nicht per Saldo Steuern sparen, statt der Subventionierung einer Wohnung im Zentrum, bessere Verkehrsanbindungen zu organisieren, etwa einen zus\u00e4tzlichen Pendelbus aus Regionen mit deutlich niedrigerem Mietpreisniveaus und ggfs. sogar mit Leerst\u00e4nden zu einer U-Bahn-Station oder zu einer mittelgro\u00dfen Stadt?<\/p>\n\n\n\n Gedanken zur r\u00e4umlichen Inzidenz der Finanzpolitik<\/em><\/p>\n\n\n\n Dass es abseits der gro\u00dfen Agglomerationen nicht genug Arbeitspl\u00e4tze gibt, wird m\u00f6glicherweise durch einen potentiellen raumwirtschaftlichen Bias der Finanzpolitik des Bundes und der L\u00e4nder zugunsten von Ballungszentren unterst\u00fctzt. W\u00fcrden Agglomerationen durch finanzpolitische Ma\u00dfnahmen von Bund und L\u00e4ndern eher bevorzugt und andere Regionen eher benachteiligt, so h\u00e4tte dies zur Folge, dass mehr Arbeitskr\u00e4fte und Kapital in die urbanen Regionen str\u00f6men und das Land st\u00e4rker ausd\u00fcnnt, als dies volkswirtschaftlich und auch aus Umweltsicht w\u00fcnschenswert ist. \u00dcber die r\u00e4umliche Inzidenz der Finanzpolitik wissen wir letztlich wenig, obwohl das Postulat der \u201eEinheitlichkeit der Lebensbedingungen\u201c in der Verfassung verankert war, das nach der Wiedervereinigung dann in \u201eGleichwertigkeit der Lebensverh\u00e4ltnisse\u201c umgetauft worden ist. Man kann \u00fcber die Raumwirkungen der Finanzpolitik nur spekulieren, wobei sich ein durchaus ambivalentes Bild ergibt:<\/p>\n\n\n\n So gibt es einzelne Subventionen des Bundes wie die Pendlerpauschale (2026: 6,1 Mrd. Euro) oder die Regionalf\u00f6rderung (3,6 Mrd. Euro), die der Ballung entgegenwirken. Dies gilt auch f\u00fcr die Agrarsubventionen, die allerdings vorwiegend den Grundbesitzern zugutekommen, statt der l\u00e4ndlichen Bev\u00f6lkerung (J\u00f6rg V. Schrader, 2005). Der Freiburger Subventionsbericht beziffert die Gesamtf\u00f6rderung der Landwirtschaft aus allen Subventionst\u00f6pfen auf 11,2 Mrd. Euro (Stiftung Familienunternehmen (Hrsg.), 2026). Ferner ist der Finanzausgleich ein Umverteilungsinstrument zugunsten von Regionen mit geringerer Besiedlungsdichte.<\/p>\n\n\n\n Ein hoher Teil der Subventionen, die Bund und L\u00e4nder vergeben, flie\u00dft allerdings mit Schwerpunkt in die Ballungsgebiete, die freilich auch in hohem Ma\u00dfe zum Steueraufkommen beitragen. (Das gesamte Subventionsvolumen in Deutschland wird auf 321,3 veranschlagt (ebenda)). Subventionen, von denen l\u00e4ndliche Regionen kaum profitieren und die vor allem den Zentren zugutekommen, sind vor allem neben den Verkehrs- und den Wohnungssubventionen die Kulturf\u00f6rderung, die Alimentierung von Freizeiteinrichtungen und Sportst\u00e4tten sowie von Bildungseinrichtungen, von KiTas, und von Krankenh\u00e4usern. Die Quantifizierung f\u00e4llt hier schwer, da in diesen Feldern nicht nur der Bund, f\u00fcr den entsprechende Zahlen vorliegen (ebenda), sondern auch die L\u00e4nder aktiv sind.