Gastbeitrag
Wohnungspolitik und Subventionen auf dem Prüfstand

Demografische Faktoren und die Notwendigkeit, die Verteidigungsausgaben aufzustocken, führen zu einer zunehmenden Knappheit in den öffentlichen Kassen. Dies sollte Anlass sein, Staatsaufgaben und damit verknüpfte Staatsausgaben im Hinblick auf ihre Berechtigung zu hinterfragen und ggfs. zur Disposition zu stellen. Dieser Beitrag stellt die Wohnungspolitik auf den Prüfstand sowie die Subventionspolitik, soweit diese raumwirksam ist.

Laut Freiburger Subventionsbericht und Freiburger Bundesausgabenmonitor lässt sich der Bund im Jahr 2026 die Subventionierung des Sektors Wohnungsvermietung – ohne das zu den Transfers gezählte Wohngeld, das 2,4 Mrd. Euro beträgt und ohne Beteiligung an den Kosten für Unterkunft und Heizung (13 Mrd. Euro) – rund 6 Mrd. Euro kosten (Stiftung Familienunternehmen (Hrsg.), 2026 a und b). Davon werden 5 Mrd. Euro an Finanzhilfen und 1 Mrd. Euro an Steuervergünstigungen gewährt. Von den 5 Mrd. Euro Finanzhilfen entfallen 2,7 Mrd. Euro auf den Sozialen Wohnungsbau, 0,8 Mrd. Euro auf das Baukindergeld, 0,5 Mrd. Euro auf die Städtebauförderung, 383 Mio. Euro auf klimafreundliches Bauen, 220 Mio. Euro auf die Wohnungsbauprämien und der Rest auf diverse kleinere Positionen.

Derzeit ist viel von Wohnungsnot die Rede, die es staatlicherseits mit einem von der schwarz-roten Koalition gezündeten „Wohnungsbauturbo“ zu bekämpfen gilt, der auf eine Beschleunigung der Genehmigungsverfahren abzielt. Der Finanzminister Lars Klingbeil hat ferner die Gründung einer staatlichen Wohnungsbaugesellschaft ins Gespräch gebracht, was aus dem linken politischen Lager freudig begrüßt worden ist. Der Skandal um die „Neue Heimat“ im Jahr 1982, den der SPIEGEL aufgedeckt hatte, und der anschließende Zusammenbruch des Konzerns scheinen in Vergessenheit geraten zu sein (SPIEGEL, 23.6.2019). Ebenso wenig scheint der Leerstand von 13 Prozent bei Wohnungen der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (MdR, 26. Februar 2024) das Vertrauen in die Leistungsfähigkeit eines solchen Staatsmolochs zu untergraben. Weiterhin hat die Justizministerin Stefanie Hubig einen Gesetzesentwurf zur Änderung des Mietrechts vorgelegt. Geplant sind „ … Maßnahmen …, mit denen den weiterhin bestehenden großen Herausforderungen auf dem Mietwohnungsmarkt begegnet werden soll“ (BMJV, 8. Februar 2026). Ziel ist, Mieter vor übermäßigen Belastungen zu schützen.

Wohnungsnot?

Zunächst einmal ist zu fragen ist, was Wohnungsnot ist und wo eher zu hohe Ansprüche gestellt werden, die subventionspolitisch alimentiert werden sollen. Zu fragen ist auch, ob ein partielles Defizit an Wohnungen und ein als überhöht gewertetes Mietpreisniveau nicht sogar Folgen der Wohnungspolitik sind oder auf sonstige politische Eingriffe zurückgehen. Hier würden sich die seitens der Politik als nötig erachteten Subventionen zugunsten des Sektors Wohnungsvermietung als Teil einer Interventionsspirale darstellen. Es würde versucht, Staatsversagen mit Geldspritzen zu übertünchen.

Ohne Zweifel herrschte nach dem verlorenen zweiten Weltkrieg in Deutschland massive Wohnungsnot. Trümmerfelder und millionenfache Zuströme von Flüchtlingen und Vertriebenen waren große Herausforderungen für die Wohnungspolitik der damaligen Bundesregierungen, die zweifelsohne auf diesem Sektor gefordert waren. Heute ist es aber so, dass wir in Deutschland 43,8 Mio. Wohnungen (Stand Ende 2024, Statistisches Bundesamt (a), 17. September 2025) haben, aber nur 41,2 Mio. Haushalte (Statistisches Bundesamt (b), 26. Januar 2026). Global betrachtet herrscht also keine Wohnungsnot. Mit 55,7 Quadratmeter Wohnfläche je Einwohner (Stand Ende 2024, Statistisches Bundesamt (a)) ist gar ein historischer Höchststand erreicht. Man fragt sich daher, ob in der heutigen Zeit und unter gegebenen demografischen Bedingungen staatliche Wohnungspolitik als Objektförderung überhaupt noch eine Existenzberechtigung hat oder ob wir auf die Lenkungsfunktion von Preisen vertrauen und sozialen Anliegen über gezielte Transfers Rechnung tragen sollten.

