Kölner Impuls zur Wirtschaftspolitik
Home-sharing, ein Geschäftsmodell mit lokalen Nebenwirkungen
Erkenntnisse am Beispiel von Airbnb in Berlin

In den letzten Jahren hat Airbnb weltweit medialen und politischen Gegenwind bekommen und sieht sich zunehmend Regulierungen ausgesetzt. Grundlage für die neuen Regulierungen ist die Debatte über den Einfluss von Airbnb auf den Wohnungsmarkt. Airbnb beharrt auf der Position viel zu klein und dementsprechend für den allgemeinen Mietmarkt irrelevant zu sein. Berücksichtigt man jedoch die Verteilung Airbnbs in Berlin, so wird schnell deutlich, dass es auf lokalem Level zu einer erheblichen Airbnb-Konzentration kommt, durch die Wohnraum lokal verknappt wird und die lokalen Mietpreise steigen.

Einführung

Im vorliegenden Beitrag werden wissenschaftliche Erkenntnisse zu den Wohnungsmarkteffekten von so genannten Kurzzeitmietplattformen vorgestellt, die exemplarisch anhand des Beispiels Airbnb in Berlin gewonnen wurden. Diese Erkenntnisse sollen dazu beitragen, die Debatte über mögliche Regulierungsanforderungen für Kurzzeitmietplattformen zu versachlichen. Zuerst wird die angespannte Situation auf dem Berliner Wohnungsmarkt skizziert, welche dafür gesorgt hat, dass Kurzzeitmietplattformen vermehrt in die öffentliche Diskussion gerückt sind. Anschließend wird die Struktur und Entwicklung von Airbnb, der zurzeit größten Kurzzeitmietplattform auf dem deutschen Markt, untersucht. Bei diesen Darstellungen zeichnen sich auffallend starke Konzentrationen der Airbnb-Präsenz in zentralen Bezirken Berlins ab. Eine an der Universität zu Köln verfasste Studie hat unter Beachtung dieser Konzentrationen den Einfluss von Airbnb auf den Berliner Wohnungsmarkt quantifiziert. Die Ergebnisse dieser Studie werden abschließend zusammengefasst präsentiert.

Berliner Wohnungsmarkt und das Airbnb-Verbot

Am 14. April 2018 demonstrierten in Berlin mehr als 13.000 Menschen für bezahlbaren Wohnraum. Seit Jahren steigen die Mietpreise in Berlin rasant an und es wird immer schwieriger Wohnraum zu finden. Die Leerstandsquote ist in Berlin von ca. 5,1% im Jahr 2013 auf ungefähr 0,9% in 2017 gefallen,[1] die Angebotsmieten sind zwischen 2010 und 2018 um 60% gestiegen[2]. Die durchschnittliche Mietbelastung des Haushaltseinkommen lag im Jahre 2018 bei 29% und dürfte für die unteren Einkommensklassen wesentlich höher ausgefallen sein.[3] Ähnliche Entwicklungen sind in vielen europäischen Großstädten zu beobachten. Diese Ausgangslage befeuert die Diskussion rund um die Sharing Economy und deren Einfluss auf den Wohnungsmarkt. Dabei werden unter Sharing Economy, so genannte peer-to-peer Plattformmärkte im Internet verstanden, auf denen Individuen die vorübergehende Nutzung ihrer privaten Güter gegen monetäre Vergütung anderen Verbrauchern anbieten. Für den Wohnungsmarkt ist insbesondere die Entwicklung von Kurzzeitmietplattformen relevant. Diese stellen einen Onlinemarkt bereit, der private Gastgeber und Reisende zusammenführt. Der weitaus größte Plattformanbieter in diesem Sektor ist das Unternehmen Airbnb, Inc. In den letzten Jahren haben Kurzzeitmietplattformen ein explosives Wachstum erfahren und sind dadurch zunehmend in die öffentliche Diskussion gerückt.