<\/p>\n\n\n\n Ein \u201eHennen-Ei-Problem\u201c<\/em><\/p>\n\n\n\n Es ist durchaus m\u00f6glich, dass die r\u00e4umlich ungleiche F\u00f6rderung dieser sogenannten „weichen Standortfaktoren“ oder der „konsumtiven Infrastruktur“ durch Bund und L\u00e4nder agglomerationsverst\u00e4rkend wirkt. Das w\u00e4re der Fall, wenn die r\u00e4umlichen Pr\u00e4ferenzen der B\u00fcrger kausal f\u00fcr die Standortentscheidung von Unternehmen w\u00e4ren und nicht die Standortentscheidung von Unternehmen kausal f\u00fcr die Ortswahl von Arbeitskr\u00e4ften. Dann w\u00fcrden von der Kausalit\u00e4t her nicht die Menschen in die Ballungsgebiete streben, weil dort die Arbeitspl\u00e4tze vorhanden sind. Sondern die Unternehmen w\u00fcrden sich bevorzugt in den Zentren ansiedeln, weil es die berufst\u00e4tigen B\u00fcrger wegen der genannten F\u00f6rderaktivit\u00e4ten und somit der hohen Attraktivit\u00e4t dort hinzieht. Von der F\u00f6rderung der konsumtiven Infrastruktur k\u00f6nnte also, anders gewendet, eine Sogwirkung ausgehen, die schlie\u00dflich Firmenansiedlungen im Schlepptau hat. In diesem Fall w\u00e4re die Pr\u00e4ferenz der B\u00fcrger f\u00fcr zentrale Orte autonom und die Standortentscheidung der Firmen induziert.<\/p>\n\n\n\n Dass gewisserma\u00dfen „das Ei vor der Henne da war“, ist letztlich eine empirisch ebenso ungepr\u00fcfte Hypothese wie das Gegenteil. Es ist auch m\u00f6glich, dass die Standortwahl von Unternehmen autonom ist und die Arbeitskr\u00e4fte nachziehen und dass neue Arbeitsst\u00e4tten durchaus auf der „gr\u00fcnen Wiese“ entstehen k\u00f6nnen. Ein aktuelles Beispiel daf\u00fcr ist das neu errichtete Tesla-Werk in Brandenburg. Es schafft die wirtschaftliche Voraussetzung daf\u00fcr, dass dort Steuereinnahmen generiert werden, die f\u00fcr die Erh\u00f6hung der Attraktivit\u00e4t der Region verwendet werden k\u00f6nnen. Auch die Firma Northvolt sollte in der schleswig-holsteinischen Kleinstadt Heide angesiedelt werden.<\/p>\n\n\n\n Was die potentielle Raumwirkung von Subventionen oder von Finanzpolitik anbelangt, ist noch ein weiterer Aspekt zu beachten: Gro\u00dfe Unternehmen, die mehr in urbanen Regionen zu finden sind, haben \u00fcber Lobbyaktivit\u00e4ten eher Zugang zu Subventionen, als die mittelst\u00e4ndische Wirtschaft, die auch in d\u00fcnner besiedelten Gebieten recht pr\u00e4sent ist. Wie Philipp Immenk\u00f6tter (2024) vom Flossbach von Storch Research Institut gezeigt hat, kassieren die DAX-Konzerne kr\u00e4ftig Subventionen, w\u00e4hrend sich die direkten Hilfen f\u00fcr den Mittelstand, der r\u00e4umlich weiter streut, auf nur 1 Prozent des Subventionsvolumen beziffern (Stiftung Familienunternehmen (Hrsg.), 2026). Gemessen an seinen Anteilen an der Wertsch\u00f6pfung und am Aufkommen von Unternehmenssteuern, die bei jeweils rund der H\u00e4lfte liegen (Thiess B\u00fcttner, Luisa D\u00f6rr, Stefanie G\u00e4bler, 2020 und Manfred Wittenstein, 2026), ist sein Anteil am F\u00f6rdervolumen verschwindend gering.<\/p>\n\n\n\n Alles in allem gibt es Argumente, die daf\u00fcr sprechen k\u00f6nnten, dass die Finanzpolitik ein Zuviel an Ballung erzeugt und somit f\u00fcr das in den Zentren als zu hoch empfundene Mietpreisniveau (ebenso wie f\u00fcr Umweltsch\u00e4den) mitverantwortlich ist. Dies ist freilich nicht mehr als eine vorl\u00e4ufige Hypothese, die empirisch gepr\u00fcft werden m\u00fcsste, zumal es auch Ma\u00dfnahmen gibt, die in die andere Richtung wirken. Welche Effekte \u00fcberwiegen, l\u00e4sst sich ad hoc nicht beantworten.