Gastbeitrag
Das Berliner Miet-Mantra
Zwischen Planwirtschaft und Prosa

Berlins Wohnungspolitik gleicht derzeit einer experimentellen Versuchsanordnung, in der ökonomische Gesetzmäßigkeiten durch politische Willenserklärungen ersetzt werden sollen. Während die Wahlprogramme der Parteien zwischen regulatorischer Romantik und offener Marktfeindlichkeit changieren, stellt sich für Fachpublikum und Investoren die Frage: Ist das noch Stadtentwicklung oder bereits die Grundsteinlegung für ein dauerhaftes Wolkenkuckucksheim? Eine Analyse der wohnungspolitischen Wunschzettel im Kontext einer chronisch unterversorgten Metropole.

1.      Präludium: Wahlprogramme im Epizentrum der Wohnungskrise

Die folgende Exegese betrachtet eine handverlesene Auswahl wohnungspolitischer Forderungen im Berliner Wahlkampf. Ohne Anspruch auf Objektivität oder gar Vollständigkeit illustriert diese Übersicht primär das aktuelle Ambitionsniveau staatlicher Markteingriffe. Sie dient als intellektuelles Fundament, um die zu erwartenden (und meist schmerzhaften) Marktreaktionen zu antizipieren.

2.      Das Stiefkind: Selbstgenutztes Wohneigentum

Artikel 28 der Berliner Verfassung liest sich wie eine freundliche, aber folgenlose Empfehlung: „Das Land fördert (…) die Bildung von Wohnungseigentum“. In der politischen Realität scheint dieser Satz jedoch der kollektiven Amnesie anheimgefallen zu sein. Lediglich eine der vier etablierten Parteien erinnert sich im Wahlprogramm an die Existenz von Ersterwerbern und stellt Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer sowie Mietkaufmodelle in Aussicht. Die Ignoranz der übrigen Akteure gegenüber der Interdependenz der Teilmärkte ist bemerkenswert: Wer den Sprung ins Eigentum nicht schafft, blockiert die Mietwohnung, die er eigentlich längst geräumt haben könnte. So konzentriert sich die Nachfrage auf ein künstlich verknapptes Mietsegment – ein klassisches Beispiel für politisch induzierte Ineffizienz.

3.      Die LWU-Fixierung: Objektförderung als ordnungspolitisches Allheilmittel

In seltener Einmütigkeit huldigen die Parteien den Landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU). Die Forderung nach einer massiven Eigenkapitalinfusion wirkt wie der Versuch, die physikalischen Gesetze der Bauökonomie durch staatliche Alimentierung außer Kraft zu setzen: Neubau und Modernisierung sollen realisiert werden, ohne die Bestandsmieten zu tangieren. Es bleibt jedoch das Geheimnis der Programmatiker, wie private Vermieter denselben Spagat ohne staatliche Kapitalspritzen meistern sollen.

Zudem feiert die Objektförderung eine Renaissance, ungeachtet ihrer strukturellen Mängel. Während sie Mietverbilligung und Belegung koppelt, produziert sie zuverlässig Fehlbelegungen – sei es durch steigende Einkommen oder durch schrumpfende Haushaltsgrößen nach dem Auszug der Kinder. Das System gleicht einer Lotterie, bei der die breite Masse der Steuerzahler die Gewinne einer kleinen, zufällig auserwählten Gruppe von Mieterhaushalten finanziert.

4.      Die Enteignungs-Utopie: Wolkenkuckucksheim auf Raten

Das Projekt „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ wird von zwei Parteien flankiert, während die SPD in taktisches Schweigen verfällt. Die Pläne der zugrunde liegenden Initiative lesen sich wie ein Manifest der kreativen Buchführung: Eine Entschädigung weit unter Marktwert, zu 100 % fremdfinanziert über Zwangsanleihen an die zu Enteignenden und mit einer Laufzeit von 100 Jahren. Das Versprechen, so gleichzeitig den Landeshaushalt zu schonen und die Mieten zu senken, grenzt an ökonomische Alchemie.

Nur halbwegs realistische Annahmen (1.500 €/qm Entschädigung bei 5 % Zins) ergeben bereits eine kalkulatorische Basismiete von 6,25 €/qm – exklusive Verwaltung und Instandhaltung (ca. 1,50 €/qm) und erst recht exklusive energetische Modernisierung. Berücksichtigt man die aktuellen Durchschnittsmieten der Vonovia (rd. 8,00 €/qm), schrumpft der Spielraum für die versprochenen Senkungen auf ein statistisches Rauschen zusammen. Hinzu kommt ein juristisches und organisatorisches Minenfeld: Jahrelange Prozesse, fällig gestellte Kredite sowie eine absehbare Instandhaltungs- und Neubau-Apathie machen das Vorhaben zu einem Lehrstück in Sachen Realitätsverweigerung.

5.      Das Korsett für Private: Regulierung bis zur Erstickung

Während die Enteignungsdebatte die Schlagzeilen dominiert, vollzieht sich die eigentliche Erosion der privaten Vermieterstruktur im Stillen. SPD, Grüne und Linke planen ein Instrumentarium der Gängelung, das vor allem kleine und mittlere Vermieter ohne Skaleneffekte trifft. Über die üblichen Mietpreisbremsen und Kappungsgrenzen hinaus (Ergebnis siehe Abbildung) werden völlig neue Daumenschrauben angelegt: WBS-Quoten für freie Bestände, Zwangs-Instandhaltungsrücklagen und rigide Abrissverbote.

Da der klassische Marktaustritt – etwa durch Verkauf an Selbstnutzer oder Umwandlung – systematisch verbaut wird, treibt man die Vermieter in eine Sackgasse. Wer die Qualität nicht mehr über die Miete refinanzieren kann, wird seine Instandhaltungsausgaben reduzieren. Die Politik reagiert darauf nicht mit Anreizen, sondern mit einer Zwangsrücklage für Instandhaltung. Es ist ein repressives Katz-und-Maus-Spiel, das einen entscheidenden Kollateralschaden ignoriert: Den dringend benötigten Neubau, der in diesem regulatorischen Klima schlichtweg den Atem verliert.

6.      Fazit: Das Perpetuum Mobile der Fehlregulierung

Zusammenfassend lässt sich konstatieren, dass die Berliner Lokalpolitik sich mehrheitlich in einer Sackgasse aus repressiver Regulierung und fiskalischer Hybris verfangen hat. Anstatt die Angebotslücke durch Anreize und Entbürokratisierung zu schließen, flüchtet man sich in die Symbolpolitik der Enteignung und die Gängelung privater Bestandshalter.

Was dabei als Mieterschutz deklariert wird, entpuppt sich bei näherer Betrachtung als schleichende Enteignung und führt zu Instandhaltungsstau sowie Investitionsstopp. Die Ignoranz gegenüber der Verkettung der Teilmärkte – insbesondere die Vernachlässigung der verfassungsmäßig gebotenen Eigentumsbildung – sorgt dafür, dass die Fluktuation vollends zum Erliegen kommt und das Wohnen in Berlin zunehmend zum Privileg derer wird, die bereits einen Altvertrag oder ein glückliches Los in der staatlichen Belegungs-Lotterie besitzen.

Am Ende steht die bittere Erkenntnis: Man kann den Markt zwar fesseln und knebeln, aber man kann ihn nicht dazu zwingen, in diesem Zustand neuen Wohnraum zu produzieren. Das Katz-und-Maus-Spiel zwischen Regulator und Vermieter geht in die nächste Runde – der Verlierer steht mit dem suchenden Mieter bereits fest.