Freilich gibt es räumliche Disparitäten, also Gegenden mit einem Überhang an Wohnungen bzw. Leerständen, und auf der anderen Seite Ballungszentren, in denen Wohnraum knapp und teuer ist, und wo es offensichtlich zu wenig Wohnungen gibt, die für weniger betuchte Menschen bezahlbar sind. Doch haben die aus regionalen Ungleichgewichten resultierenden Miet- oder Immobilienpreisunterschiede durchaus eine wünschenswerte volkswirtschaftliche Lenkungsfunktion für die Standortentscheidung von Haushalten und Unternehmen. Sie sollen Überagglomerationen bzw. einer damit einhergehenden Entleerung von Wirtschaftsräumen entgegenwirken. Sie sollen verhindern, dass die marginalen Ballungskosten (in Form von Staus, Umweltschäden, zusätzlich erforderlichen Transfers an ärmere Regionen etc.) die marginalen Ballungsnutzen (Skaleneffekte und Verbundvorteile) übersteigen.

Bezahlbare Wohnungen: Wo?

Zunächst einmal: „bezahlbarer Wohnraum“ entstammt nicht dem Wortschatz der ökonomischen Wissenschaft, in der es um bestmögliche Knappheitsbewältigung geht und in der Begriffe wie Angebot, Nachfrage und Preise zentral sind. Der Begriff „bezahlbare Wohnung“ ist ökonomisch ebenso daneben, wie ein „bezahlbarer“ Ferrari für alle in den sicheren Staatsbankrott führt, und ein „bezahlbarer“ Kaviarpreis eine Übernachfrage und ein Unterangebot generiert. Politisch wird unter dem Begriff „bezahlbare Wohnung“ i.d.R. eine Wohnung verstanden, deren Warmmiete nicht mehr als 30 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens eines Haushalts verschlingt.

Sich um bezahlbare Wohnungen für einkommensschwache Haushalte zu sorgen, ist sicherlich ein legitimes Anliegen der Sozialpolitik. Zu fragen ist aus ökonomischer Sicht, also unter „dem kalten Stern der Knappheit“, aber nach bezahlbaren Wohnungen mit Schwerpunkt auf dem Wörtchen wo. Seitens der nachfragenden Wähler erwünschte und von Interessengruppen lautstark geforderte bezahlbare Wohnungen liegen meist in den Ballungszentren mit möglichst fußläufiger Entfernung zur U-Bahn, um zum Arbeitsplatz, zu Arztpraxen, zu Freizeit- und Kultureinrichtungen und zu Einkaufszentren zu gelangen.

Freilich ist der Wunsch, es so bequem wie möglich zu haben und dort zu leben, wo besonders viel los ist, verständlich. Fakt ist aber, dass „Wolkenkuckucksheime“ und entsprechend hohe Subventionen bei gestiegenen Sparzwängen des Staates immer weniger finanzierbar sind und Ansprüche heruntergeschraubt werden müssen. Unter verschärften Budgetconstraints müssen auch die Wohnungssuchenden den Gürtel enger schnallen und mit Orten Vorlieb nehmen, die nicht ganz oben auf ihrer Präferenzskala stehen. Weitere Anfahrwege zum Arbeitsplatz aus der Peripherie bzw. aus umliegenden Mittel- und Kleinstädten oder Dörfern, wo Wohnen billiger ist, sind durchaus zumutbar. In Japan beispielsweise sind Anfahrtswege von deutlich über einer Stunde pro Strecke, die japanische Arbeitnehmer in Kauf nehmen müssen, um zum Arbeitsplatz und wieder nachhause zu gelangen, durchaus Usus. Auch hat der Wohnungssuchende ja die Option, nach einem Arbeitsplatz außerhalb der Agglomerationen Ausschau zu halten, wo die Anfahrtswege kürzer sind.

