Mietpreisbremse (2)
Mietpreisbremse – der Staat als Wohltäter?

Anfang März hat der Bundestag mit großer Mehrheit die sogenannte Mietpreisbremse verabschiedet. Schon bisher kann der Vermieter keineswegs an Miete nehmen, was der Markt hergibt. Vielmehr darf er in bestehenden Mietverhältnisses die Miete innerhalb von drei Jahren nur um maximal 20% erhöhen, und auch das gemäß §558 BGB nur höchstens bis zur „ortsüblichen Vergleichsmiete“. Darunter versteht der Gesetzgeber die Miete, die im Schnitt innerhalb der letzten vier Jahre für eine vergleichbare Wohnung in derselben Gegend bezahlt wurde. Nur im Fall von Modernisierungen können die Kosten dafür in genau vorgeschriebener Weise auf die Miete aufgeschlagen werden.

Diese Regelungen sollen den Mieter nach dem Einzug vor willkürlichen Mieterhöhungen schützen. Normalerweise würde man sagen, dass er ja einfach ausziehen kann, wenn ihm die Wohnung zu teuer wird. Angeblich funktioniert das nicht, weil der Mieter bei Umzug ja Mühen und Kosten auf sich nehmen müßte. Dabei gilt z.B. auf dem gewerblichen Immobilienmarkt genau dieses Prinzip, obwohl dort die Kosten eines Umzugs noch viel höher sind und womöglich die berufliche Existenz auf dem Spiel stehen kann. Wer sich vor Willkür schützen will, schließt dort einfach längerfristige Verträge zum Festpreis oder mit vorher genau abgesprochenen Mieterhöhungen (Indexmiete) ab. Das funktioniert reibungslos, ja es gibt sogar ein Überangebot von Büro- und Gewerbeimmobilien auf dem Markt. Dies ist sowieso der beste Schutz  gegen jede Art von Benachteiligung der Nachfrager, wie jedermann aus eigener Erfahrung weiß. Oder hätte man schon je etwas von einer Ausbeutung der Nachfrager durch KfZ-Händler, durch Reiseveranstalter, durch Bäcker oder Kaufhäuser gehört? Natürlich nicht: Der Wettbewerb veranlaßt sie in aller Regel, ihre Kunden zu hoffieren und gute Leistungen zu vernünftigen Preisen anzubieten.

Diese simple Wahrheit wird aber auf dem Wohnungsmarkt nicht akzeptiert. Angeblich soll es sich um einen besonderen Markt handeln, auf dem der Wettbewerb nicht funktioniert. Manchmal wird auch einfach nur behauptet, Wohnen es sei eben ein Grundbedürfnis und dürfe daher nicht dem „Profitstreben“ ausgesetzt werden. Dabei ist gerade die Aussicht auf Gewinn der stärkste Antrieb, auf einem Markt mit hoher und unelastischer Nachfrage als Anbieter tätig zu werden. Und ein steigendes Angebot wiederum dämpft die Preise und verhindert Ausbeutung und Willkür. Dagegen ist genau das Gegenteil der Fall, wenn der Staat zunächst den Wettbewerb zerstört und am Ende dann selbst in die Rolle des Wohnungsanbieters eintreten muss. Denn wenn nicht über marktgerechte Preise, wie soll denn dann entschieden werden, wer die begehrtesten Wohnungen erhält? Am Ende des Tages sind es dann Korruption, persönliche Beziehungen („Ich kenn da jemanden von der AWO“), die darüber entscheiden. Oder der Staat stellt Vorranglisten auf wie früher in der DDR, wo z.B. Parteimitglieder und Eltern Vorrang vor anderen erhielten. Sicher werden auch bald Quoten eingeführt werden, etwa für Migranten, Frauen, Kinderreiche oder vielleicht auch für gleichgeschlechtliche Partnerschaften. Auf jeden Fall aber entstehen Warteschlangen frustrierter Wohnungssuchender wie im Sozialismus, also genau das, was man angeblich bekämpfen will.

