Bezahlbaren Wohnraum zu schaffen w\u00e4re denkbar einfach: Man m\u00fcsste nur die Einkommen der Mieter vervielfachen. Kein Haus m\u00fcsste daf\u00fcr billiger gebaut, kein Grundst\u00fcck g\u00fcnstiger und keine Miete reguliert werden. Dieselbe Wohnung w\u00e4re anschlie\u00dfend f\u00fcr sehr viel mehr Menschen bezahlbar. Das kleine Gedankenexperiment zeigt bereits das Problem eines der beliebtesten Begriffe der deutschen Wohnungspolitik: \u201eBezahlbar\u201c ist keine Eigenschaft einer Wohnung. Es bezeichnet ein Verh\u00e4ltnis zwischen den Kosten des Wohnens und dem Einkommen dessen, der sie tragen muss.<\/p>\n\n\n\n
Das klingt banal. In der politischen Diskussion wird Bezahlbarkeit dennoch regelm\u00e4\u00dfig behandelt, als sei sie eine Eigenschaft, die man dem Wohnobjekt selbst durch geeignete politische Ma\u00dfnahmen verleihen k\u00f6nne. Parteien nahezu jeder Richtung wollen \u201ebezahlbaren Wohnraum schaffen\u201c. Gemeint sind dabei sehr unterschiedliche Dinge. Mal sollen Baukosten sinken, mal Mieten begrenzt, mal Sozialwohnungen gef\u00f6rdert, mal Haushalte finanziell unterst\u00fctzt werden. Im Kern lassen sich drei Ansatzpunkte unterscheiden. Man kann die realen Kosten des Wohnens senken. Man kann die real verf\u00fcgbaren Einkommen dauerhaft erh\u00f6hen. Oder man kann daf\u00fcr sorgen, dass der Bewohner nur einen Teil der Kosten tr\u00e4gt.<\/p>\n\n\n\n
Eine subventionierte Wohnung ist deshalb nicht billig, weil ihr Bewohner eine niedrige Miete zahlt, ebenso wenig wie das Deutschlandticket den \u00f6ffentlichen Nahverkehr konkurrenzlos g\u00fcnstig macht. Es macht ihn f\u00fcr den Fahrgast konkurrenzlos g\u00fcnstig. Genauso sagt eine niedrige Miete zun\u00e4chst etwas dar\u00fcber aus, was der Bewohner f\u00fcr die Nutzung der Wohnung bezahlt, nicht dar\u00fcber, welche Kosten ihre Bereitstellung verursacht.<\/p>\n\n\n\n
Das wird besonders deutlich, wenn die tats\u00e4chlichen Kosten des Bauens steigen. Grundst\u00fcck, Planung, Genehmigung, Finanzierung, Bewirtschaftung und die Anforderungen an die Qualit\u00e4t einer Wohnung beanspruchen Ressourcen. Steigen ihre Kosten, w\u00e4hrend die politisch gew\u00fcnschte Miete unver\u00e4ndert bleiben soll, wird die Herstellung von \u201eBezahlbarkeit\u201c selbst immer teurer. Je st\u00e4rker der Nutzerpreis von den tats\u00e4chlichen Kosten gel\u00f6st werden soll, desto gr\u00f6\u00dfer wird der F\u00f6rderbedarf. Wohnungspolitik verlagert damit einen Teil der L\u00f6sung von der Ursachen- auf die Finanzierungs- und Verteilungsebene, ohne notwendig etwas an den Ursachen der hohen Kosten zu ver\u00e4ndern.<\/p>\n\n\n\n
Knappes Bauland, technische Anforderungen, Finanzierungskosten, Steuern, Regulierung und langwierige Verfahren erscheinen am Ende gemeinsam im Preis einer Wohnung. \u00dcber jede einzelne Ursache kann man politisch streiten. Man kann auch entscheiden, dass manche der damit verbundenen Kosten gesellschaftlich erw\u00fcnscht sind. Man kann nur nicht gleichzeitig ihre Ursachen wollen und sich dar\u00fcber wundern, dass sie sich im Preis wiederfinden.<\/p>\n\n\n\n