Entkoppelung von Wohnort und Betriebsstätte durch Digitalisierung?

Das Argument, dass Wohnort und Arbeitsplatz zusammen fallen müssen, verliert zudem dadurch an Überzeugungskraft, dass seit der Corona-Pandemie viel Home-Office praktiziert wird und die Digitalisierung voranschreitet. Bei der in Deutschland herrschenden Knappheit an Arbeitskräften dürften diese auch in einer starken Verhandlungsposition gegenüber dem Arbeitgeber sein, um Home-Office -soweit dies möglich erscheint- durchzusetzen. Ist Präsenz am Arbeitsplatz nicht oder nur an wenigen Tagen erforderlich, muss der Arbeitnehmer auch nicht unbedingt eine bezahlbare Wohnung im Ballungszentrum haben.

Freilich ist einzuräumen, dass es auch viele Jobs gibt, bei denen Anwesenheit am Arbeitsplatz erforderlich ist, wie etwa in der Gastronomie. Aber auch hier ist zu fragen, inwieweit ein weiter entfernter Wohnort zumutbar ist und ob sich die Subventionskosten für den Staat – wenn denn Hilfe erforderlich erscheint – durch alternative Maßnahmen nicht minimieren lassen. Käme es den Staat nicht billiger, dem wohnungssuchenden Nachwuchs einer in einem Ballungszentrum lebenden bedürftigen Familie einen einmaligen Umzugsbonus zu zahlen, statt dauerhaft Mittel in eine bezahlbare Wohnung in Zentrumsnähe zu stecken? In Japan wird das beispielsweise praktiziert (SPIEGEL vom 3.1.2023). Zu fragen ist auch: Würde es nicht per Saldo Steuern sparen, statt der Subventionierung einer Wohnung im Zentrum, bessere Verkehrsanbindungen zu organisieren, etwa einen zusätzlichen Pendelbus aus Regionen mit deutlich niedrigerem Mietpreisniveaus und ggfs. sogar mit Leerständen zu einer U-Bahn-Station oder zu einer mittelgroßen Stadt?

Gedanken zur räumlichen Inzidenz der Finanzpolitik

Dass es abseits der großen Agglomerationen nicht genug Arbeitsplätze gibt, wird möglicherweise durch einen potentiellen raumwirtschaftlichen Bias der Finanzpolitik des Bundes und der Länder zugunsten von Ballungszentren unterstützt. Würden Agglomerationen durch finanzpolitische Maßnahmen von Bund und Ländern eher bevorzugt und andere Regionen eher benachteiligt, so hätte dies zur Folge, dass mehr Arbeitskräfte und Kapital in die urbanen Regionen strömen und das Land stärker ausdünnt, als dies volkswirtschaftlich und auch aus Umweltsicht wünschenswert ist. Über die räumliche Inzidenz der Finanzpolitik wissen wir letztlich wenig, obwohl das Postulat der „Einheitlichkeit der Lebensbedingungen“ in der Verfassung verankert war, das nach der Wiedervereinigung dann in „Gleichwertigkeit der Lebensverhältnisse“ umgetauft worden ist. Man kann über die Raumwirkungen der Finanzpolitik nur spekulieren, wobei sich ein durchaus ambivalentes Bild ergibt:

So gibt es einzelne Subventionen des Bundes wie die Pendlerpauschale (2026: 6,1 Mrd. Euro) oder die Regionalförderung (3,6 Mrd. Euro), die der Ballung entgegenwirken. Dies gilt auch für die Agrarsubventionen, die allerdings vorwiegend den Grundbesitzern zugutekommen, statt der ländlichen Bevölkerung (Jörg V. Schrader, 2005). Der Freiburger Subventionsbericht beziffert die Gesamtförderung der Landwirtschaft aus allen Subventionstöpfen auf 11,2 Mrd. Euro (Stiftung Familienunternehmen (Hrsg.), 2026). Ferner ist der Finanzausgleich ein Umverteilungsinstrument zugunsten von Regionen mit geringerer Besiedlungsdichte.