Während Befürworter der Sharing Economy besonders die gemeinschaftsbildende Funktion und die effiziente Nutzung von Ressourcen durch solche Plattformen hervorheben, stoßen diese zunehmend auch auf  Kritik.[4] Der Hotelverbrand führt an, dass Kurzzeitmietplattformen Privatanbietern zwar die Teilnahme am Markt für professionellen Tourismus ermöglichten, allerdings ohne sie zugleich auch denselben Regulierungen zu unterwerfen, die für professionelle Anbieter gelten. In der Folge käme es zu einem unfairen Wettbewerb zulasten der Hotelbranche.[5] Ebenso beklagen Mieterverbände und Kommunalregierungen zunehmend negative Folgen der Kurzzeitvermietung. Zum einen gibt es Berichte über respektlose Touristen in Wohnhäusern[6] und zum anderen wird befürchtet, dass die Kurzzeitvermietungs-Angebote in Konkurrenz zu Langzeitvermietungen stehen,[7] wodurch der Druck auf den bereits sehr engen Mietmarkt in Berlin verstärkt und ein zusätzlicher Anstieg der Angebotsmieten verursacht würde.

Daher hat das Abgeordnetenhaus in Berlin bereits im Jahre 2013 ein Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) beschlossen.[8] Durch den Erlass der entsprechenden Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (ZwVbVO), in den Medien auch als Airbnb-Verbot bezeichnet, trat das Gesetz im Mai 2014 in Kraft.[9] In einem ersten Schritt untersagte diese Verordnung die Neueröffnungen von Kurzzeitunterkünften in deklariertem Wohnraum. In einem zweiten Schritt wurde, nach einer zweijährigen Vorlaufszeit, die Zweckentfremdung von Wohnraum im April 2016 gänzlich verboten.[10] Auch in vielen weiteren Großstädten der Welt sieht sich Airbnb zunehmend Regulierungen ausgesetzt.

Doch die Durchsetzung der Verordnung gestaltet sich schwierig. Gastgeberprofile auf der Airbnb-Website werden häufig mit Pseudonymen oder falschen Namen betrieben. Auch der Ort der Unterkunft ist auf einer Karte nur grob mit einem Umkreis von 150m rund um die tatsächliche Position angegeben. Die genaue Adresse wird erst bei einer Buchung freigegeben. Den Behörden ist aber eine Scheinbuchung zur Identifizierung des Gastgebers untersagt. Durch diese Hürden ist es nahezu unmöglich, die Kurzzeitvermieter ausfindig zu machen und Ihnen den Gesetzesverstoß nachzuweisen. Betrachtet man die Zahlen der auf der Airbnb-Webseite monatlich hinterlassenen Referenzen, scheint das Airbnb-Verbot keine große Wirkung gehabt zu haben.[11] Abbildung 1 zeigt die Anzahl der monatlichen Referenzen der Airbnb-Webseite für Berlin von 2010 bis April 2019. Hier ist sehr gut die im Tourismussektor übliche Saisonalität zu erkennen, allerdings gibt es keine Hinweise auf einen signifikanten Rückgang der Referenzzahlen im Hinblick auf das Airbnb-Verbot seit April 2016. In Berlin hat man auf diese Entwicklung reagiert und im August 2018 die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung novelliert. Auf der einen Seite wurde das Verbot gelockert, indem die Vermietung von 49% der Fläche des Erstwohnsitzes uneingeschränkt und eine Vermietung des Nebenwohnsitzes von maximal 90 Tagen, nach erteilter Genehmigung, ermöglicht wurde. Auf der anderen Seite wird die Durchsetzung des Verbots konsequenter verfolgt.[12]^,[13] Dennoch ist weiterhin kein Rückgang der Referenzzahlen zu vermerken und die Zahl der Airbnb-Unterkünfte, welche für mehr als 90 Tage vermietet werden, sind wie weiter unten dargestellt auf einem hohen Niveau. Diese Beobachtungen werden als Beleg für die weiterhin wirkungslose Regulierung gesehen. Die Stadt versucht derzeit diese Schwierigkeiten zu überwinden, indem sie durch den Erlass einer Auskunftsanordnung gegenüber Airbnb Irland genaue Angaben über Berliner Airbnb-Angebote erlangt[14].