<\/p>\n\n\n\n Zur H\u00f6he der Mietpreise in den Zentren<\/em><\/p>\n\n\n\n Woran liegt es nun, dass in den Metropolregionen das Angebot an Wohnungen nicht mit der Nachfrage Schritt halten kann, was die Preise in die H\u00f6he treibt, so dass sich viele Haushalte, die dort leben oder leben m\u00f6chten, ohne staatliche Hilfe keine ad\u00e4quate Wohnung leisten k\u00f6nnen? Beispielsweise haben die Mietpreise in M\u00fcnchen – dem deutschen Spitzenreiter- im Zeitraum 2013 bis 2026 um 61,6 Prozent zugelegt und ein Niveau von derzeit 23,61 Euro pro Quadratmeter erreicht (Wohnungsboerse.net). Auch an der Peripherie haben die Mietpreise sp\u00fcrbar zugelegt. Freilich sind gleichzeitig auch die verf\u00fcgbaren Einkommen gestiegen. In Oberbayern lagen die verf\u00fcgbaren Einkommen im Jahr 2023 um 35,9 Prozent \u00fcber dem Niveau von 2013 (Statistik Bayern, 26. November 2025).<\/p>\n\n\n\n Gleichwohl stellt sich die Situation in deutschen Gro\u00dfst\u00e4dten im europ\u00e4ischen Vergleich f\u00fcr das Jahr 2025 noch relativ g\u00fcnstig dar: „Die bayerische Landeshauptstadt landet im Vergleich der untersuchten europ\u00e4ischen St\u00e4dte auf dem 13. Rang (21,9 Euro\/qm). Auf dem 20. Rang platziert sich Frankfurt (18,5 Euro\/qm) vor Berlin (18,4 Euro\/qm). Hamburg ist die 4. deutsche Stadt in der Studie und liegt mit 16,1 Euro\/qm auf dem 32. Platz“ (Deloitte.com, 2. September 2025).<\/p>\n\n\n\n Kausal f\u00fcr den Wohnungsmangel und Preisauftrieb in den Metropolregionen ist die gestiegene Nachfrage bei gleichzeitig starrem Angebot. Die erh\u00f6hte Nachfrage ist im Wesentlichen auf folgende Ursachen zur\u00fcckzuf\u00fchren (Vgl. Stephan L. Thomson, Daniel Vogt und Lars Brausewetter, 2020):<\/p>\n\n\n\n Trends, die zum Anstieg der Wohnraumpreise f\u00fchren<\/em><\/p>\n\n\n\n Erstens gibt es in Deutschland immer mehr Singles, so dass trotz stagnierender Bev\u00f6lkerung die Zahl der Haushalte zunimmt. Dieser Trend wird als Singularisierung bezeichnet. Damit einher geht ein steigender Wohnfl\u00e4chenkonsum pro Kopf. Dies ist teils ein Wohlstandseffekt. Weiterhin ist es so, dass sich Eltern nach dem Auszug der Kinder wohnraumm\u00e4\u00dfig i.d.R. nicht verkleinern.<\/p>\n\n\n\n Zweitens vollziehen sich Binnenwanderungen von Ostdeutschland nach Westdeutschland und von l\u00e4ndlichen Regionen in st\u00e4dtische. Daf\u00fcr wird vor allem die sogenannte Tertiarisierung verantwortlich gemacht, also der Strukturwandel weg vom Agrar- und Industriesektor und hin zum Dienstleistungssektor und die verbesserten Teilhabem\u00f6glichkeiten im Hinblick auf Breitbandverbindungen, Bildungsinfrastruktur und Daseinsvorsorge.<\/p>\n\n\n\n Drittens findet ein Run auf die Universit\u00e4ten statt. Die Akademisierung f\u00fchrt in den Universit\u00e4tsst\u00e4dten zu einer zus\u00e4tzlichen Nachfrage nach Wohnraum. Seit dem Jahr 2002\/2003 hat die Zahl der Studierenden an deutschen Hochschulen um knapp eine Million zugenommen (Statista Research Department, 19.11.2025).