Das ewige Leid mit der hohen Miete in den Ballungsräumen

Norbert Berthold hat in seinem Beitrag „Mietpreisbremse und ‚Sozialer Wohnungsbau‘” schon auf viele Aspekte des Problems steigender Mieten in Großstädten bzw. Ballungsräumen hingewiesen.

Vergleicht man etwa die Miete laut Mietspiegel in den bayerischen Großstädten (München: 17,60 €/qm, Nürnberg: 9,40 €/qm, Augsburg: 10,30 €/qm etc.) mit den eher ländlich geprägten Regionen (Hof: 5,30 €/qm, Arzberg: 4,50 €/qm, Deggendorf: 7,40 €/qm, Passau: 8,20 €/qm, Memmingen: 8,60 €/qm), so zeigt sich, daß hier ein erhebliches Großstadt-Land-Gefälle auftritt (Werte aus www.meinestadt.de).

Des weiteren sind folgende Rahmenbedingungen interessant:

Deutschland ist mit 233,1 Einwohner/qm im Vergleich zu den Flächenländern in der EU (etwa Frankreich: 105,5 Ew/qm, Italien: 203,6 Ew./qm, Spanien: 92,5 Ew./qm, Polen: 123,6 Ew./qm) sehr dicht besiedelt (Werte für das Jahr 2016 aus Eurostat 2018).
Der Grad der Urbanisierung (Anteil der Stadtbewohner an der Gesamtbevölkerung) hat sich seit dem Jahre 2000 von 73,5% auf 77,3% im Jahre 2017 erhöht (Werte aus Statista 2018).
Die durchschnittliche Wohnfläche hat sich im gleichen Zeitraum (2010 bis 2017) von 39,5 qm auf 46,5 qm erhöht (Werte aus Statista).
Die Anzahl der Wohnungen ist zwischen 2000 und 2017 von 38,4 Mio. auf 42,0 Mio. angestiegen (Werte aus Statista).
Deutschland hat mit 51,7% im Vergleich den anderen EU-Staaten eine der niedrigsten Wohneigentumsquoten (die meisten EU-Staaten haben über 70%) (Werte aus Statista).
Die Bevölkerung Deutschlands ist in den Jahren seit 2012 stetig gewachsen (zwischen 0,2% und 0,9%) (Werte aus Statista).

Es läßt sich also folgendes feststellen:

Es gibt ein erhebliches Gefälle des Mietpreises zwischen Stadt und Land.
Die Nachfrage nach Wohnraum nimmt zu.
Das Angebot reagiert darauf zumindest teilweise.

Von den derzeitigen maßgeblichen politischen Entscheidungsträgern wird

die Höhe der Miete als zu hoch empfunden („Wir sorgen für bezahlbare Mieten“, Koalitionsvertrag von CDU, CSU und SPD) und
die Ausdünnung der ländlichen Regionen beklagt („Wir wollen lebenswerte und attraktive ländliche Räume“, Koalitionsvertrag von CDU, CSU und SPD).

Als Instrumente werden zum einen eine Verschärfung der Mietpreisbremse und eine Ausweitung des Sozialen Wohnungsbaus eingesetzt. Dies wird in manchen Städten damit flankiert, die zeitweise Vermietung von Wohnungen über entsprechende Vermittlungsportale („Hamburg geht mit hohen Bußgeldern gegen Airbnb-Vermieter vor“; www.shz.de) erheblich einzuschränken.

Ob diese Maßnahmen zieladäquat sind, ist fragwürdig (siehe hierzu detailliert den Beitrag von Norbert Berthold). Unter dem Gesichtspunkt der Ordnungskonformität stellen insbesondere die Mietpreisbremse und das Verbot der „Zweckentfremdung“ eine erhebliche Ausdünnung der Property Rights der Vermieter da und sind aus ordnungsökonomischer Sicht daher abzulehnen.

Jedoch scheint das wesentliche Problem ein anderes zu sein, das eher mit der Nichtvereinbarkeit der genannten Zielsetzungen zu tun hat: Eine Entvölkerung des ländlichen Raumes ist nur dann zu verhindern, wenn die Kosten des Lebens in der Stadt entsprechend hoch sind. Und einen erheblichen Bestandteil der Lebenshaltungskosten stellen nun einmal die Mieten dar (im Durchschnitt betrug der Anteil der Miete für selbstgenutzten Wohnraum am gesamten verfügbaren Haushaltseinkommen privater Haushalte in Deutschland im Jahre 2017 20,6 %). Mit anderen Worten: Wenn die angedachten Maßnahmen zu einer Begrenzung des Mietwachstums in den Ballungsräumen führen, hat dies vermutlich eine weitere Entleerung des ländlichen Raums zur Folge, denn man bekommt alle Vorzüge der Großstadt zu einem relativ (!) günstigen Preis.

Konsequent und auch ordnungspolitisch angemessen wäre es vielmehr, die Mieten gänzlich freizugeben und damit die regionale Verteilung der Bevölkerung nicht künstlich zu verzerren. Dies würde letztendlich bedeuten, daß das Wohnen in den Ballungsräumen aufgrund der gestiegenen Mieten nicht mehr so attraktiv wird und der Verbleib im bzw. sogar der Rückzug in den ländlichen Raum verstärkt würde.

Quellen:

https://www.meinestadt.de/hof-bayern/immobilien/mietspiegel

Koalitionsvertrag von CDU, CSU und SPD unter: https://www.bundesregierung.de/breg-de/themen/koalitionsvertrag-zwischen-cdu-csu-und-spd-195906

Blog-Beiträge zum Thema:

Henning Klodt: Im Land der Mietpreisbremsen: Reise-Impressionen

Ulrich van Suntum: Mietpreisbremse – der Staat als Wohltäter?

Norbert Berthold: Mietpreisbremse und “Sozialer Wohnungsbau”. Irrwege in der Wohnungspolitik