Berlin diskutiert, ob private Wohnungsunternehmen enteignet werden sollen. Die Debatte wird meist als Berliner Angelegenheit gef\u00fchrt. Das greift jedoch zu kurz. Wer den Artikel 15 des Grundgesetzes anwendet, setzt einen Pr\u00e4zedenzfall f\u00fcr das ganze Land.<\/em><\/p>\n\n\n\n Artikel 15 GG erlaubt es, Grund und Boden, Natursch\u00e4tze und Produktionsmittel in Gemeineigentum zu \u00fcberf\u00fchren. Die Vorschrift wurde in der Geschichte der Bundesrepublik nie angewendet. Die Initiative \u201eDeutsche Wohnen & Co enteignen\u201c gewann im September 2021 einen Volksentscheid f\u00fcr genau diesen Schritt. Sie will die Best\u00e4nde privater Unternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen in eine Anstalt \u00f6ffentlichen Rechts \u00fcberf\u00fchren. Dies h\u00e4tte rund 240.000 Wohnungen betroffen. Die Linke hat diese Forderung in ihrem Wahlkampf \u00fcbernommen. In den aktuellen Sondierungen wird nun der Plan verfolgt, Wohnungsunternehmen ab 10.000 Wohnungen zu vergesellschaften, mit einer Freigrenze von 10.000 Wohnungen \u2013 es geht nun also um rund 160.000 Wohnungen und vier Unternehmen.<\/p>\n\n\n\n Der entscheidende Punkt ist die Entsch\u00e4digung. Der Berliner Senat rechnet mit einer Entsch\u00e4digung nahe dem Verkehrswert. Das erg\u00e4be bei 240.000 Wohnungen Kosten von 29 bis 39 Milliarden Euro. Die Initiative und andere Bef\u00fcrworter der Vergesellschaftung rechnen dagegen einen Entsch\u00e4digungswert auf Basis politisch festgesetzter Mieten und rechnen daraufhin aus, wie hoch eine Entsch\u00e4digung sein d\u00fcrfte, ohne dass es den Berliner Haushalt belastet. So kommt das gewerkschaftsnahe Institut f\u00fcr Makro\u00f6konomik und Konjunkturforschung auf einen Wert von 13,5 Mrd. Euro, das Institut f\u00fcr Weltwirtschaft hat dagegen einen Verkehrswert von 40 Mrd. Euro berechnet, ein Unterschied von 26,5 Mrd Euro. Da es nun \u201enur\u201c noch um 160.000 Wohnungen geht, liegt die Differenz zwischen politisch gew\u00fcnschter Entsch\u00e4digung (9 Mrd Euro) und dem Verkehrswert (26,5 Mrd Euro) bei rund 17,5 Mrd Euro. Dieser Betrag w\u00fcrde zu Lasten der privaten Eigent\u00fcmer der Unternehmen gehen w\u00fcrde. Die Linke, B\u00fcndnis 90\/Die Gr\u00fcnen und die SPD haben in ihrem Sondierungspapier eine Obergrenze von 16 Mrd. Euro festgelegt, was immer noch 10,5 Mrd. Euro unter dem tats\u00e4chlichen Wert der Best\u00e4nde liegen d\u00fcrfte.<\/p>\n\n\n\n Ob eine Vergesellschaftung unterhalb des Verkehrswertes mit dem Grundgesetz vereinbar ist, ist juristisch nicht gekl\u00e4rt. Die verfassungsrechtliche Frage ist wichtig, bestimmt aber nicht die \u00f6konomischen Wirkungen. Diese Wirkungen lassen sich unabh\u00e4ngig vom Ausgang eines Verfahrens beschreiben. Insgesamt lassen sich f\u00fcnf Wirkungskan\u00e4le ableiten, die zeigen, warum die Vergesellschaftung dem Standort Deutschland schaden w\u00fcrde.<\/p>\n\n\n\n Investoren bewerten politische Risiken selten auf Ebene einzelner Bundesl\u00e4nder. Berlin ist die Hauptstadt und steht im Fokus der internationalen Wahrnehmung. Was dort geschieht, gilt schnell als Signal f\u00fcr die politische Kultur des ganzen Landes.