Alle Jahre wieder: Der Markt für Studentenwohnungen

Pünktlich vor Beginn des Wintersemesters sind jedes Jahr Tausende von Studienanfängern und Studienplatzwechslern auf der Suche nach einer Wohnung bzw. einem Zimmer. Durch die Umsetzung der Bologna-Reform hat sich diese Situation weiter verschärft, da ein Wechsel zum Sommersemester, bspw. nach Abschluss eines dreisemestrigen Grundstudiums, unwahrscheinlicher geworden ist. Besonders in Städten mit einem hohen prozentualen Anteil von Studierenden wie Jena, Münster oder Tübingen erhöht dies für einen kurzen Zeitraum die Nachfrage nach entsprechenden Immobilien sprunghaft.

Als Unterkunft für Studierende bieten sich in der Regel mehrere Alternativen an: Die erste besteht in Form der Studentenwohnheime, die von den jeweiligen Studentenwerken, aber auch von anderen Trägern wie den Kirchen betrieben werden. Im weiteren Sinne können auch Verbindungshäuser dieser Gruppe zugeordnet werden. Auch wenn in den großen Universitätsstädten mehrere tausend entsprechender Wohneinheiten vorliegen, reicht diese Zahl doch bei weitem nicht aus, um die Nachfrage zu befriedigen. Die Zuteilung erfolgt in der Regel über ein Losverfahren. Neben diesen Wohnheimen bieten sich Wohngemeinschaften oder kleine Appartements mit einem oder zwei Zimmern als Unterkunft an. Möblierte Zimmer sind insbesondere für Erstsemester vorteilhaft. Voraussetzungen sind eine gute Anbindung an den ÖPNV bzw. die Nähe zur Hochschule und eine verhältnismäßig geringe Miete, die in der Regel mit einer schlechten Ausstattung der Wohnung einhergeht. Als vorübergehende Bleibe wählen Studenten zudem oftmals die Jugendherberge. Auf Dauer dürfte diese Alternative jedoch kaum den Anforderungen genügen.

Prinzipiell liegt auf dem Wohnungsmarkt eine polypolistische Struktur vor. Von Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften abgesehen finden sich auf der Anbieterseite keine Konzentrationen; die Nachfrageseite ist ebenfalls atomisiert. Ein Mangel an Wohnraum herrscht in Deutschland selbst in Ballungsräumen kaum vor, so dass unter normalen Umständen eher von einem Nachfrager-, denn von einem Anbietermarkt gesprochen werden kann.

Im Falle von Studentenwohnungen und -zimmern kehrt sich diese Situation in den Monaten September und Oktober jedoch um. Das Angebot ist kurzfristig konstant, durch die Zuteilung von Studienplätzen kommt es zu einem massiven Nachfrageschub binnen weniger Wochen. Während Wohnungssuchende in der Regel über ausreichend Zeit verfügen, eine geeignete Unterkunft zu finden – die minimale Kündigungsfrist für eine Wohnung beträgt drei Monate, selbst bei der Anmeldung von Eigenbedarf –  steht Studienanfängern in der Regel nur ein deutlich geringerer Zeitraum zur Verfügung, da zwischen Zulassung und Vorlesungsbeginn selten mehr als vier bis sechs Wochen liegen. Im Falle eines Wohnortwechsels erschwert die Distanz zwischen dem bisherigen Wohnort und dem Studienort die Suche weiter. Schließlich ist das Budget in der Regel gering. Ohne Übertreibung kann so in vielen Fällen von einer Notsituation gesprochen werden. Die Unterkunft ist ein Dringlichkeitsgut, bei dem wenig Zeit für Preis- und Qualitätsvergleiche bleibt. Die Eigenschaften eines vollkommenen Marktes (perfekte Information, unendliche schnelle Reaktionszeit etc.) liegen hier also in keiner Weise vor. Im hier betrachteten Teilmarkt besteht für die Eigentümer somit ein minimales Risiko selbst bei schlechter Qualität, eine studentengerechte Wohnung zum Semesterbeginn nicht vermieten zu können. Der massive Nachfrageüberhang führt dazu, dass auch unsanierte Wohnungen akzeptiert werden und notwendige Investitionen durch den Mieter statt durch den Vermieter vorgenommen werden. Seitens der Eigentümer werden nur notwendigste Reparaturen durchgeführt; die Qualität der Wohnung verbleibt langfristig auf einem niedrigen Niveau.

Studenten verfügen im Gegensatz zu „regulären“ Mietern über keine Interessenvertretung im Stile eines Mieterschutzbundes. Diesem können sie zwar theoretisch beitreten, jedoch ist die Mitgliedschaft (i) kostenpflichtig und (ii) sind Beratungen in der Regel erst nach einer Mitgliedschaft von mehreren Monaten möglich. Insbesondere Studienanfänger, die erstmals aus dem Elternhaus ausziehen, haben daher keine Möglichkeit, ihre Interessen vertreten zu lassen.

Aus diesen Rahmenbedingungen könnte die Notwendigkeit einer staatlichen Intervention etwa in Form eines Miethöchstpreises abgeleitet werden. Beispielsweise könnte bestimmter Wohnraum als „Studentenwohnung“ definiert werden, wenn die entsprechende Wohnung innerhalb der letzten Jahre zu mehr als 50 % einer bestimmten Zeitspanne an Studenten vermietet war. Sofern diese Bedingung erfüllt wird, könnte ein lokal zu bestimmender Höchstpreis pro Quadratmeter festgelegt werden. Negative Auswirkungen auf die Qualität des Wohnraums sind kaum zu erwarten, da bereits heute die Investitionen auf einem minimalen Niveau liegen. Allerdings schafft eine derartige Regelung Anreize, studentenfreundliche Wohnungen eben nicht an diese Gruppe zu vermieten und führt damit in letzter Instanz zu einer weiteren Verknappung des verfügbaren Wohnraums. Eine derartige Maßnahme wäre also kaum zielkonform und zudem auch nicht systemkonform, da sie den Preismechanismus nahezu ausschaltet.

Eine andere ordnungsökonomisch weit angenehmere Lösung könnte das Auftreten der Universitäten als Mieter sein: Diese könnten Wohnungen anmieten und an ihre Studierenden untervermieten. Eine Hochschule als Nachfrager vereint die notwendige Nachfragemacht, um marktübliche Preise durchzusetzen und die Qualität des Produkts sicherzustellen. Darüber hinaus könnten sich einzelne Hochschulen im Wettbewerb um die Studenten so einen Vorteil erarbeiten. Als nachteilig sind der hohe Verwaltungsaufwand, der mit einem derartigen Vorgehen verbunden ist, sowie eventuelle Interessenskonflikte mit dem örtlichen Studentenwerk zu bewerten. Vermutlich ist der Druck der Studenten auf die Einrichtungen momentan noch nicht hoch genug, um solche Schritte zu ermöglichen.