Ordnungspolitischer Kommentar
Gutes und bezahlbares Wohnen?
Beim Bestellerprinzip für Makler wird die Rechnung ohne den Wirt gemacht

Insgesamt scheint es in Deutschland keinen Wohnungs­mangel zu geben. Die Nettokaltmieten sind 2013 nach Angaben des Statistischen Bundesamtes deutschlandweit durchschnittlich um 1,6 Prozent gestiegen und liegen damit nahezu gleichauf mit der allgemeinen Entwicklung der Verbraucherpreise. Das im Vergleich zur Nachfrage geringe und entsprechend teure Angebot in einigen Ballungs­gebieten hingegen empfinden viele Wohnungs­suchende als Zumutung. Gerüchte machen die Runde, dass sich der Mietpreis bei Neuvermietungen in manchen Städten innerhalb des letzten Jahres um über dreißig Pro­zent erhöht habe. Und damit nicht genug: Neben hohen Mietpreisen müssen Neumieter meist auch noch die Pro­vision für den Immobilienmakler tragen.

Doch nun ist die Große Koalition angetreten, den gebeu­telten Wohnungssuchenden zur Seite zu springen. Am 19. März legte Justizminister Heiko Maas den ersten Entwurf zu der im Koalitionsvertrag unbescheiden unter der Über­schrift „gutes und bezahlbares Wohnen“ angekündigten Regulierung der Wohnungsmärkte vor. Schluss jetzt mit (halbwegs) freien Wohnungsmärkten. Lange genug konn­ten Vermieter in attraktiven Wohngegenden nicht nur höhere Mieten durchsetzen, sondern auch noch teure Makler beauftragen, die dann die Mieter zu bezahlen hat­ten. Das Bestellerprinzip soll damit aufräumen: Zukünftig wird gesetzlich geregelt, dass derjenige, der den Immobi­lienmakler beauftragt, auch die Provision schuldet.

Der Makler aus ökonomischer Sicht

Makler genießen landläufig keinen guten Ruf. Und doch ziehen es die meisten Vermieter gerade in den Ballungs­räumen vor, einen solchen professionellen Vermittler einzuschalten. Jede Neuvermietung ist der Abschluss einer neuen Geschäftsbeziehung, die dem Grunde nach meist langfristig angelegt ist. Bei der Neuvermietung einer Wohnung entstehen den beteiligten Geschäfts­partnern (Mieter und Vermieter) Such- und Informations­kosten sowie Vertragsanbahnungs- und Vertrags­abschlusskosten. Ökonomen fassen dies alles unter den Sammelbegriff der Transaktionskosten: Da der Mieter gewöhnlich sehen will, wo er die nächsten Jahre oder Jahrzehnte leben wird, kann ihm ein Makler nur bedingt Mühsal abnehmen und Zeit sparen. Mieter beauftragen daher wohl in erster Linie dann Makler, wenn sie auf deren Hilfe zur Vorselektion und zur Koordination der Besichtigungstermine hoffen.

Vermieter müssen entweder Wohnungsgesuche auswerten oder Anzeigen mit Ihrem Wohnungsangebot schalten. Sie müssen Interessenten telefonisch Auskunft geben oder Chiffre-Zuschriften beantworten, sie müssen den Interes­senten die Wohnung zeigen und Auskunft erteilen, sie müssen Energieausweise und Nebenkostenaufstellungen präsentieren. Natürlich müssen sie auch die Vertragskon­ditionen aushandeln, die Zahlungsfähigkeit und Zuverläs­sigkeit ihres Vertragspartners abschätzen etc. Diese Schritte sind lästig. Sie kosten Zeit, Nerven und Mühe. Vermieter haben wenig Interesse daran, die telefonischen Auskünfte zu der von ihnen angebotenen Wohnung selbst zu erteilen. Sie müssen nicht selbst bei der Wohnungsbe­sichtigung vor Ort sein. Das lässt sich gut delegieren: Sie überlassen die Vorauswahl geeigneter Mieter anhand festgelegter Kriterien gerne spezialisierten Dienstleis­tern.