Die Regulierung von Kurzzeitmietplattformen, im speziellen Airbnb, bleibt also ein relevantes Thema für politische Entscheidungsträger. Allerdings gibt es bisher nur wenig evidenzbasierte wissenschaftliche Untersuchungen über die Effekte von Airbnb auf den Wohnungsmarkt. Dementsprechend müssen Politiker Entscheidungen treffen, ohne über die Auswirkungen von Airbnb und damit auch ihrer jeweiligen Regulierungsentscheidung ausreichend informiert zu sein. 

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Was sagt die Wissenschaft zu den Wohnungsmarkteffekten von Airbnb?

Zwei Studien, Horn und Merante (2017) und Barron et al. (2018), haben erste Untersuchungen über den Effekt von Airbnb auf Miet- und Hauspreise in den USA durchgeführt. Die Studien kommen zu dem Schluss, dass Airbnb einen positiven Effekt auf Mietpreise ausübt. Beide Studien legen denselben Wirkungskanal zugrunde: Durch die ganzjährige Kurzzeitvermietung von Wohnungen, wird der Wohnraum für Langzeitmieter verknappt und somit Aufwärtsdruck auf die Mietpreise ausgeübt. Coles et al. (2017) hingegen beschreiben, dass die Kurzzeitvermietung gerade im Innenstadtbereich nicht lohnend sei und sehen keinen Hinweis auf eine Airbnb induzierte Mietsteigerung. Auch das Institut für Wirtschaft Köln (IW Köln) kommt in dem Gutachten „Sharing Economy: Ein Trend unter der Lupe“ (Juli, 2018) zu dem Schluss, dass es keine kausale Verbindung zwischen einer Wohnraumverknappung und damit einhergehenden Mietpreiserhöhungen und Airbnb gebe. Allerdings merken die Autoren an, dass weitere Untersuchungen auch kleinteiligere Daten analysieren müssten. Hier setzt eine an der Universität zu Köln entstandene Studie, die im Folgenden ausschnittsweise zusammengefasst wird, an[15]. Durch eine kleinräumige Untersuchung wird der Einfluss von Airbnb in Berlin quantifiziert und die Informationslage bezüglich der Effekte von Kurzzeitmietplattformen verbessert. Die Analyse konzentriert sich auf die kleinräumige Ebene der Planungsräume (PLR) der Raumhierarchie der lebensweltlich orientierten Räume (LOR) in Berlin.[16] Dabei wurde besonderes Augenmerk auf die geographische Verteilung von Airbnb innerhalb Berlins gelegt, die Struktur der angebotenen Airbnb-Unterkünfte beleuchtet und diese mit einem Mikrodatensatz von Mietangeboten in Berlin verglichen. Bei den Airbnb-Daten wurde auf die Daten von Insideairbnb.com zurückgegriffen. Der zugrunde liegende Mietdatensatz wurde von der Forschung + Beratung GmbH bereitgestellt. Die zeitliche Betrachtung beschränkt sich auf die Periode von 2010 – Juni 2015[17]. Airbnb wurde 2008 gegründet, wie aber in Abbildung 1 zu sehen ist, wachsen die Airbnb-Referenzen erstmals zwischen 2012 und 2013 zu einer relevanten Größe an. Durch die Untergrenze 2010 kann der Mietmarkt über eine Zeit von zwei Jahren betrachtet werden, bevor es zu einer relevanten Airbnb-Präsenz kommt. Die Wahl der Obergrenze (Juni 2015) ist durch die Einführung der Mietpreisbremse motiviert, welche das rasante Wachstum von Angebotsmieten stoppen soll und folglich Preiseffekte von Airbnb auf die Angebotsmiete verzerren würde.[18]

Wie funktioniert Airbnb in Berlin?