<\/p>\n\n\n\n Der Staat als Mitverursacher der Wohnungsknappheit und der hohen Preise<\/em><\/p>\n\n\n\n Im Gegensatz zur Nachfrage kann das Angebot an Wohnungen kaum ausgeweitet werden, zumindest nicht auf kurze Sicht. Daran ist der Staat nicht ganz unschuldig. Verantwortlich f\u00fcr die Starrheit des Angebots ist zum einen die begrenzte Verf\u00fcgbarkeit von Boden. Aber auch der nur z\u00f6gerliche Ausweis von Bauland durch die Kommunen, die zahlreichen Regulationen von Bund und L\u00e4ndern und die schwerf\u00e4lligen Planungs- und Genehmigungsverfahren sind bedeutsame Determinanten. Die Zur\u00fcckhaltung der Kommunen beim Ausweis von neuem Bauland ist aus umweltpolitischen Gr\u00fcnden freilich nachvollziehbar, weil die Versiegelung des Bodens zu einem Absinken des Grundwasserspiegels f\u00fchrt.<\/p>\n\n\n\n Die Zahl der Bauvorschriften in Deutschland ist immens. Neben dem Bauplanungsrecht des Bundes, das festlegt, wo gebaut werden darf, regeln die 16 Landesbauordnungen, wie gebaut werden muss. Dabei gilt es, eine Flut von Baubestimmungen zu beachten. Zudem sind diverse andere Rechtsbereiche wie Naturschutz-, Denkmalschutz oder Wasserrecht tangiert. F\u00fcr das Jahr 2021 ist der deutsche St\u00e4dte- und Gemeindebund auf die astronomisch hohe Zahl von 20 000 Bauvorschriften gesto\u00dfen, heute d\u00fcrfte diese Zahl deutlich h\u00f6her liegen (Dirk Assmann, Friedrich Naumann Stiftung, 23.4.2024). “ Ein solches Regelungslabyrinth hat nichts mehr mit Sicherheit, Gesundheitsschutz und \u00c4sthetik zu tun. Ein vertretbares Ma\u00df ist l\u00e4ngst \u00fcberschritten. In einer Zeit, in der sich die Wohnungskrise in Deutschland immer weiter zuspitzt, wirken 20 000 Bauvorschriften aus der Zeit gefallen“ (ebenda).<\/p>\n\n\n\n Die Baukosten sind in der Vergangenheit nicht nur wegen der hohen Kapazit\u00e4tsauslastung und der ausgepr\u00e4gten Fachkr\u00e4fteknappheit gestiegen. Kostentreiber waren auch zunehmende regulatorische Anforderungen vor allem in den Bereichen Energieeffizienz, Brand- und Schallschutz und Barrierefreiheit. „…rund ein Viertel des Baukostenanstiegs (hat, d. V.) nichts mit steigenden L\u00f6hnen oder Materialkosten zu tun, sondern wird allein durch zus\u00e4tzliche Vorschriften erzeugt\u201c (ebenda). Ferner stehen Landesregulationen der Senkung der Baukosten durch serielles Bauen von maximal 20 Prozent im Wege (Oliver Rottmann, Kevin Eljezo, Andr\u00e9 Gruettner, Friedrich Naumann Stiftung (Hrsg.), 2024, S. 4 f.). F\u00fcr einen Anstieg der Baulandpreise seit dem Jahr 2015 um 85 Prozent zeichnet der restriktive Ausweis von Bauland verantwortlich (ebenda, S. 4).<\/p>\n\n\n\n Die Investmentfirma CBRE hat die Neubaukosten in Deutschland, Finnland, Frankreich, den Niederlanden, \u00d6sterreich, Polen und Schweden untersucht und verglichen. Das Ergebnis: \u201eMit 5.150 Euro liegen in Deutschland die Gestehungskosten f\u00fcr den Wohnungsneubau leicht \u00fcber jenen in Frankreich und Finnland (jeweils 5.000 Euro) und deutlich h\u00f6her als in Polen, das mit 2.130 Euro pro Quadratmeter die geringsten Kosten der untersuchten L\u00e4nder aufweist\u201c, schreibt der Immobiliendienstleister (Immovation News Blog 13. Dezember 2023). Der Spitzenreiterplatz Deutschlands ist weniger auf die Grundst\u00fcckspreise zur\u00fcckzuf\u00fchren, als auf die Baukosten und die Baunebenkosten, zu denen die Steuern und Abgaben z\u00e4hlen. Dabei f\u00e4llt die Grunderwerbsteuer nicht nur beim Erwerb des Grundst\u00fccks an, sondern auch beim Weiterverkauf der Immobilien. Der Staat h\u00e4lt also mehrmals die Hand auf. \u201eZudem wird in jeder Planungs- und Bauphase die Umsatzsteuer einbehalten, die nur bedingt auf die Nutzer umgelegt werden kann, da Mieten in der Regel von der Umsatzsteuer befreit sind\u201c (Haufe 11.12.2023).