<\/p>\n\n\n\n Die Eigent\u00fcmerstruktur versch\u00e4rft das Problem. Heimstaden h\u00e4lt rund 20.000 Wohnungen in Berlin. Das Unternehmen geh\u00f6rt faktisch skandinavischen Akteuren, darunter Pensionskassen und einer staatlichen Rentenbeh\u00f6rde. Covivio besitzt 17.000 Wohnungen in Berlin und wird ma\u00dfgeblich von italienischen Family Offices und Lebensversicherungst\u00f6chtern europ\u00e4ischer Banken getragen. Die Vonovia SE h\u00e4lt rund 140.000 Wohnungen in Berlin mit einem Buchwert von etwa 22 Milliarden Euro. Dass dieser Buchwert dem Marktwert nahekommt, zeigt die Transaktion von 2023. Die landeseigene HOWOGE kaufte damals 4.500 Wohnungen zum Buchwert von der Vonovia.<\/p>\n\n\n\n Rund 88 Prozent der Vonovia-Aktien liegen bei institutionellen Anlegern. Davon sind 89 Prozent im Ausland ans\u00e4ssig. W\u00fcrde Berlin nur die H\u00e4lfte des Verkehrswerts zahlen, entst\u00fcnde ein Schaden von rund 11 Milliarden Euro. Rund 8,6 Milliarden Euro davon w\u00fcrden internationale institutionelle Investoren tragen, darunter den norwegischen Staatsfonds und die Altersvorsorge von BlackRock-Kunden. Diplomatische Verstimmungen und Schiedsverfahren w\u00e4ren dann keine Randnotiz mehr. Im Jahr 2025 haben internationale Investoren rund 44 Milliarden Euro in den deutschen Gewerbeimmobilienmarkt investiert. Dieses Kapital reagiert auf Signale. Schon jetzt wird in internationalen Medien wie Bloomberg und der Financial Times die Lage in Berlin kritisch diskutiert.<\/p>\n\n\n\n Der Wortlaut des Artikels 15 ist nicht auf Wohnungen beschr\u00e4nkt. Er nennt Natursch\u00e4tze und Produktionsmittel. Damit w\u00e4ren die Energiewirtschaft, die Wasserversorgung, Schl\u00fcsselindustrien wie Chemie, Stahl und Automobil sowie digitale Infrastruktur betroffen. Auch Strom- und Gasnetze, Schienenwege, Breitbandnetze und Rechenzentren geh\u00f6ren in diese Kategorie. Im Wahlprogramm der LINKEN in Berlin wird bereits auf die Vergesellschaftung von Gesundheitswirtschaft und Energieunternehmen hingewiesen.<\/p>\n\n\n\n Die Zahlen zeigen, wie stark diese Bereiche auf ausl\u00e4ndisches Kapital angewiesen sind. Ausl\u00e4ndische Investoren haben allein in der deutschen Energieversorgung rund 59 Milliarden Euro gebunden, in der Telekommunikation weitere 32 Milliarden Euro. Der Staat tr\u00e4gt nur etwa 10 bis 12 Prozent der gesamten Bruttoanlageinvestitionen. Den Rest stemmt der private Sektor. Beim Glasfaser- und Mobilfunkausbau liegt der private Anteil nahezu bei 100 Prozent. Die Netzbetreiber investieren dort j\u00e4hrlich 10 bis 13 Milliarden Euro.<\/p>\n\n\n\n Der Netzausbau f\u00fcr die Energiewende kostet bis 2045 gesch\u00e4tzt mehr als 600 Milliarden Euro. Diese Summe l\u00e4sst sich nicht aus dem Haushalt bestreiten. Sie braucht verl\u00e4ssliche private Finanzierungen. Wenn Investoren bei der Infrastruktur eine Enteignungspr\u00e4mie einpreisen, wird der Umbau teurer oder bleibt liegen.<\/p>\n\n\n\n Eine Vergesellschaftung w\u00fcrde nicht nur Eigent\u00fcmer treffen, sondern das Bankensystem. Die Erfahrung aus Frankreich ist hier aufschlussreich. Nach der Verstaatlichungswelle unter Pr\u00e4sident Mitterrand in den Jahren 1981 und 1982 stiegen die Risikoaufschl\u00e4ge auf franz\u00f6sische Staatsanleihen gegen\u00fcber dem westeurop\u00e4ischen Durchschnitt auf Spitzenwerte von rund 2,5 bis 3 Prozentpunkten. Aufschlussreich ist dabei, dass der Spread bereits nach der Wahl Mitterrands im Mai 1981 zu steigen begann, also vor dem eigentlichen Gesetz.