Während Airbnb meist betont, dass ihre Gastgeber ihr Zuhause nur gelegentlich vermieteten und der daraus resultierende Verdienst als eine Art Taschengeld gesehen werden könne, zeigt die Analyse der Daten ein differenzierteres Bild. Demnach waren in den letzten 6 Monaten vor Juni 2015 6.841 Airbnb-Unterkünfte in Berlin aktiv (Tabelle 1). Davon wurden 3.464 (51%) für 90 Tage oder mehr pro Jahr vermietet. Es ist nur schwer vorstellbar, sein privates Zuhause im Rahmen einer nicht-gewerblichen Nebentätigkeit für mehr als 90 Tage im Jahr zu vermieten. Dies ist auch die vom Gesetzgeber gewählte Grenze. Folglich werden diese Angebote als professionell organisiert angesehen und unterstellt, dass diese mit großer Wahrscheinlichkeit Langzeitwohnraum aus dem Markt nehmen. Sieht man sich die durchschnittliche Übernachtungszahl pro Jahr und angebotener Unterkunft von 202 Nächten an, stützt auch dies die Annahme, dass es sich tendenziell um professionelle Angebote handelt. Hinzu kommt, dass in 72% dieser Angebote das gesamte Zuhause vermietet wird. Es handelt sich hierbei also nicht um das Teilen von Wohnraum (home sharing).

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Tabelle 1 zeigt außerdem, dass der durchschnittliche Jahresumsatz für die Vermietung der gesamten Wohnung über Airbnb bei 16.931 Euro lag. Verglichen mit einer durchschnittlichen Langzeit-Jahresmiete von knapp 8.000 Euro[19], ist mit dem Mehraufwand der Gastgebertätigkeit mehr als das Doppelte zu verdienen. Für viele Gastgeber ist dieses Geschäftsmodell so lohnend, dass sie als so genannte „multiple Hosts“ gleich mehrere Unterkünfte über Airbnb anbieten. Bei diesen Unterkünften kann es sich um Eigentums- sowie Mietwohnungen handeln.

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344 dieser multiple Hosts bieten zusammen knapp ein Drittel der als professionell eingeschätzten Airbnb-Unterkünfte an (dies entspricht 1.126 Unterkünften). Der Gastgeber, mit den meisten Angeboten, bewirbt auf Airbnb in 35 Inseraten verschiedene Unterkünfte; die Top 10 Gastgeber verwalten allesamt mehr als 10 Unterkünfte.

Die geographische Verteilung der professionellen Airbnb-Angebote ist räumlich sehr konzentriert. Entgegen der Aussage Airbnb’s und auch Coles et al. (2017), dass besonders auch außenliegende Stadtteile durch Airbnb profitierten,[20] ist die Konzentration der Unterkünfte in den zentral gelegenen PLRs in den Bezirken Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg, Neukölln und Pankow mit Abstand am höchsten (Karte 1).

Bei genauerer Untersuchung der Charakteristika der Airbnb-Wohnungen ist außerdem auffällig, dass es sich bei 93% der Angebote um kleinere Wohnungen mit drei Zimmern oder weniger handelt. Aufbauend auf diese und die vorherigen Erkenntnisse wurde die Airbnb-Dichte, als Index zur Messung der Airbnb-Konzentration, konstruiert. Die Airbnb-Dichte setzt die Anzahl der professionellen Airbnb-Unterkünfte in Relation zu der Anzahl der Wohnungsinserate[21]. Tabelle 3 bildet die 10%-Quantile des Indexes für Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg im zweiten Quartal 2015 ab.

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50% der betrachteten PLRs weisen eine Airbnb-Dichte von mindestens 22% auf. Das heißt, dass in diesen PLRs auf zehn Wohnungsinserate mindestens 2,2 professionelle Airbnb-Unterkünfte fallen.  Zoomt man zu den PLRs rundum das Kottbusser Tor, dem Verkehrsknotenpunkt des Kreuzberger Nordens, entsteht ein noch konzentrierteres Bild der Airbnb-Dichte (Tabelle 4). In den dortigen PLRs gibt es an jedem beliebigen Tag durchschnittlich mehr als doppelt so viele Airbnb-Angebote wie Wohnungsinserate innerhalb des zweiten Quartals 2015.