<\/p>\n\n\n\n Mietrecht schreckt private Investoren ab<\/em><\/p>\n\n\n\n Zum Mangel an Wohnraum beigetragen hat auch die kontraproduktiv wirkende Mietpreisbremse, da sie das Angebot an Wohnraum vermindert und die Nachfrage danach erh\u00f6ht hat. Eigent\u00fcmer vermieten ihre Immobilien in begehrten Wohnlagen verst\u00e4rkt an Touristen statt an Dauermieter (Friedrich Breyer, ifo (Hrsg.) 8. November 2018)) und potentielle Investoren werden entmutigt. Auch wird ein Nachfrage\u00fcberhang erzeugt und nur jene kommen zum Zuge, die dem Vermieter besonders genehm sind. Das sind nicht unbedingt die sozial Schw\u00e4chsten, die der Staat als besonders f\u00f6rderungsw\u00fcrdig einstuft.<\/p>\n\n\n\n Weil im hoch komplexen Mietrecht der Mieterschutz auf die Spitze getrieben wird und auch die Justiz einen ausgepr\u00e4gten Bias zu Lasten der Vermieter hat, sind Private kaum noch bereit, ihr Sparkapital in den Neubau von zu vermietenden Wohnungen zu stecken. Die Tatsache, dass private Vermieter h\u00e4ufig Geld verlieren und sich der vermeintliche Verm\u00f6genswert als Kostenfalle entpuppt, schreckt potentielle Investoren ab und verhindert, dass neue Angebote entstehen, die preisd\u00e4mpfende Effekte gehabt h\u00e4tten. Denn durch hohe und steigende Kauf-, Instandhaltungs- und Finanzierungskosten bei gleichzeitig begrenzter M\u00f6glichkeit, die Miete herauf zu setzen, geraten die Renditen unter Druck und werden oftmals sogar negativ.<\/p>\n\n\n\n Statt die privaten Vertragspartner die Bedingungen aushandeln zu lassen, unter denen ein privater Deal zustande kommt, mischt sich der Staat ein und diktiert die f\u00fcr alle Parteien verbindlichen Regeln , die f\u00fcr Renovierung, Nebenkosten, Mieterh\u00f6hung, K\u00fcndigung etc. zu gelten haben. Dabei lassen sich der bevormundende Staat und die in Streitf\u00e4llen richtende Justiz vom Leitbild des \u201eguten\u201c Mieters leiten, den es vor dem \u201eb\u00f6sen\u201c Vermieter zu besch\u00fctzen gilt. Wegen der ausgepr\u00e4gten Schlagseite von Gesetzgebung und Justiz zugunsten der Mieter ist ein unliebsamer Mieter kaum k\u00fcndbar. Selbst die Verm\u00fcllung einer Wohnung und die damit verbundene Geruchsbel\u00e4stigung der Mitbewohner ist kein K\u00fcndigungsgrund.<\/p>\n\n\n\n Die Justizministerin Stefanie Hubig hat gerade neue Reformpl\u00e4ne f\u00fcr Mieter und Eigent\u00fcmer vorgestellt. Die geplanten \u00c4nderungen betreffen die Ausweitung der Schonfrist auf ordentliche K\u00fcndigungen, die starre Deckelung von Indexmieten und neue Zuschlagsregeln beim m\u00f6blierten Wohnen. Das Vorhaben ist im Handelsblatt (11. April 2026) wie folgt kommentiert worden: „Tats\u00e4chlich sieht der neue Gesetzesentwurf zur Reform des Mietrechts… einschneidende Ver\u00e4nderungen f\u00fcr die rund 5,5 Millionen privaten Vermieter in Deutschland vor. Mehr Regulierung, neue Fristen, strengere Regeln“. Der Pr\u00e4sident des Eigent\u00fcmerverbandes Haus & Grund Kai Warnecke wertete das neue Gesetzesvorhaben als „ein Misstrauensvotum gegen Millionen vermietende Privatpersonen“ und einen „weiteren Angriff auf die Funktionsf\u00e4higkeit des Mietwohnungsmarktes“ (ebenda). „Wer Vertr\u00e4ge politisch immer weiter kleinteilig steuert und Rechte zur Durchsetzung berechtigter Anspr\u00fcche schw\u00e4cht, wird am Ende weniger Investitionen und weniger Angebot bekommen“ (Kai Warnecke, Haus & Grund, 9. Februar 2026).