Man kann sich leicht vorstellen, dass die Transaktions­kosten im ländlichen Raum mit einem relativ ausge­glichenen Wohnungsmarkt vergleichsweise gering sind: Wenn es keine große Nachfrage gibt, wird er weder zu viele Besichtigungstermine durchführen müssen, noch unter der Qual der Wahl leiden, unter vielen Wohnungs­interessenten den besten Mieter zu finden. In der Situati­on eines knappen Angebots und großer Nachfrage steigen die Transaktionskosten aus Sicht des Vermieters hingegen deutlich: Der Vermieter einer zentrumsnahen Wohnung in München wird es schnell bereuen, wenn er seine private Telefonnummer in der Wohnungsanzeige angibt. Hier lohnt es sich, hunderte von Interessenten durch die Woh­nung zu führen, sie um seitenlange Selbstauskünfte zu bitten und diese auch auszuwerten, um den besten Mieter zu finden. Es fallen hohe Transaktionskosten an. Makler bieten an, die Aufgabe zu übernehmen und viele Vermie­ter bedienen sich ihrer Dienste.

Angebot und Nachfrage

Das Bestellerprinzip würde regeln, dass der Vermieter die Rechnung für die Dienstleistung des Maklers zunächst selbst begleichen müsste. Doch ob die Vermieter auf die­sen Kosten sitzen bleiben, ergibt sich aus der Betrachtung der Marktsituation: Die Mieter waren bislang zähneknir­schend bereit, die Maklercourtage zusätzlich zu einer bestimmten Kaltmiete zu bezahlen. Natürlich haben sie diese Kosten in ihr Kalkül einbezogen. Plant ein Mie­ter z. B. eine Mietzeit von fünf Jahren und rechnet er mit einer Provision von 2,38 Kaltmieten, so bedeutet dies für ihn (unter Vernachlässigung von Zinseszinseffekten), dass er umgelegt auf eine Mietlaufzeit von 60 Monaten mit einem monatlichen Aufschlag von vier Prozent auf die Kaltmiete kalkulieren muss. Das heißt, dass derselbe Mieter für eine gleichwertige Wohnung eine bis zu vier Prozent höhere Kaltmiete in Kauf nehmen kann, wenn der Vermieter auf die Einschaltung eines Maklers verzichtet oder die Provision selbst bezahlt.

Da sich die grundsätzliche Zahlungsbereitschaft der po­tenziellen Mieter durch die Einführung des Bestellerprin­zips ebenso wenig verändert wie die Situation von Ange­bot und Nachfrage auf dem spezifischen Wohnungsmarkt, ist zu erwarten, dass sich an der Gesamtkostenbelastung der Mieter auch nichts ändert. Heute hat der Vermieter theoretisch die Wahl, eine um rund vier Prozent höhere monatliche Kaltmiete erzielen oder dem Mieter die ma­ximal zulässigen Maklergebühren anzulasten. Morgen wird er keine Wahl mehr haben und den Makler selbst bezahlen müssen. Aber er wird dann weiterhin die vier Prozent höhere Kaltmiete durchsetzen können.

Rationale Vermieter?

Tatsächlich gibt es sicherlich kleine Privatvermieter, die sich gar keine Gedanken über Überwälzungsmöglichkei­ten machen und die Neuregelung als unabwendbaren Schicksalsschlag verstehen. Allerdings spielt es für den Effekt keine Rolle, ob die Vermieter die Situation analy­tisch durchdringen. Solange sich die Vermieter mit ihrem Angebotspreis daran orientieren, „was der Markt hergibt“, spielt es keine Rolle, warum die Mieter bereit sind, höhe­re Kaltmieten für die Wohnung zu zahlen. Und auf Seiten der sich im Wettbewerb um die Wohnung bemühenden potenziellen Mieter genügt ein einziger Wohnungsinte­ressent, der verstanden hat, dass er nach Befreiung von der Maklercourtage Geld übrig hat, um eine höhere Miete zu bezahlen.