Ein hoher Teil der Subventionen, die Bund und Länder vergeben, fließt allerdings mit Schwerpunkt in die Ballungsgebiete, die freilich auch in hohem Maße zum Steueraufkommen beitragen. (Das gesamte Subventionsvolumen in Deutschland wird auf 321,3 veranschlagt (ebenda)). Subventionen, von denen ländliche Regionen kaum profitieren und die vor allem den Zentren zugutekommen, sind vor allem neben den Verkehrs- und den Wohnungssubventionen die Kulturförderung, die Alimentierung von Freizeiteinrichtungen und Sportstätten sowie von Bildungseinrichtungen, von KiTas, und von Krankenhäusern. Die Quantifizierung fällt hier schwer, da in diesen Feldern nicht nur der Bund, für den entsprechende Zahlen vorliegen (ebenda), sondern auch die Länder aktiv sind.

Ein „Hennen-Ei-Problem“

Es ist durchaus möglich, dass die räumlich ungleiche Förderung dieser sogenannten „weichen Standortfaktoren“ oder der „konsumtiven Infrastruktur“ durch Bund und Länder agglomerationsverstärkend wirkt. Das wäre der Fall, wenn die räumlichen Präferenzen der Bürger kausal für die Standortentscheidung von Unternehmen wären und nicht die Standortentscheidung von Unternehmen kausal für die Ortswahl von Arbeitskräften. Dann würden von der Kausalität her nicht die Menschen in die Ballungsgebiete streben, weil dort die Arbeitsplätze vorhanden sind. Sondern die Unternehmen würden sich bevorzugt in den Zentren ansiedeln, weil es die berufstätigen Bürger wegen der genannten Förderaktivitäten und somit der hohen Attraktivität dort hinzieht. Von der Förderung der konsumtiven Infrastruktur könnte also, anders gewendet, eine Sogwirkung ausgehen, die schließlich Firmenansiedlungen im Schlepptau hat. In diesem Fall wäre die Präferenz der Bürger für zentrale Orte autonom und die Standortentscheidung der Firmen induziert.

Dass gewissermaßen „das Ei vor der Henne da war“, ist letztlich eine empirisch ebenso ungeprüfte Hypothese wie das Gegenteil. Es ist auch möglich, dass die Standortwahl von Unternehmen autonom ist und die Arbeitskräfte nachziehen und dass neue Arbeitsstätten durchaus auf der „grünen Wiese“ entstehen können. Ein aktuelles Beispiel dafür ist das neu errichtete Tesla-Werk in Brandenburg. Es schafft die wirtschaftliche Voraussetzung dafür, dass dort Steuereinnahmen generiert werden, die für die Erhöhung der Attraktivität der Region verwendet werden können. Auch die Firma Northvolt sollte in der schleswig-holsteinischen Kleinstadt Heide angesiedelt werden.

Was die potentielle Raumwirkung von Subventionen oder von Finanzpolitik anbelangt, ist noch ein weiterer Aspekt zu beachten: Große Unternehmen, die mehr in urbanen Regionen zu finden sind, haben über Lobbyaktivitäten eher Zugang zu Subventionen, als die mittelständische Wirtschaft, die auch in dünner besiedelten Gebieten recht präsent ist. Wie Philipp Immenkötter (2024) vom Flossbach von Storch Research Institut gezeigt hat, kassieren die DAX-Konzerne kräftig Subventionen, während sich die direkten Hilfen für den Mittelstand, der räumlich weiter streut, auf nur 1 Prozent des Subventionsvolumen beziffern (Stiftung Familienunternehmen (Hrsg.), 2026). Gemessen an seinen Anteilen an der Wertschöpfung und am Aufkommen von Unternehmenssteuern, die bei jeweils rund der Hälfte liegen (Thiess Büttner, Luisa Dörr, Stefanie Gäbler, 2020 und Manfred Wittenstein, 2026), ist sein Anteil am Fördervolumen verschwindend gering.

Alles in allem gibt es Argumente, die dafür sprechen könnten, dass die Finanzpolitik ein Zuviel an Ballung erzeugt und somit für das in den Zentren als zu hoch empfundene Mietpreisniveau (ebenso wie für Umweltschäden) mitverantwortlich ist. Dies ist freilich nicht mehr als eine vorläufige Hypothese, die empirisch geprüft werden müsste, zumal es auch Maßnahmen gibt, die in die andere Richtung wirken. Welche Effekte überwiegen, lässt sich ad hoc nicht beantworten.