<\/p>\n\n\n\n Den Schutzma\u00dfnahmen liegt ein bei privaten Vermietungen nicht zutreffendes \u201eDavid-Goliath-Modell\u201c vom kleinen Mieter und gro\u00dfen Wohnungsbaukonzern zugrunde. Doch bewirkt die Wohnungspolitik mit ihren Gesetzesversch\u00e4rfungen im Endeffekt, dass Privateigent\u00fcmer, die bisher in der Wohnungswirtschaft dominant waren, ihre Immobilien verst\u00e4rkt an Konzerne verkaufen, die sich eigene Rechtsabteilungen leisten k\u00f6nnen. Die Politik produziert also erst die Probleme, die sie zu bek\u00e4mpfen vorgibt, sofern die Hypothese zutrifft, dass der Anteil der \u201eschwarzen Schafe\u201c unter den anonymen Gesellschaften gr\u00f6\u00dfer ist als unter den privaten Vermietern, die mit ihren Mietern in pers\u00f6nlichem Kontakt stehen.<\/p>\n\n\n\n Was zu tun und was zu unterlassen ist<\/em><\/p>\n\n\n\n Da der Staat Mitverursacher der partiellen Engp\u00e4sse auf dem Wohnungsmarkt und der hohen Miet- und Immobilienpreise ist, sollten Entb\u00fcrokratisierung, Durchforsten des Vorschriftendschungels, rascheres Ausweisen von Bauland und Beschleunigung der Planungs- und Genehmigungsverfahren priorit\u00e4r sein. Nicht nur das Baurecht ist zu verschlanken, sondern auch das Mietrecht. Der von Stefanie Hubig vorgelegte Entwurf f\u00fcr die \u00c4nderung des Mietrechts geh\u00f6rt in den Schredder. Au\u00dferdem sollten die Subventionen im Allgemeinen und die zugunsten des Sektors Wohnungsvermietung im Besonderen heruntergefahren werden, zumal die Mittel an anderer Stelle dringender gebraucht werden und zumal nicht ausgeschlossen ist, dass Subventionspolitik die Ballungstendenzen \u00fcber das volkswirtschaftlich w\u00fcnschenswerte Ausma\u00df hinaus verst\u00e4rkt. Nicht zuletzt ist, am Rande bemerkt, die Abschiebung straff\u00e4llig gewordener Zuwanderer ein Mittel, um den Wohnungsmarkt zu entlasten.<\/p>\n\n\n\n Wenn der Staat \u00e4rmere Haushalte entlasten will, sollte er dies gezielt \u00fcber Transfers tun, sei es nun \u00fcber Wohngeld oder einen einmaligen Umzugsbonus, und nicht \u00fcber teure und wenig treffsichere Objektf\u00f6rderung mit hohen Fehlbelegungen. Dass diese Empfehlung, die auch der Wissenschaftliche Beirat des Ministeriums f\u00fcr Wirtschaft und Energie abgegeben hatte, vom ehemaligen Bundeskanzler Olaf Scholz als \u201e gro\u00dfer Kokolores\u201c eingestuft worden ist, \u00e4ndert nichts an ihrer Richtigkeit (Friedrich Breyer 2018). Nicht nur der soziale Wohnungsbau sollte zur Disposition stehen. Auch Instrumente, die auf den Erwerb von Wohneigentum abzielen, wie die Wohnungsbaupr\u00e4mie oder das Baukindergeld, sind obsolet. Es gibt keinen \u00f6konomisch einleuchtenden Grund, Wohneigentum finanzpolitisch besser zu behandeln als andere Verm\u00f6gensarten.