<\/p>\n\n\n\n F\u00fcr Berlin ergibt sich ein direkter Mechanismus. Die betroffenen Unternehmen haben typischerweise einen Fremdkapitalanteil von 50 bis 70 Prozent. Die geplanten Entsch\u00e4digungen liegen unter den ausstehenden Krediten. Die Entsch\u00e4digung w\u00fcrde also nicht einmal die Bankkredite vollst\u00e4ndig bedienen. Banken m\u00fcssten dann Verluste verbuchen. Selbst ohne Ausf\u00e4lle w\u00fcrden sie ihre Beleihungsausl\u00e4ufe senken, weil Immobilien als Sicherheit an Wert verlieren. Wo heute 70 bis 80 Prozent des Immobilienwerts finanziert werden, w\u00e4ren es k\u00fcnftig deutlich weniger. Viele Finanzierungen w\u00fcrden dann nicht am Bonit\u00e4tsproblem scheitern, sondern am fehlenden Eigenkapital.<\/p>\n\n\n\n Dieser Effekt reicht \u00fcber den Wohnungsmarkt hinaus. Steigen die Zinsen f\u00fcr Staatsanleihen, steigen die Refinanzierungskosten aller Banken und damit die Konditionen f\u00fcr alle Kreditnehmer.<\/p>\n\n\n\n Die Entsch\u00e4digungskosten w\u00fcrden den Schuldenstand Berlins schlagartig erh\u00f6hen. Gleichzeitig w\u00fcrden die Steuereinnahmen einbrechen. Die Gewerbesteuer brachte im Jahr 2024 rund 2,75 Milliarden Euro ein, das entspricht etwa 10 Prozent aller Steuereinnahmen. Hinzu kommen 3,3 Prozent aus der Grunderwerbsteuer. Investoren w\u00fcrden den Standort meiden. Die Bef\u00fcrworter wollen die Entsch\u00e4digung \u00fcber eine hundertj\u00e4hrige Anleihe finanzieren. Der Markt w\u00fcrde damit mit Berliner Schulden geflutet. Gepaart mit einem schw\u00e4cheren Risikoprofil w\u00fcrde das die Zinsen f\u00fcr Berliner Anleihen deutlich erh\u00f6hen.<\/p>\n\n\n\n Juristisch ist Berlin weitgehend allein. Nach Artikel 109 GG sind Bund und L\u00e4nder haushaltswirtschaftlich selbstst\u00e4ndig. Das Bundesverfassungsgericht hat 2006 zur Berliner Haushaltskrise festgehalten, dass die b\u00fcndische Solidarit\u00e4t nur bei unverschuldeten Krisen greift. Eine Haushaltsnotlage durch einen bewusst herbeigef\u00fchrten Ankauf von Wohnraum w\u00e4re selbstverschuldet.<\/p>\n\n\n\n Faktisch betrifft der Fall trotzdem den Bund und alle L\u00e4nder. Die Zinsen der L\u00e4nder beruhen auf einer stillschweigenden Annahme der M\u00e4rkte: Der Bund l\u00e4sst kein Land pleitegehen. W\u00fcrde Berlin zahlungsunf\u00e4hig und der Bund eine Rettung verweigern, platzte diese Annahme. Die Risikopr\u00e4mien f\u00fcr alle L\u00e4nder und zuletzt auch f\u00fcr den Bund w\u00fcrden steigen. F\u00fcr L\u00e4nder mit hohen Schulden wie Nordrhein-Westfalen, Hessen oder das Saarland w\u00e4re die Anschlussfinanzierung teuer oder gar unm\u00f6glich. Der Bund st\u00fcnde am Ende vor dem Zwang, Berlin doch zu retten. Dieses Szenario kann niemand wollen. Bund und L\u00e4nder h\u00e4tten deshalb ein eigenes Interesse, eine Vergesellschaftung fr\u00fch zu verhindern.<\/p>\n\n\n\n Die vielleicht schwerste Wirkung liegt in der Zeit. Vertrauen in Eigentumsrechte entsteht \u00fcber Jahrzehnte und l\u00e4sst sich in kurzer Zeit zerst\u00f6ren. Die Institutionen\u00f6konomik zeigt, dass der Schutz von Eigentumsrechten der wichtigste Faktor f\u00fcr langfristiges Wachstum ist. Eine Vergesellschaftung unter dem Marktwert stellt diese Spielregeln der Marktwirtschaft infrage. Sie signalisiert, dass eine Mehrheit privates Eigentum zu einem politisch festgelegten Preis \u00fcbernehmen kann. Dieses Signal betrifft nicht nur Wohnungen. Es betrifft jeden Investor, der langfristig Kapital in Deutschland bindet.