Die deskriptive Untersuchung der Struktur und Verteilung von Airbnb in Berlin zeigt also, dass ein Großteil der aktiven Airbnb-Anbieter ihre Unterkünfte an über 90 Tagen im Jahr vermieten und als professionell bezeichnet werden können. Diese professionellen Angebote bieten überwiegend die gesamte Wohnung an. Außerdem konzentrieren sich entsprechende Angebote auf das Zentrum Berlins. Dort lassen sich Umsätze erzielen, die die der Langzeitvermietung bei weitem übertreffen. Dies bietet Anreize, die Airbnb-Vermietung unternehmerisch anzugehen und gleich mehrere Unterkünfte zu verwalten. Gemessen an dem insgesamt bestehenden Wohnraum, mag der Anteil an Airbnb-Unterkünften verhältnismäßig klein erscheinen, in Relation zu den im selben Quartal zur Neuvermietung verfügbaren Wohnungen, ist die Airbnb-Dichte allerdings erheblich.

Was zeigt die Auswertung der Daten?

Diese Befunde geben Grund zur Annahme, dass Airbnb das Angebot von Wohnraum in den zentralen, touristisch attraktiven Gegenden merklich verknappt und gleichzeitig die Nachfrage, getrieben von den „Airbnb-Unternehmern“, die Langzeitwohnungen zur Kurzzeitvermarktung anmieten, erhöht. Es ist denkbar, dass diese beiden Mechanismen ­­­– Verknappung des Angebots und Anstieg der Nachfrage – Druck auf die Mietpreise ausüben. Diese Annahme wurde ebenfalls empirisch untersucht.

Im Ergebnis kann festgestellt werden, dass 16,8% der Mietsteigerungen für kleine Wohnungen in den zentralen Bezirken Berlins (Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg) innerhalb der zwei Jahre vom zweiten Quartal 2013 bis zum zweiten Quartal 2015, durch Airbnb induziert wurden. Dies entspricht 2,9 Prozentpunkten des Gesamtmietanstiegs von 17,2% in derselben Zeit. Mitte 2013 lag die durchschnittliche monatliche Angebotsmiete für ebendiese Wohnungen in den zentralen Bezirken bei 656€. Das bedeutet, dass von Neumietern eine zusätzliche Mietbelastung von 19€ monatlich oder 228€ jährlich getragen werden musste, die durch die Aktivität von Airbnb erklärt wird.

Nicht nur die zusätzliche Mietbelastung auf dem Berliner Wohnungsmarkt gestaltet sich als problematisch, sondern jede professionell organisierte Zweckentfremdung über Airbnb bedeutet auch den Verlust von Langzeitwohnraum und erschwert somit die Wohnungssuche. Im Mai 2019 gab es trotz Regulierungsmaßnahmen immer noch 6.626 solcher professionellen Angebote. Auch in der Entwicklung der Referenzzahlen (Abbildung 1) ist bisher kein Rückgang zu erkennen.

Die Stadt Berlin hat den Wohnungsschutz mehrfach klar als politisches Ziel betont. Die empirische Analyse zeigt, dass das Angebot von Airbnb in bestimmten Berliner Bezirken die verfügbaren Mietwohnungen verknappt und einen Teil der Mietpreisanstiege induziert hat. Insofern haben die bisherigen Maßnahmen ihr erklärtes Ziel noch nicht erreicht. Allerdings gilt es zu beobachten, ob die jüngst erlassenen Auskunftsanordnungen erfolgreich sein werden oder ob weitere Maßnahmen notwendig sind.

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[1] Hierbei handelt es sich um den marktaktiven Leerstand von Geschosswohnungen. empirica. (n.d.). Leerstandsquote von Wohnungen in Berlin von 2001 bis 2017. Statista Zugriff am 01.07.2019.

[2] Berechnet auf der Grundlage von Daten des Empirica-institut.de.

[3] Wohnmarktreport Berlin 2018, Berlin Hype & CBRE.

[4] www.airbnbaction.com.

[5] Welt – „Das ist unfairer Wettbewerb“. 18.04.2016

[6] Rbb24 – “Von lauschigen Apartments – und dubiosen Geflechten”. 03.12.2018

[7] Tom Slee – „What’s yours is mine“ pp.32.