<\/p>\n\n\n\n Die von Lars Klingbeil favorisierte Gr\u00fcndung einer staatlichen Wohnungsbaugesellschaft und die Ausweitung des sozialen Wohnungsbaus w\u00e4ren Schritte in die falsche Richtung. Ein solcher Staatsmolochs ist eine schwerf\u00e4llige Organisation, die erfahrungsgem\u00e4\u00df zu \u00fcberh\u00f6hten Produktionskosten tendiert. Das gilt umso mehr, weil das Wissen, dass die Preise ohnehin herunter subventioniert werden, die Kostendisziplin g\u00e4nzlich erlahmen l\u00e4sst. Der \u00d6konom Harvey Leibenstein (1966) hat f\u00fcr die Ressourcenvergeudung, die f\u00fcr \u00f6ffentliche Unternehmen typisch ist, den Begriff \u201eX-Ineffizienz\u201c gepr\u00e4gt. Wenn eine staatliche Wohnungsbaugesellschaft aktiv wird, versch\u00e4rft das sogar die Knappheit, weil sie weniger Wohnraum produziert, als produziert worden w\u00e4re, wenn keine Verdr\u00e4ngung privater Anbieter wegen der Verwendungskonkurrenz um knappe Hilfsquellen stattgefunden h\u00e4tte.<\/p>\n\n\n\n LITERATUR:<\/p>\n\n\n\n Assmann, D. (23.4.2023). Friedrich Naumann Stiftung (Hrsg.). Braucht Deutschland wirklich 20 000 Bauvorschriften? https:\/\/www.freiheit.org\/de\/deutschland\/braucht-deutschland-wirklich-20000-bauvorschriften<\/a><\/p>\n\n\n\n BMJV (Bundesministerium der Justiz und f\u00fcr Verbraucherschutz) (8. Februar 2026). Gesetz zur \u00c4nderung der Wohn- und Gesch\u00e4ftsraummiete. https:\/\/www.bmjv.de\/SharedDocs\/Gesetzgebungsverfahren\/DE\/2026_Miete_II.html<\/a><\/p>\n\n\n\n Breyer, F. (8. November 2018). Ifo Institut (Hrsg.).Scheitern der sozialen Wohnungspolitik: Wie bezahlbaren Wohnraum schaffen? https:\/\/www.ifo.de\/DocDL\/sd-2018-21-breyer-etal-sozialer-wohnungsbau-2018-11-08.pdf<\/a><\/p>\n\n\n\n B\u00fcttner, T., L. D\u00f6rr und S. G\u00e4bler (2020). Der Beitrag der Familienunternehmen zum Steueraufkommen in Deutschland \u2013 Entwicklung der Steuern vom Einkommen und Ertrag. ifo Institut M\u00fcnchen. https:\/\/www.ifo.de\/projekt\/2020-04-01\/der-beitrag-der-familienunternehmen-zum-steueraufkommen-deutschland<\/a><\/p>\n\n\n\n Deloitte.com (2. September 2025). Property Index 2025. https:\/\/www.deloitte.com\/de\/de\/Industries\/real-estate\/research\/property-index.html?id=de:2ps:3gl:4__pur__property-index-2025:5:6oth:20260331::ab&gad_source=5&gad_campaignid=23710853234&gclid=EAIaIQobChMIjsK77qvjkwMV66f9BR2Q0jGFEAAYASAAEgLsNvD_BwE<\/a><\/p>\n\n\n\n Handelsblatt (11.04.2026). Diese \u00c4nderungen kommen auf Vermieter zu. https:\/\/www.handelsblatt.com\/finanzen\/immobilien\/mietrechtsreform-diese-aenderungen-kommen-auf-vermieter-zu-01\/100199045.html<\/a><\/p>\n\n\n\n Haufe (11.12.2023). Baunebenkosten in Deutschland am h\u00f6chsten. https:\/\/www.haufe.de\/immobilien\/entwicklung-vermarktung\/marktanalysen\/kostentreiber-wo-die-baulandpreise-am-staerksten-steigen_84324_483616.html<\/a><\/p>\n\n\n\n Haus & Grund (9.02.2026).Haus & Grund kritisiert Mietrechtsentwurf: Mehr Regulierung, weniger Investitionen, weniger Wohnraum. https:\/\/www.hausundgrund.de\/haus-grund-kritisiert-mietrechtsentwurf<\/a><\/p>\n\n\n\n Immenk\u00f6tter, P. (2024). DAX-Konzerne erhalten Milliarden an Subventionen. Flossbach von Storch Research Institute, Studien: 28.07.2024. K\u00f6ln. https:\/\/www.flossbachvonstorch-researchinstitute.com\/de\/studien\/dax-konzerne-erhalten-milliarden-an-subventionen\/<\/a><\/p>\n\n\n\n Immovation News Blog (13. Dezember 2023). EU-Baukostenvergleich: Steuern und Abgaben in Deutschland die gr\u00f6\u00dften Preistreiber im Wohnungsbau. https:\/\/immovation-blog.de\/2023\/12\/eu-baukostenvergleich-steuern-in-deutschland-die-groessten-preistreiber\/<\/a><\/p>\n\n\n\n Leibenstein, H. (1966). Allocative Efficiency versus X-Efficiency. In: American Economic Review. Bd. 56.