Es ist immer dasselbe: Erst werden die Mechanismen eines funktionierenden Marktes mit angeblich sozialen Argumenten zerstört („Mietpreiswucher“), um dann empört die Ungleichgewichte („Wohnungsnot“) zu beklagen, welche die Politik selbst hervorgerufen hat. Nicht anders ist es auf den Arbeitsmärkten, wo erst Mindestlöhne eingeführt werden („gerechter Lohn“) um dann die entstehende Arbeitslosigkeit („Abgehängte des Arbeitsmarktes“) wieder der Marktwirtschaft in die Schuhe zu schieben. Bei den ganz Linken wie etwa der studierten Volkswirtin Sarah Wagenknecht muss man sogar Absicht hinter dieser Strategie vermuten, denn ihr Ziel ist nichts anderes als die Beseitigung der freiheitlichen Wirtschaftsordnung zugunsten einer bürokratischen Kommandowirtschaft (vermutlich mit ihr selbst an der Spitze). Die meisten Politiker etwa bei der CDU/CSU scheinen dagegen tatsächlich an den Unsinn zu glauben, den sie da betreiben. Oder sie sind einfach nicht fachlich und rhetorisch versiert genug, um den eingängigen Schlagworten (“von seiner Hände Arbeit leben können“, „bezahlbare Mieten“) die wirklichen Zusammenhänge entgegenhalten zu können.

So schreitet denn die schleichende Sozialisierung in Deutschland immer weiter voran, zuletzt eben mit der „Mietpreisbremse“. Erstmals wird nun auch die Miethöhe bei Neuvermietung begrenzt, wenn auch nur in „Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt“. (Mein Institut freut sich schon auf die Gutachten, die dazu vergeben werden, allein um diese abzugrenzen). Dort darf bei einem Mieterwechsel die Miete künftig den Mietspiegel maximal um 10% überschreiten. Sinnigerweise gilt das nicht, wenn sie schon vorher höher war, was viele Vermieter veranlassen wird, die Miete noch vor dem nächsten Mieterwechsel so weit wie möglich hochzusetzen. Die „Mietpreisbremse“ dürfte also zunächst einmal preistreibend wirken.

Auch „umfassend sanierte“ Wohnungen sollen von der Bremse ausgenommen werden – die Anwälte reiben sich vermutlich bereits die Hände in Erwartung der Prozesse, die darum künftig geführt werden dürften (Stichwort „unsoziale Luxussanierung“). Ferner sind Neubauten ausgenommen, sofern sie nach Oktober 2014 erstellt wurden. Mit diesem durchsichtigen Trick will die Politik verhindern, dass die der Wohnungsneubau unter der neuen Mietpreisbremse leidet. So als wären die Investoren nicht intelligent genug um vorauszusehen, dass dieser Köder mit einem Federstrich wieder beseitigt werden kann. Schließlich haben Wohnungsinvestitionen eine Amortisationszeit von ca. 30 Jahren. Sieht man sich rückblickend an, wie massiv der Staat die Rechte der Vermieter in den vergangenen 30 Jahren beschnitten hat, muss man schon super-naiv sein, um auf solche Mätzchen hereinzufallen.

Wem die Mietpreisbremse tatsächlich nützen wird, ist ebenfalls klar abzusehen. Es sind nicht etwa die sozial schwachen Mieter, sondern vielmehr gutverdienende Beamte ohne Kinder, Hunde oder Migrationshintergrund. Denn genau sie wird der Vermieter aus der Warteschlange herausfischen, wenn er schon keine marktgerechte Miete mehr verlangen darf. Und wenn diese betuchte Klientel dann wieder auszieht, wird sie Wege finden, sich den wahren Marktwert der Wohnung selbst anzueignen. Ich habe es in Prag selbst erlebt, wo mir schon beim Aussteigen aus dem Zug eine Wohnung zur Miete angeboten wurde – nicht von dem Eigentümer, sondern von dem Mieter! Ähnliches soll auch heute schon in Berlin zu beobachten sein: Manche Mieter halten sich dort offenbar gleich mehrere Wohnungen, die sie auf dem Schwarzmarkt dann mit saftigem Aufschlag auf die staatlich festgesetzte Höchstmiete weitervermieten.