Zur Höhe der Mietpreise in den Zentren

Woran liegt es nun, dass in den Metropolregionen das Angebot an Wohnungen nicht mit der Nachfrage Schritt halten kann, was die Preise in die Höhe treibt, so dass sich viele Haushalte, die dort leben oder leben möchten, ohne staatliche Hilfe keine adäquate Wohnung leisten können? Beispielsweise haben die Mietpreise in München – dem deutschen Spitzenreiter- im Zeitraum 2013 bis 2026 um 61,6 Prozent zugelegt und ein Niveau von derzeit 23,61 Euro pro Quadratmeter erreicht (Wohnungsboerse.net). Auch an der Peripherie haben die Mietpreise spürbar zugelegt. Freilich sind gleichzeitig auch die verfügbaren Einkommen gestiegen. In Oberbayern lagen die verfügbaren Einkommen im Jahr 2023 um 35,9 Prozent über dem Niveau von 2013 (Statistik Bayern, 26. November 2025).

Gleichwohl stellt sich die Situation in deutschen Großstädten im europäischen Vergleich für das Jahr 2025 noch relativ günstig dar: „Die bayerische Landeshauptstadt landet im Vergleich der untersuchten europäischen Städte auf dem 13. Rang (21,9 Euro/qm). Auf dem 20. Rang platziert sich Frankfurt (18,5 Euro/qm) vor Berlin (18,4 Euro/qm). Hamburg ist die 4. deutsche Stadt in der Studie und liegt mit 16,1 Euro/qm auf dem 32. Platz“ (Deloitte.com, 2. September 2025).

Kausal für den Wohnungsmangel und Preisauftrieb in den Metropolregionen ist die gestiegene Nachfrage bei gleichzeitig starrem Angebot. Die erhöhte Nachfrage ist im Wesentlichen auf folgende Ursachen zurückzuführen (Vgl. Stephan L. Thomson, Daniel Vogt und Lars Brausewetter, 2020):

Trends, die zum Anstieg der Wohnraumpreise führen

Erstens gibt es in Deutschland immer mehr Singles, so dass trotz stagnierender Bevölkerung die Zahl der Haushalte zunimmt. Dieser Trend wird als Singularisierung bezeichnet. Damit einher geht ein steigender Wohnflächenkonsum pro Kopf. Dies ist teils ein Wohlstandseffekt. Weiterhin ist es so, dass sich Eltern nach dem Auszug der Kinder wohnraummäßig i.d.R. nicht verkleinern.

Zweitens vollziehen sich Binnenwanderungen von Ostdeutschland nach Westdeutschland und von ländlichen Regionen in städtische. Dafür wird vor allem die sogenannte Tertiarisierung verantwortlich gemacht, also der Strukturwandel weg vom Agrar- und Industriesektor und hin zum Dienstleistungssektor und die verbesserten Teilhabemöglichkeiten im Hinblick auf Breitbandverbindungen, Bildungsinfrastruktur und Daseinsvorsorge.

Drittens findet ein Run auf die Universitäten statt. Die Akademisierung führt in den Universitätsstädten zu einer zusätzlichen Nachfrage nach Wohnraum. Seit dem Jahr 2002/2003 hat die Zahl der Studierenden an deutschen Hochschulen um knapp eine Million zugenommen (Statista Research Department, 19.11.2025).

Der Staat als Mitverursacher der Wohnungsknappheit und der hohen Preise

Im Gegensatz zur Nachfrage kann das Angebot an Wohnungen kaum ausgeweitet werden, zumindest nicht auf kurze Sicht. Daran ist der Staat nicht ganz unschuldig. Verantwortlich für die Starrheit des Angebots ist zum einen die begrenzte Verfügbarkeit von Boden. Aber auch der nur zögerliche Ausweis von Bauland durch die Kommunen, die zahlreichen Regulationen von Bund und Ländern und die schwerfälligen Planungs- und Genehmigungsverfahren sind bedeutsame Determinanten. Die Zurückhaltung der Kommunen beim Ausweis von neuem Bauland ist aus umweltpolitischen Gründen freilich nachvollziehbar, weil die Versiegelung des Bodens zu einem Absinken des Grundwasserspiegels führt.

Die Zahl der Bauvorschriften in Deutschland ist immens. Neben dem Bauplanungsrecht des Bundes, das festlegt, wo gebaut werden darf, regeln die 16 Landesbauordnungen, wie gebaut werden muss. Dabei gilt es, eine Flut von Baubestimmungen zu beachten. Zudem sind diverse andere Rechtsbereiche wie Naturschutz-, Denkmalschutz oder Wasserrecht tangiert. Für das Jahr 2021 ist der deutsche Städte- und Gemeindebund auf die astronomisch hohe Zahl von 20 000 Bauvorschriften gestoßen, heute dürfte diese Zahl deutlich höher liegen (Dirk Assmann, Friedrich Naumann Stiftung, 23.4.2024). “ Ein solches Regelungslabyrinth hat nichts mehr mit Sicherheit, Gesundheitsschutz und Ästhetik zu tun. Ein vertretbares Maß ist längst überschritten. In einer Zeit, in der sich die Wohnungskrise in Deutschland immer weiter zuspitzt, wirken 20 000 Bauvorschriften aus der Zeit gefallen“ (ebenda).

