Die US-amerikanische Home Owner Association
Teilsubstitut für deutsche Kommunen?

Die Home Owner Association (HOA) ist eine private Organisation, die insbesondere bei neuerrichteten Wohnsiedlungen zum Einsatz gelangt. Ihr Hauptzweck besteht darin, die Gemeinschaftseinrichtungen und öffentlichen Bereiche in diesen Siedlungen zu verwalten. Zudem erlassen sie Regeln, die darauf abzielen, das harmonische Zusammenleben der Hausbesitzer zu fördern und die Immobilienwerte zu erhalten. Derartige Vorschriften können sich beispielsweise auch darauf beziehen, ob Wäsche im Freien getrocknet werden darf.

Bei der HOA handelt es sich regelmäßig um eine als gemeinnützig anerkannte und damit steuerbefreite Korporation, die der deutschen Genossenschaft vergleichbar ist. Hauseigentümer in der betreffenden Siedlung müssen Mitglied der HOA sein. Ein Erwerb eines Hauses in der Siedlung ist für den Erwerber nur möglich, wenn dieser zugleich Mitglied der HOA wird. Die Mitgliedschaft ist verbunden mit der Pflicht zur Zahlung von Gebühren, um die Kosten abzudecken, die im Zusammenhang mit der Wahrnehmung der Aufgaben der HOA auftreten. Daneben eröffnet die Mitgliedschaft das Recht, den Vorstand zu wählen. Dieser trifft insbesondere Entscheidungen hinsichtlich der Beauftragung von externen Dienstleistern, dem Erlaß und der Umsetzung von Regelungen usw.

Die folgenden Aufgaben nehmen HOA regelmäßig wahr, wobei sich die Ausgestaltung zwischen den einzelnen HOAs erheblich unterscheiden kann:

• Die Pflege und Verwaltung der Gemeinschaftsflächen. Dies umfaßt die Gestaltung und Pflege der Landschaft, der Straßen, Gehwege, Schwimmbäder und Freizeiteinrichtungen. Zudem werden mitunter Sicherheitsdienstleistungen extern vergeben.
• Der Erlaß und die Durchsetzung der sog. „Covenants, Conditions and Restrictions“ (CC&R). Diese Regelungen können sich auf architektonische Richtlinien, Lärmbeschränkungen, das Halten von Haustiere und auf das Parken von Fahrzeugen beziehen. Die HOA ist dafür verantwortlich, daß alle Hausbesitzer diese Regeln einhalten, und sie ist befugt, bei Verstößen Geldstrafen oder andere Strafen zu verhängen.
• Das Finanzmanagement und Rechnungslegung: Um ihre Ausgaben (z. B. für Wartung, Versicherungen, die Verwaltung, Investitionen und Reparaturen) abzudecken, erhebt die HOA von den Hauseigentümern Gebühren. Der Vorstand übt das Finanzmanagement aus. Zudem ist er verpflichtet durch eine geeignete Buchführung Rechenschaft über die entsprechenden Vorgänge zu gegen.
• Streitbeilegung: Aufgabe der HOA ist es zudem, bei Streitigkeiten zwischen Hausbesitzern zu vermitteln. Konflikte können dabei etwa in Form von Lärm, der Nichteinhaltung von Grundstücksgrenzen usw. auftreten.
• Organisation von Gemeinschaftsveranstaltungen: Die HOA organisiert Veranstaltungen und gesellschaftliche Zusammenkünfte, um das gegenseitige Kennenlernen der Hausbesitzer und die Entstehung eines Gemeinschaftsgefühls zu fördern.
• Strategische Planung: Die HOA versucht mit den ihr zur Verfügung stehenden Mitteln die Entwicklung der HOA zu steuern, um die Nachhaltigkeit der Gemeinschaft sicherzustellen. Diese strategische Planung wird die Veränderung der Rahmenbedingungen wie etwa die demographische Entwicklung berücksichtigen und kann sich beispielsweise auf zukünftige Modernisierungen oder Renovierungen öffentlicher Bereiche und die Ausgestaltung des Reservefonds beziehen.

Diese Entscheidungsspielräume der HOA bzw. ihres Vorstandes können freilich auch zu bestimmten Problemen führen:

• Das Auftreten von Budgetdefiziten. Budgetdefizite können durch unvorhersehbare Ausgaben (etwa in Form von Reparaturen oder steigender Preise), durch Mißmanagement (etwa in Form der Unterschätzung zukünftiger Risken oder sonstiger Planungsinkompetenz) oder Betrug auftreten.
• Zahlungssäumnisse der Hausbesitzer: Die HOA sieht sich häufig dem Problem konfrontiert, daß Hausbesitzer die ihnen auferlegten Zahlungsverpflichtungen nicht erfüllen oder nicht erfüllen können. Die HOA ist daher häufig gezwungen, daß ein Inkassoverfahren anzustoßen.
• Unzureichende Versicherungsschutz: Bei einer Unterdeckung kann die HOA bei Naturkatastrophen, Unfällen oder Rechtsstreitigkeiten mit erheblichen Forderungen konfrontiert werden.
• Auftreten von Rechtsstreitigkeiten: Weitere Probleme können in Form von Rechtsstreitigkeiten mit Hauseigentümern oder mit externen Dienstleistern auftreten.

Aus ordnungsökonomischer Sicht bringt die HOA Handlung und Haftung stärker zusammen. Das bedeutet zum einen, daß die Entscheidungen stärker am Interesse der Hausbesitzer orientiert sind und zum anderen, daß die Konsequenzen dieser Entscheidungen unmittelbarer durch die Hausbesitzer getragen werden. Insofern entstehen starke Anreize zu einem ökonomischen Umgang mit den vorhandenen Ressourcen. Durch das Erfordernis bei einem Kauf eines Hauses im Bereich der HOA beizutreten, erfolgt eine gewisse Homogenisierung bei der Zusammensetzung der Hausbesitzer, was sich in ähnlichen Bedürfnissen derselben niederschlagen dürfte. Freilich darf nicht vernachlässigt werden, daß – wie gerade gezeigt – eine derartige Gemeinschaft auch mit Problemen konfrontiert sein kann, der Auswirkungen den einzelnen Hausbesitzer unabwendbar betreffen können, obgleich er etwa gegen die Umsetzung der betreffenden Maßnahme gestimmt hat.

Der Übertragung auf Deutschland sind – zumindest bei der momentanen Rechtslage – enge Grenzen gesetzt. Zwar besteht in Form der Wohnungseigentümergemeinschaft (Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht) eine vergleichbare Institution, diese findet jedoch regelmäßig nur Anwendung auf Mehrfamilienhäuser oder Wohnkomplexe. Zudem ist in Deutschland die Rolle der Kommunen stark ausgeprägt, die insbesondere über ihre Satzungen einen erheblichen Einfluß auf die Gestaltung der öffentlichen oder Gemeinschaftsflächen ausüben und deren Management wahrnehmen.