<\/p>\n\n\n\n MdR (26. Februar 2026). Trotz Wohnungsnot: Bund l\u00e4sst eigene Immobilien seit Jahren leer stehen. https:\/\/www.mdr.de\/nachrichten\/deutschland\/politik\/mietwohnung-immobilien-bund-102.html<\/a><\/p>\n\n\n\n Rottmann, O., K. Eljezo und A. Gruettner (2024) Friedrich Naumann Stiftung (Hrsg.). Nachhaltige Wege aus der Baukrise. file:\/\/\/C:\/Users\/Made%20und%20Wally%202\/Downloads\/GA_Nachhaltige%20Wege%20aus%20der%20Baukrise_final_web-1.pdf<\/a><\/p>\n\n\n\n Schrader, J.-V. (2005). Zur Reform der EU-Agrarpolitik: Umbau statt Abbau von Subventionen. Zeitschrift f\u00fcr Wirtschaftspolitik 54(1), 115-132.<\/p>\n\n\n\n SPIEGEL (3.1.2023). Japan will Tokio-Bewohner mit Umzugsbonus aufs Land locken. https:\/\/www.spiegel.de\/wirtschaft\/soziales\/japan-will-tokio-bewohner-mit-umzugsbonus-aufs-land-locken-a-ee3ed658-ac65-46f5-9f5e-97d9c49a1531<\/a><\/p>\n\n\n\n SPIEGEL (23.6.2019). Der Skandal um die Neue Heimat. https:\/\/www.spiegel.de\/geschichte\/neue-heimat-skandal-1982-warum-das-wohnungsbauunternehmen-unterging-a-1273584.html<\/a><\/p>\n\n\n\n Statista Research Department (19.11.2025).Anzahl der Studierenden an Hochschulen in den Wintersemestern von 2002\/2003 bis 2024\/2025. https:\/\/de.statista.com\/statistik\/daten\/studie\/221\/umfrage\/anzahl-der-studenten-an-deutschen-hochschulen\/<\/a><\/p>\n\n\n\n Statistik Bayern (26. November 2025). Pressemitteilung. https:\/\/www.statistik.bayern.de\/presse\/mitteilungen\/2025\/pm333\/index.html<\/a><\/p>\n\n\n\n Statistisches Bundesamt (a) (17. September 2027). Destatis. https:\/\/www.destatis.de\/DE\/Themen\/Gesellschaft-Umwelt\/Wohnen\/_inhalt.html<\/a><\/p>\n\n\n\n Statistisches Bundesamt (b) (26. Januar 2026). Destatis. https:\/\/www.destatis.de\/DE\/Themen\/Gesellschaft-Umwelt\/Bevoelkerung\/Haushalte-Familien\/_inhalt.html<\/a><\/p>\n\n\n\n Stiftung Familienunternehmen (Hrsg.) (2026 a). Freiburger Subventionsbericht 2025\/2026. erstellt von Walter Eucken Institut e.V., Autoren: L. P. Feld, A. Freytag, C.-F. Laaser, M. Langer, A. Rosenschon, M. Thomas ,M\u00fcnchen, www.familienunternehmen.de<\/a>.<\/p>\n\n\n\n Stiftung Familienunternehmen (Hrsg.) (2026 b). Freiburger Bundesausgabenmonitor 2025\/2026, erstellt von Walter Eucken Institut e.V., Autoren: L. P. Feld, A. Freytag, C.-F. Laaser, M. Langer, A. Rosenschon, M. Thomas ,M\u00fcnchen, www.familienunternehmen.de<\/a>.<\/p>\n\n\n\n Thomson S. L., D. Vogt und L. Brausewetter (2020). Mietwohnungsknappheit in Deutschland: Ursachen, Instrumente, Implikationen. In. Wirtschaftsdienst. Heft 6. S. 461 \u2013 467. https:\/\/www.wirtschaftsdienst.eu\/inhalt\/jahr\/2020\/heft\/6\/beitrag\/mietwohnungsknappheit-in-deutschland-ursachen-instrumente-implikationen.html<\/a><\/p>\n\n\n\n Wittenstein, M. (2026). Soziale Marktwirtschaft. Erfolgsgeschichte und Reformbedarf. https:\/\/wirtschaftlichefreiheit.de\/wordpress\/?p=42633<\/a><\/p>\n\n\n\n