Die Baukosten sind in der Vergangenheit nicht nur wegen der hohen Kapazitätsauslastung und der ausgeprägten Fachkräfteknappheit gestiegen. Kostentreiber waren auch zunehmende regulatorische Anforderungen vor allem in den Bereichen Energieeffizienz, Brand- und Schallschutz und Barrierefreiheit. „…rund ein Viertel des Baukostenanstiegs (hat, d. V.) nichts mit steigenden Löhnen oder Materialkosten zu tun, sondern wird allein durch zusätzliche Vorschriften erzeugt“ (ebenda). Ferner stehen Landesregulationen der Senkung der Baukosten durch serielles Bauen von maximal 20 Prozent im Wege (Oliver Rottmann, Kevin Eljezo, André Gruettner, Friedrich Naumann Stiftung (Hrsg.), 2024, S. 4 f.). Für einen Anstieg der Baulandpreise seit dem Jahr 2015 um 85 Prozent zeichnet der restriktive Ausweis von Bauland verantwortlich (ebenda, S. 4).

Die Investmentfirma CBRE hat die Neubaukosten in Deutschland, Finnland, Frankreich, den Niederlanden, Österreich, Polen und Schweden untersucht und verglichen. Das Ergebnis: „Mit 5.150 Euro liegen in Deutschland die Gestehungskosten für den Wohnungsneubau leicht über jenen in Frankreich und Finnland (jeweils 5.000 Euro) und deutlich höher als in Polen, das mit 2.130 Euro pro Quadratmeter die geringsten Kosten der untersuchten Länder aufweist“, schreibt der Immobiliendienstleister (Immovation News Blog 13. Dezember 2023). Der Spitzenreiterplatz Deutschlands ist weniger auf die Grundstückspreise zurückzuführen, als auf die Baukosten und die Baunebenkosten, zu denen die Steuern und Abgaben zählen. Dabei fällt die Grunderwerbsteuer nicht nur beim Erwerb des Grundstücks an, sondern auch beim Weiterverkauf der Immobilien. Der Staat hält also mehrmals die Hand auf. „Zudem wird in jeder Planungs- und Bauphase die Umsatzsteuer einbehalten, die nur bedingt auf die Nutzer umgelegt werden kann, da Mieten in der Regel von der Umsatzsteuer befreit sind“ (Haufe 11.12.2023).

Mietrecht schreckt private Investoren ab

Zum Mangel an Wohnraum beigetragen hat auch die kontraproduktiv wirkende Mietpreisbremse, da sie das Angebot an Wohnraum vermindert und die Nachfrage danach erhöht hat. Eigentümer vermieten ihre Immobilien in begehrten Wohnlagen verstärkt an Touristen statt an Dauermieter (Friedrich Breyer, ifo (Hrsg.) 8. November 2018)) und potentielle Investoren werden entmutigt. Auch wird ein Nachfrageüberhang erzeugt und nur jene kommen zum Zuge, die dem Vermieter besonders genehm sind. Das sind nicht unbedingt die sozial Schwächsten, die der Staat als besonders förderungswürdig einstuft.

Weil im hoch komplexen Mietrecht der Mieterschutz auf die Spitze getrieben wird und auch die Justiz einen ausgeprägten Bias zu Lasten der Vermieter hat, sind Private kaum noch bereit, ihr Sparkapital in den Neubau von zu vermietenden Wohnungen zu stecken. Die Tatsache, dass private Vermieter häufig Geld verlieren und sich der vermeintliche Vermögenswert als Kostenfalle entpuppt, schreckt potentielle Investoren ab und verhindert, dass neue Angebote entstehen, die preisdämpfende Effekte gehabt hätten. Denn durch hohe und steigende Kauf-, Instandhaltungs- und Finanzierungskosten bei gleichzeitig begrenzter Möglichkeit, die Miete herauf zu setzen, geraten die Renditen unter Druck und werden oftmals sogar negativ.