Langfristige Mieter könnten bei diesem Geschäft übrigens sogar schlechter abschneiden, denn hier wird eine Ein­malzahlung in einen Bestandteil eines dauerhaften Zah­lungsstroms umgewandelt. Wenn z. B. der Vermieter ein fünfjähriges Mietverhältnis erwartet, müsste er die Kalt­miete um ungefähr vier Prozent erhöhen, um sich gleich­zustellen. Wenn das Mietverhältnis über die fünf Jahre hinaus fortbesteht, würde der Zahlungsstrom insgesamt größer sein als die einmalige Zahlung.

Die Mietpreisbremse flankiert

Einige Regulierungsfreunde werden frohlocken: Einer Überwälzung der zukünftig beim Vermieter anfallenden Maklergebühren steht in den am härtesten gebeutelten Regionen die Mietpreisbremse entgegen. Die von der Koalition geplante Mietpreisbremse ermöglicht es den Bundesländern Ballungsgebiete auszuweisen, in denen sich die Mietpreise bei Neuvermietungen um maximal zehn Prozent gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen dürfen. Vermieter, die durch die Mietpreisbremse an der Durchsetzung höherer Mietpreise gehindert wür­den, verfügen dann natürlich auch nicht mehr über die Möglichkeit, die Maklergebühren durch eine ent­sprechende zusätzliche Mieterhöhung zu kompensieren.

Allerdings zeigen alle Versuche von Höchstpreis­regelungen immer wieder, dass den Marktteilnehmern Ausweichmöglichkeiten einfallen. Die gerne genutzte Idee, statt mit offiziellen Mietpreiserhöhungen mit über­höhten Abschlagszahlungen für alte Möbel, Küchen oder Teppiche zu operieren, ist hinlänglich bekannt. Andere Möglichkeiten bestehen in der Vereinbarung von Neben­abreden, wie etwa der Übernahme von Garten- oder Hausmeisterarbeiten durch den Mieter usw. Der Fantasie sind keine Grenzen gesetzt.

Überall aber, wo dies nicht gelingt und die von der Regie­rung beabsichtigte Wirkung der Umverteilung von Ver­mietern zu Mietern in einer ersten Runde tatsächlich greift, sind Zweitrundeneffekte zu erwarten: Bereits kurz­fristig verschärft das Bestellerprinzip das Zugangs­problem für Mietergruppen, die im Verdacht stehen, Wohnungen nur kurzfristig mieten zu wollen. Wenn der Vermieter die mit einem Mieterwechsel verbundenen Maklerdienste zahlen muss, erhöhen sich die Kosten, die für ihn mit der Kurzfristvermietung verbunden sind. Es erscheint nicht abwegig, dass es bestimmte Mietergrup­pen (z. B. Studenten und Auszubildende) künftig syste­matisch schwerer haben könnten, eine Woh­nung zu fin­den.

Mittel- bis langfristig reduzieren die Mietpreisbremse und das von ihr flankierte Bestellerprinzip ausgerechnet in den Regionen den ökonomischen Anreiz zur Erschließung von neuen Mietwohnungen, in denen die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt. Wer aber versucht, den Wohnungsmangel in heiß begehrten Wohnquartieren zu bekämpfen, indem er die Anreize zur Angebotserhöhung reduziert und gleichzeitig die Nachfrage durch Preisregu­lierungen auf hohem Niveau stabilisiert, macht die Rech­nung ohne den Wirt.

Hinweis

Dieser Text ist auch als Ausgabe Nr. 04/2014 der Reihe Ordnungspolitischer Kommentar des Instituts für Wirtschaftspolitik an der Universität zu Köln und des Otto-Wolff-Instituts für Wirtschaftsordnung erschienen.

Jonathan Öztunc studiert Philosophy & Economics in Bayreuth und absolvierte im Institut für Wirtschaftspolitik ein Praktikum.