Das Ende eines langen Aufschwungs
Einblicke in die gewerbliche Immobilienfinanzierung in Deutschland

Einleitung

In diesem Jahr haben wir zum zehnten Mal das German Debt Project, die Analyse des gewerblichen Immobilienfinanzierungsmarktes in Deutschland, durchgeführt. Bei diesem Projekt werden Daten durch Datenfragebögen sowie durch standardisierte Interviewfragebögen für 21 Banken erhoben, die in Deutschland gewerbliches Immobilienfinanzierungsgeschäft betreiben. Insgesamt beläuft sich das gesamte Portfolio, das mit diesem Projekt analysiert wird, auf rund 228 Mrd. EUR.

In diesem Jahr standen die Fragen über die Spätfolgen der Pandemie weniger im Mittelpunkt als im letzten Jahr; ganz außen vor waren sie nicht. Doch die Veränderungen, die durch die steigenden Zinsen erzwungen werden, überschatteten (fast) alle anderen Themen, und dies obwohl die Interviews im Sommer geführt wurden, den ganz aktuellen Rand also noch nicht berücksichtigen können.

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Internationale Wohnungsmärkte entwickeln sich synchron
Keine gute Nachricht für 2022

Immobilien sind standortgebunden, und lokale Märkte werden häufig auch durch lokale Marktakteure geprägt. Verführt durch diese Binsenweisheit unterschätzen viele Immobilieninvestoren die Bedeutung internationaler Immobilienmarktdynamiken. Da die Immobiliennachfrage jedoch maßgeblich durch gesamtwirtschaftliche Faktoren, wie Einkommensentwicklung, Zinsentwicklung sowie durch demografische Aspekte bestimmt wird – und weil eben diese Faktoren  aufgrund enger wirtschaftlicher und finanzwirtschaftlicher Austauschbeziehungen sowie dank intensiver internationaler Politikkoordination gerade zwischen Industriestaaten zahlreichen internationalen Wechsel- und Verstärkungswirkungen unterliegen – ist es auch für nationale Wohnungsmarktakteure wichtig, die Entwicklungen in anderen Ländern im Blick zu behalten.

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Podcast
Zinswende: Was bedeutet das für den Immobilienmarkt?

Inflation, Lieferengpässe, Zinswende, Rezession. Das makroökonomische Umfeld hat sich in den vergangenen Monaten grundlegend verändert. Droht dem Immobilienmarkt der Abschwung?

Ein Gespräch zwischen Prof. Dr. Tobias Just (IREBS/Universität Regensburg) und Dr. Jörn Quitzau (Berenberg).

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Immobilienpreise in Deutschland
Wachsende Abwärtsrisiken

Ende 2021 warnten Autoren der Schweizer Großbank UBS, dass die Wohnungspreise in Frankfurt am Main am stärksten von ihren fundamental gerechtfertigten Werten entfernt seien – weltweit. In einer ähnlich konzipierten Studie aus dem Jahr 2019 wurde München als die Stadt mit den weltweit größten Verwerfungen auf den Wohnungsmärkten ausgewiesen, die Autoren sprechen selbst von den größten Risiken für Immobilienblasen. Von einer Immobilienblase wird üblicherweise dann gesprochen, wenn die realisierten Preise für eine durchschnittliche Immobilie nicht mehr durch fundamentale Bestimmungsfaktoren wie Einkommensentwicklung, Bevölkerungsentwicklung, Zinsentwicklung oder Fertigstellungszahlen erklärt werden können. Häufig wird als zusätzliches Merkmal herangezogen, dass aufgrund dieser Dynamik Immobilien zunehmend mit Fremdkapital finanziert werden müssen.

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Wohneigentum und Vermögensaufbau

In Deutschland liegt die Wohneigentumsquote nach der internationalen Erhebungsmethode mit rd. 50% deutlich unterhalb des europäischen Mittelwertes (gemäß Eurostat bei 70%), und gleichzeitig ist auch das Medianvermögen der deutschen Haushalte im europäischen Vergleich unterdurchschnittlich. Gemäß des Household Finance and Consumption Surveys (HFCS) der EZB erreichen 50% der deutschen Haushalte nicht mehr als 70.000 EUR Vermögen, während der Vergleichswert für die im Survey berücksichtigten europäischen Länder insgesamt bei knapp 100.000 EUR liegt. Natürlich dürfen solche Statistiken nicht überstrapaziert werden: in Zypern oder Malta waren sicherlich andere Faktoren als die Wohneigentumsbildung für die hohen ausgewiesenen Vermögen maßgeblich (jeweils etwa doppelt so hoch wie der europäische Mittelwert), und natürlich lässt sich ein Teil des Rückstands bei der Wohneigentumsbildung in Deutschland auch auf die deutsche Geschichte zurückführen.

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