Statt die privaten Vertragspartner die Bedingungen aushandeln zu lassen, unter denen ein privater Deal zustande kommt, mischt sich der Staat ein und diktiert die für alle Parteien verbindlichen Regeln , die für Renovierung, Nebenkosten, Mieterhöhung, Kündigung etc. zu gelten haben. Dabei lassen sich der bevormundende Staat und die in Streitfällen richtende Justiz vom Leitbild des „guten“ Mieters leiten, den es vor dem „bösen“ Vermieter zu beschützen gilt. Wegen der ausgeprägten Schlagseite von Gesetzgebung und Justiz zugunsten der Mieter ist ein unliebsamer Mieter kaum kündbar. Selbst die Vermüllung einer Wohnung und die damit verbundene Geruchsbelästigung der Mitbewohner ist kein Kündigungsgrund.

Die Justizministerin Stefanie Hubig hat gerade neue Reformpläne für Mieter und Eigentümer vorgestellt. Die geplanten Änderungen betreffen die Ausweitung der Schonfrist auf ordentliche Kündigungen, die starre Deckelung von Indexmieten und neue Zuschlagsregeln beim möblierten Wohnen. Das Vorhaben ist im Handelsblatt (11. April 2026) wie folgt kommentiert worden: „Tatsächlich sieht der neue Gesetzesentwurf zur Reform des Mietrechts… einschneidende Veränderungen für die rund 5,5 Millionen privaten Vermieter in Deutschland vor. Mehr Regulierung, neue Fristen, strengere Regeln“. Der Präsident des Eigentümerverbandes Haus & Grund Kai Warnecke wertete das neue Gesetzesvorhaben als „ein Misstrauensvotum gegen Millionen vermietende Privatpersonen“ und einen „weiteren Angriff auf die Funktionsfähigkeit des Mietwohnungsmarktes“ (ebenda). „Wer Verträge politisch immer weiter kleinteilig steuert und Rechte zur Durchsetzung berechtigter Ansprüche schwächt, wird am Ende weniger Investitionen und weniger Angebot bekommen“ (Kai Warnecke, Haus & Grund, 9. Februar 2026).

Den Schutzmaßnahmen liegt ein bei privaten Vermietungen nicht zutreffendes „David-Goliath-Modell“ vom kleinen Mieter und großen Wohnungsbaukonzern zugrunde. Doch bewirkt die Wohnungspolitik mit ihren Gesetzesverschärfungen im Endeffekt, dass Privateigentümer, die bisher in der Wohnungswirtschaft dominant waren, ihre Immobilien verstärkt an Konzerne verkaufen, die sich eigene Rechtsabteilungen leisten können. Die Politik produziert also erst die Probleme, die sie zu bekämpfen vorgibt, sofern die Hypothese zutrifft, dass der Anteil der „schwarzen Schafe“ unter den anonymen Gesellschaften größer ist als unter den privaten Vermietern, die mit ihren Mietern in persönlichem Kontakt stehen.

Was zu tun und was zu unterlassen ist

Da der Staat Mitverursacher der partiellen Engpässe auf dem Wohnungsmarkt und der hohen Miet- und Immobilienpreise ist, sollten Entbürokratisierung, Durchforsten des Vorschriftendschungels, rascheres Ausweisen von Bauland und Beschleunigung der Planungs- und Genehmigungsverfahren prioritär sein. Nicht nur das Baurecht ist zu verschlanken, sondern auch das Mietrecht. Der von Stefanie Hubig vorgelegte Entwurf für die Änderung des Mietrechts gehört in den Schredder. Außerdem sollten die Subventionen im Allgemeinen und die zugunsten des Sektors Wohnungsvermietung im Besonderen heruntergefahren werden, zumal die Mittel an anderer Stelle dringender gebraucht werden und zumal nicht ausgeschlossen ist, dass Subventionspolitik die Ballungstendenzen über das volkswirtschaftlich wünschenswerte Ausmaß hinaus verstärkt. Nicht zuletzt ist, am Rande bemerkt, die Abschiebung straffällig gewordener Zuwanderer ein Mittel, um den Wohnungsmarkt zu entlasten.