Die Rede vom bezahlbaren Wohnraum erlaubt es, dieser Addition ein St\u00fcck weit auszuweichen. Statt zu fragen, warum eine neue Wohnung so viel kostet, kann man fragen, wie ihre Miete niedrig gehalten werden kann. Das klingt \u00e4hnlich, ist aber \u00f6konomisch eine andere Frage. Die erste betrifft die Verwendung knapper Ressourcen. Die zweite betrifft deren Finanzierung und Verteilung.<\/p>\n\n\n\n
Damit f\u00fchrt die Frage des bezahlbaren Wohnens zur\u00fcck zu ihrem Ausgangspunkt: zum Einkommen. Denn selbst bei unver\u00e4nderten Wohnkosten ver\u00e4ndert sich ihre Bezahlbarkeit im Laufe eines Lebens erheblich. Ein Erwerbst\u00e4tiger kann eine bestimmte Marktmiete ohne Schwierigkeiten aus seinem laufenden Einkommen bestreiten. Geht er in den Ruhestand und sinkt sein verf\u00fcgbares Einkommen, kann dieselbe Wohnung pl\u00f6tzlich zu einer erheblichen Belastung werden. Die Wohnung ist nicht teurer geworden. Ver\u00e4ndert hat sich das Einkommen, an dem wir ihre Bezahlbarkeit messen.<\/p>\n\n\n\n
An dieser Stelle wird eine Eigentumsfrage sichtbar, die in der Diskussion \u00fcber bezahlbares Wohnen erstaunlich selten gestellt wird. Wer w\u00e4hrend seines Erwerbslebens zur Miete wohnt, muss die Nutzung seiner Wohnung auch im Alter aus seinem laufenden Einkommen finanzieren. Wer dagegen Wohneigentum erwirbt und bis zum Ruhestand entschuldet, hat einen Teil seines fr\u00fcheren Einkommens in einen Verm\u00f6gensbestand verwandelt, der ihm anschlie\u00dfend Wohnleistungen liefert. Ein erheblicher Teil der Wohnleistung muss dann nicht mehr aus dem laufenden Alterseinkommen zum jeweils geltenden Marktpreis erworben werden.<\/p>\n\n\n\n
Gerade wenn Bezahlbarkeit das Verh\u00e4ltnis zwischen Wohnkosten und verf\u00fcgbarem Einkommen bezeichnet, m\u00fcsste Wohnungspolitik deshalb nicht nur fragen, wie man Mietwohnungen heute f\u00fcr Haushalte mit niedrigen Einkommen bezahlbar h\u00e4lt. Sie m\u00fcsste ebenso fragen, wie mehr Haushalte w\u00e4hrend ihres Erwerbslebens Verm\u00f6gen aufbauen k\u00f6nnen, das ihre Abh\u00e4ngigkeit vom Mietmarkt im Alter reduziert.<\/p>\n\n\n\n
Eine ernsthafte Wohnungspolitik m\u00fcsste damit drei Fragen auseinanderhalten: Wie lassen sich die realen Kosten des Wohnens senken? Wie lassen sich die real verf\u00fcgbaren Einkommen erh\u00f6hen, damit Menschen diese Kosten tragen k\u00f6nnen? Und wie k\u00f6nnen Haushalte Verm\u00f6gen aufbauen, das ihre Wohnkosten \u00fcber den Lebenszyklus verstetigt?<\/p>\n\n\n\n
\u201eBezahlbarer Wohnraum\u201c beantwortet keine dieser Fragen. Der Begriff erspart zun\u00e4chst nur, sie auseinanderzuhalten.<\/p>\n\n\n\n
Blog-Beitr\u00e4ge zum Thema:<\/p>\n\n\n\n