Das bequeme Denken vom bezahlbaren Wohnraum

Bezahlbaren Wohnraum zu schaffen wäre denkbar einfach: Man müsste nur die Einkommen der Mieter vervielfachen. Kein Haus müsste dafür billiger gebaut, kein Grundstück günstiger und keine Miete reguliert werden. Dieselbe Wohnung wäre anschließend für sehr viel mehr Menschen bezahlbar. Das kleine Gedankenexperiment zeigt bereits das Problem eines der beliebtesten Begriffe der deutschen Wohnungspolitik: „Bezahlbar“ ist keine Eigenschaft einer Wohnung. Es bezeichnet ein Verhältnis zwischen den Kosten des Wohnens und dem Einkommen dessen, der sie tragen muss.

Das klingt banal. In der politischen Diskussion wird Bezahlbarkeit dennoch regelmäßig behandelt, als sei sie eine Eigenschaft, die man dem Wohnobjekt selbst durch geeignete politische Maßnahmen verleihen könne. Parteien nahezu jeder Richtung wollen „bezahlbaren Wohnraum schaffen“. Gemeint sind dabei sehr unterschiedliche Dinge. Mal sollen Baukosten sinken, mal Mieten begrenzt, mal Sozialwohnungen gefördert, mal Haushalte finanziell unterstützt werden. Im Kern lassen sich drei Ansatzpunkte unterscheiden. Man kann die realen Kosten des Wohnens senken. Man kann die real verfügbaren Einkommen dauerhaft erhöhen. Oder man kann dafür sorgen, dass der Bewohner nur einen Teil der Kosten trägt.

Eine subventionierte Wohnung ist deshalb nicht billig, weil ihr Bewohner eine niedrige Miete zahlt, ebenso wenig wie das Deutschlandticket den öffentlichen Nahverkehr konkurrenzlos günstig macht. Es macht ihn für den Fahrgast konkurrenzlos günstig. Genauso sagt eine niedrige Miete zunächst etwas darüber aus, was der Bewohner für die Nutzung der Wohnung bezahlt, nicht darüber, welche Kosten ihre Bereitstellung verursacht.

Das wird besonders deutlich, wenn die tatsächlichen Kosten des Bauens steigen. Grundstück, Planung, Genehmigung, Finanzierung, Bewirtschaftung und die Anforderungen an die Qualität einer Wohnung beanspruchen Ressourcen. Steigen ihre Kosten, während die politisch gewünschte Miete unverändert bleiben soll, wird die Herstellung von „Bezahlbarkeit“ selbst immer teurer. Je stärker der Nutzerpreis von den tatsächlichen Kosten gelöst werden soll, desto größer wird der Förderbedarf. Wohnungspolitik verlagert damit einen Teil der Lösung von der Ursachen- auf die Finanzierungs- und Verteilungsebene, ohne notwendig etwas an den Ursachen der hohen Kosten zu verändern.

Knappes Bauland, technische Anforderungen, Finanzierungskosten, Steuern, Regulierung und langwierige Verfahren erscheinen am Ende gemeinsam im Preis einer Wohnung. Über jede einzelne Ursache kann man politisch streiten. Man kann auch entscheiden, dass manche der damit verbundenen Kosten gesellschaftlich erwünscht sind. Man kann nur nicht gleichzeitig ihre Ursachen wollen und sich darüber wundern, dass sie sich im Preis wiederfinden.

Die Rede vom bezahlbaren Wohnraum erlaubt es, dieser Addition ein Stück weit auszuweichen. Statt zu fragen, warum eine neue Wohnung so viel kostet, kann man fragen, wie ihre Miete niedrig gehalten werden kann. Das klingt ähnlich, ist aber ökonomisch eine andere Frage. Die erste betrifft die Verwendung knapper Ressourcen. Die zweite betrifft deren Finanzierung und Verteilung.

Damit führt die Frage des bezahlbaren Wohnens zurück zu ihrem Ausgangspunkt: zum Einkommen. Denn selbst bei unveränderten Wohnkosten verändert sich ihre Bezahlbarkeit im Laufe eines Lebens erheblich. Ein Erwerbstätiger kann eine bestimmte Marktmiete ohne Schwierigkeiten aus seinem laufenden Einkommen bestreiten. Geht er in den Ruhestand und sinkt sein verfügbares Einkommen, kann dieselbe Wohnung plötzlich zu einer erheblichen Belastung werden. Die Wohnung ist nicht teurer geworden. Verändert hat sich das Einkommen, an dem wir ihre Bezahlbarkeit messen.

An dieser Stelle wird eine Eigentumsfrage sichtbar, die in der Diskussion über bezahlbares Wohnen erstaunlich selten gestellt wird. Wer während seines Erwerbslebens zur Miete wohnt, muss die Nutzung seiner Wohnung auch im Alter aus seinem laufenden Einkommen finanzieren. Wer dagegen Wohneigentum erwirbt und bis zum Ruhestand entschuldet, hat einen Teil seines früheren Einkommens in einen Vermögensbestand verwandelt, der ihm anschließend Wohnleistungen liefert. Ein erheblicher Teil der Wohnleistung muss dann nicht mehr aus dem laufenden Alterseinkommen zum jeweils geltenden Marktpreis erworben werden.

Gerade wenn Bezahlbarkeit das Verhältnis zwischen Wohnkosten und verfügbarem Einkommen bezeichnet, müsste Wohnungspolitik deshalb nicht nur fragen, wie man Mietwohnungen heute für Haushalte mit niedrigen Einkommen bezahlbar hält. Sie müsste ebenso fragen, wie mehr Haushalte während ihres Erwerbslebens Vermögen aufbauen können, das ihre Abhängigkeit vom Mietmarkt im Alter reduziert.

Eine ernsthafte Wohnungspolitik müsste damit drei Fragen auseinanderhalten: Wie lassen sich die realen Kosten des Wohnens senken? Wie lassen sich die real verfügbaren Einkommen erhöhen, damit Menschen diese Kosten tragen können? Und wie können Haushalte Vermögen aufbauen, das ihre Wohnkosten über den Lebenszyklus verstetigt?

„Bezahlbarer Wohnraum“ beantwortet keine dieser Fragen. Der Begriff erspart zunächst nur, sie auseinanderzuhalten.

Blog-Beiträge zum Thema:

Reiner Braun (empirica, 2026): Das Berliner Miet-Mantra. Zwischen Planwirtschaft und Prosa