Wenn der Staat ärmere Haushalte entlasten will, sollte er dies gezielt über Transfers tun, sei es nun über Wohngeld oder einen einmaligen Umzugsbonus, und nicht über teure und wenig treffsichere Objektförderung mit hohen Fehlbelegungen. Dass diese Empfehlung, die auch der Wissenschaftliche Beirat des Ministeriums für Wirtschaft und Energie abgegeben hatte, vom ehemaligen Bundeskanzler Olaf Scholz als „ großer Kokolores“ eingestuft worden ist, ändert nichts an ihrer Richtigkeit (Friedrich Breyer 2018). Nicht nur der soziale Wohnungsbau sollte zur Disposition stehen. Auch Instrumente, die auf den Erwerb von Wohneigentum abzielen, wie die Wohnungsbauprämie oder das Baukindergeld, sind obsolet. Es gibt keinen ökonomisch einleuchtenden Grund, Wohneigentum finanzpolitisch besser zu behandeln als andere Vermögensarten.

Die von Lars Klingbeil favorisierte Gründung einer staatlichen Wohnungsbaugesellschaft und die Ausweitung des sozialen Wohnungsbaus wären Schritte in die falsche Richtung. Ein solcher Staatsmolochs ist eine schwerfällige Organisation, die erfahrungsgemäß zu überhöhten Produktionskosten tendiert. Das gilt umso mehr, weil das Wissen, dass die Preise ohnehin herunter subventioniert werden, die Kostendisziplin gänzlich erlahmen lässt. Der Ökonom Harvey Leibenstein (1966) hat für die Ressourcenvergeudung, die für öffentliche Unternehmen typisch ist, den Begriff „X-Ineffizienz“ geprägt. Wenn eine staatliche Wohnungsbaugesellschaft aktiv wird, verschärft das sogar die Knappheit, weil sie weniger Wohnraum produziert, als produziert worden wäre, wenn keine Verdrängung privater Anbieter wegen der Verwendungskonkurrenz um knappe Hilfsquellen stattgefunden hätte.

LITERATUR:

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BMJV (Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz) (8. Februar 2026). Gesetz zur Änderung der Wohn- und Geschäftsraummiete. https://www.bmjv.de/SharedDocs/Gesetzgebungsverfahren/DE/2026_Miete_II.html

Breyer, F. (8. November 2018). Ifo Institut (Hrsg.).Scheitern der sozialen Wohnungspolitik: Wie bezahlbaren Wohnraum schaffen? https://www.ifo.de/DocDL/sd-2018-21-breyer-etal-sozialer-wohnungsbau-2018-11-08.pdf

Büttner, T., L. Dörr und S. Gäbler (2020). Der Beitrag der Familienunternehmen zum Steueraufkommen in Deutschland – Entwicklung der Steuern vom Einkommen und Ertrag. ifo Institut München. https://www.ifo.de/projekt/2020-04-01/der-beitrag-der-familienunternehmen-zum-steueraufkommen-deutschland

Deloitte.com (2. September 2025). Property Index 2025. https://www.deloitte.com/de/de/Industries/real-estate/research/property-index.html?id=de:2ps:3gl:4__pur__property-index-2025:5:6oth:20260331::ab&gad_source=5&gad_campaignid=23710853234&gclid=EAIaIQobChMIjsK77qvjkwMV66f9BR2Q0jGFEAAYASAAEgLsNvD_BwE

Handelsblatt (11.04.2026). Diese Änderungen kommen auf Vermieter zu. https://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/mietrechtsreform-diese-aenderungen-kommen-auf-vermieter-zu-01/100199045.html

Haufe (11.12.2023). Baunebenkosten in Deutschland am höchsten. https://www.haufe.de/immobilien/entwicklung-vermarktung/marktanalysen/kostentreiber-wo-die-baulandpreise-am-staerksten-steigen_84324_483616.html

Haus & Grund (9.02.2026).Haus & Grund kritisiert Mietrechtsentwurf: Mehr Regulierung, weniger Investitionen, weniger Wohnraum. https://www.hausundgrund.de/haus-grund-kritisiert-mietrechtsentwurf

Immenkötter, P. (2024). DAX-Konzerne erhalten Milliarden an Subventionen. Flossbach von Storch Research Institute, Studien: 28.07.2024. Köln. https://www.flossbachvonstorch-researchinstitute.com/de/studien/dax-konzerne-erhalten-milliarden-an-subventionen/

Immovation News Blog (13. Dezember 2023). EU-Baukostenvergleich: Steuern und Abgaben in Deutschland die größten Preistreiber im Wohnungsbau. https://immovation-blog.de/2023/12/eu-baukostenvergleich-steuern-in-deutschland-die-groessten-preistreiber/

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