Dem eigentlichen Eigentümer, oft selber Kleinvermieter und sozial kaum besser gestellt, bleiben nur die Kosten und Risiken, von denen ihm per laufender Rechtsprechung zudem immer mehr aufgebürdet werden. Zuletzt waren dies die Maklerkosten nach dem sogenannten „Bestellerprinzip“ – auch so ein eingängiges, wenngleich absurdes Schlagwort. Zwingt irgendjemand den Mieter, sich bei der Wohnungssuche an einen Makler zu wenden? Und wenn er es tut, leistet dieser nicht seine Vermittlungsarbeit auch zu seinem Nutzen? Zahlt etwa der Verkäufer den Preisaufschlag des KfZ-Händlers, den dieser auf den von privat vermittelten Gebrauchtwagen erhebt? Oder können wir uns nach dem Bestellerprinzip gegen die horrenden Aufschläge auf den Strompreis wehren, die der Staat mit seiner über Nacht verfügten „Energiewende“ verursacht hat?

Apropos Strompreise: Der wahre Kostentreiber bei den Wohnungskosten sind in den letzten Jahren nicht etwa die Kaltmieten, sondern die vom Staat immer weiter hochgetriebenen Nebenkosten gewesen. Dazu gehören nicht nur die Energiepreise, sondern auch ständig steigende kommunale Gebühren von A wie Abwasser bis Z wie Zweitwohnungssteuer. Während der Anstieg der Kaltmieten zwischen 2000 und 2014 unterhalb der Inflationsrate lag, haben sich die Energiepreise mehr als verdoppelt. Auch bei Grundsteuer und Grunderwerbsteuer schlagen Kommunen und Länder erbarmungslos zu. Dabei unterliegen sie keinerlei Schranken, weder durch gesetzliche Höchstgrenzen noch durch realistische Abwanderungsoptionen der Hauseigentümer. Und selbst die Kaltmieten werden durch immer höhere staatliche Anforderungen an energetische und andere Standards vor allem vom Staat immer weiter nach oben getrieben. Nicht Profitgier, sondern in erster Linie staatlich verursachte Kosten verteuern derzeit das Wohnen, und dies, obwohl vor allem Kleinvermietern diese Kosten nicht einmal vollständig an ihre Mieter weitergeben. Mehr als die Hälfte von Ihnen erzielt mit ihren Wohnungen nicht einmal einen Gewinn.

Interessant ist es übrigens zu beobachten, wie der Staat agiert, wenn er selbst als Vermieter auftritt. Dazu zum Abschluss eine kleine Anekdote aus eigener Anschauung. Bei der Anmeldung meines Autos mußte ich auch neue Nummernschilder kaufen, wofür es einen wenige Quadratmeter kleinen Shop direkt an der Zulassungsstelle gab. Die Blechdinger kosteten sage und schreibe 17,50 €, bei einem Arbeitsaufwand von weniger als 5 Minuten. Darauf angesprochen klärte mich die private Betreiberin des Schilderladens auf: „Was denken Sie wohl, was die Stadt mir als Miete für meinen Miniladen abnimmt? Es sind über 4000.- € pro Monat. Die muß ich erst einmal wieder hereinholen.“  Mit anderen Worten: In klarer Erkenntnis der unelastischen Nachfrage gebärdet sich der Staat in seiner Monopolstellung hier als genau der ausbeuterische Profitgeier, den er in seiner angeblich sozialen Wohnungspolitik als Propagandawaffe gegen private Wohnungsanbieter verwendet. Jeder mag sich selber ausmalen, was uns an Willkür auf dem Wohnungsmarkt blüht, wenn erst einmal der Wettbewerb dort weitgehend beseitigt ist. Länder wie Tschechien, England, Spanien oder Österreich, die uns in dieser Hinsicht weit voraus sind, bieten dafür Anschauungsmaterial.

Blog-Beiträge zur Mietpreisbremse:

Henning Klodt: Im Land der Mietpreisbremsen: Reise-Impressionen