<\/p>\n\n\n\n Die Frankreich-Episode zeigt, wie langsam Vertrauen zur\u00fcckkehrt. Die Spreads normalisierten sich erst Ende der 1980er Jahre, also sieben bis acht Jahre nach dem Schock. Dabei hatte die Regierung bereits 1983 einen wirtschaftspolitischen Kurswechsel vollzogen und ab 1986 reprivatisiert. Auch andere Studien finden f\u00fcr Risikopr\u00e4mien nach schweren institutionellen Vertrauensschocks eine Normalisierung im Median erst nach vier bis acht Jahren.<\/p>\n\n\n\n Ein Pr\u00e4zedenzfall l\u00e4sst sich zudem nicht per Beschluss r\u00fcckg\u00e4ngig machen. Wer einmal gesehen hat, dass Artikel 15 angewendet wurde, rechnet k\u00fcnftig mit einer Wiederholung unter anderen Mehrheiten und in anderen Branchen. Kapital reagiert darauf sensibel. Wird es einmal abgezogen, kommt es nicht automatisch zur\u00fcck. Hinzu kommt die Irreversibilit\u00e4t verpasster Investitionen. Ein Rechenzentrum, das in Amsterdam statt in Berlin gebaut wird, schafft dort dauerhaft Arbeitspl\u00e4tze und Wertsch\u00f6pfung. Diese Verluste lassen sich sp\u00e4ter kaum aufholen. F\u00fcr Berlin, das sich in den vergangenen zwei Jahrzehnten von einem strukturschwachen zu einem dynamischen Standort entwickelt hat, w\u00e4re das ein besonders harter R\u00fcckschlag.<\/p>\n\n\n\n Am Ende wird die Vergesellschaftung wahrscheinlich nicht kommen. Erstens, weil die finanziellen Risiken f\u00fcr Berlin gro\u00df sind und bei steigenden Zinsen auch eine Entsch\u00e4digung deutlich unterhalb des Verkehrswertes mit zus\u00e4tzlichen Belastungen verbunden ist. Zweitens, weil die Bundesregierung durch ein Investitionsschutzgesetz versucht, Kriterien f\u00fcr Vergesellschaftungen zu definieren. Neben einer Entsch\u00e4digung zum Verkehrswert m\u00fcsste demnach eine Landesregierung auch nachweisen, dass alle anderen Mittel ausgesch\u00f6pft sind. Damit w\u00e4re die Vergesellschaftung gestoppt.<\/p>\n\n\n\n Dennoch ist der Schaden schon jetzt da. Unsicherheit belastet Investitionen, insbesondere in einem auf Langfristigkeit ausgelegten Markt wie dem Immobilienmarkt. Vonovia wird in der aktuellen Diskussion gerne vorgeworfen, dass es nicht baut. Tats\u00e4chlich meidet das konzerneigene Bauunternehmen BUWOG den Standort Berlin schon seit l\u00e4ngerem \u2013 eben aufgrund der Gefahr einer Vergesellschaftung. Dazu kommt: Ein Bundesgesetz gegen Vergesellschaftungen d\u00fcrfte einen politischen Preis haben. Wahrscheinlich wird man in Berlin versuchen, eine \u00d6ffnungsklausel f\u00fcr einen neuen Mietendeckel zu erreichen. Der n\u00e4chste Schock f\u00fcr den Wohnimmobilienmarkt w\u00e4re damit vorprogrammiert.<\/p>\n\n\n\n Blog-Beitr\u00e4ge zum Thema:<\/strong><\/p>\n\n\n\n Jochen Zimmermann (Uni Bremen, 2026): Das bequeme Denken vom bezahlbaren Wohnraum<\/a><\/p>\n\n\n\n Reiner Braun (empirica, 2026): Das Berliner Miet-Mantra. Zwischen Planwirtschaft und Prosa<\/a><\/p>\n\n\n\nHintergrund<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Erstens: International wird nicht zwischen Berlin und Deutschland unterschieden<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Zweitens: Die Vergesellschaftung trifft die gesamte Infrastruktur<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Drittens: Banken reagieren mit Kreditklemme<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Viertens: Bund und L\u00e4nder werden in die Berliner Haushaltsprobleme hineingezogen<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
F\u00fcnftens: Zerst\u00f6rtes Vertrauen l\u00e4sst sich nur schwer zur\u00fcckgewinnen<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Kommt die Vergesellschaftung tats\u00e4chlich?<\/strong><\/strong><\/h2>\n\n\n\n