[8]http://gesetze.berlin.de/jportal/portal/t/xus/page/bsbeprod.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&fromdoctodoc=yes&doc.id=jlr-WoZwEntfrGBEV2P2&doc.part=S&doc.price=0.0#focuspoint Zugriff am 01.07.2019.

[9]http://gesetze.berlin.de/jportal/?quelle=jlink&query=WoZwEntfrV+BE&psml=bsbeprod.psml&max=true&aiz=true Zugriff am 01.07.2019.

[10] Diese Version des Gesetzes hat nicht trennscharf definiert, welche Kriterien die Zweckentfremdung erfüllen und in welchem Fall eine Sondergenehmigung erhalten werden konnte. Ein Antrag zur Genehmigung konnte zwar gestellt werden, die Erteilung war jedoch quasi ausgeschlossen.

[11] Referenzen sind öffentlich publizierte Bewertungen der Gastgeber und Gäste nach jedem Aufenthalt. Tatsächlich ist die Zahl der Referenzen deutlich unter derer der Aufenthalte, da nicht jeder Gast eine Bewertung hinterlässt. Es liegen keine eindeutigen Zahlen zu der wahren Referenzrate vor, in der Fachliteratur werden allerdings Raten von 30,5 -72% diskutiert, das heißt Aufenthaltszahlen sind um Faktor 1,4 bis 3,3 höher als die Zahl der Referenzen.

[12] https://service.berlin.de/dienstleistung/326217/ Zugriff am 01.07.2019.

[13]„So können nun Treuhänder eingesetzt werden, falls der Verfügungsberechtigte sich weigert, zweckentfremdeten Wohnraum […] wieder für Wohnzwecke zu nutzen. […] Die möglichen Bußgelder bei Verstößen wurden deutlich erhöht.“ http://www.stadtentwicklung.berlin.de/aktuell/pressebox/archiv_volltext.shtml?arch_1905/nachricht6735.html Zugriff am 01.07.2019.

[14]http://www.stadtentwicklung.berlin.de/aktuell/pressebox/archiv_volltext.shtml?arch_1904/nachricht6719.html Zugriff am 01.07.2019.

[15] Mindl (2019), „The effect of short-term rental platforms on rental prices: Evidence from Airbnb in Berlin“, mimeo.

[16] „Die „Lebensweltlich orientierten Räume“ (LOR) wurden 2006 gemeinsam zwischen den planenden Fachverwaltungen des Senats, den Bezirken und dem Amt für Statistik Berlin-Brandenburg […] einheitlich abgestimmt. […] Ziel war die Abbildung lebensweltlicher Homogenität bei gleichzeitiger Wahrung einer Vergleichbarkeit der Planungsraumeinheiten.“ Die LOR bestehen aus drei Ebenen. Die kleinste davon, die Planungsraumebene, umfasste bis 31.12.2018 447 Planungsräume. https://www.stadtentwicklung.berlin.de/planen/basisdaten_stadtentwicklung/lor/ Zugriff am 01.07.2019.

[17] Die Wahl des Jahres 2010 als die untere Grenze wurde aus folgenden Gründen getroffen. Airbnb wurde 2008 gegründet. Ende 2009 gab es die ersten Airbnb-Angebote in Berlin. Des Weiteren haben sich in diesem Jahr die Auswirkungen der Finanzkrise auf den Miet- und Immobilienmarkt langsam wieder normalisiert.

[18] https://www.berlin.de/special/immobilien-und-wohnen/mietrecht/3793279-739654-mietpreisbremse-regelungen-aenderungen-a.html Zugriff am 01.07.2019.

[19] Die Miete errechnet sich aus einer durchschnittlichen monatlichen Kaltmiete für kleine Wohnungen (dazu später mehr) von 656 Euro in den zentralen Stadtvierteln.

[20] Airbnb Economic Impact – https://blog.atairbnb.com/economic-impact-airbnb/ Zugriff am 01.07.2019.

[21] Die Anzahl der Wohnungsinserate wird pro Quartal und PLR ermittelt. Es werden nur Wohnungen mit maximal drei Zimmern berücksichtigt.